„Preto majú problém najmä developeri mimo Bratislavy, kde sú ceny nižšie. Už teraz majú maržu stlačenú, ak chcú predávať za nejakú priemernú cenu. Ak by chceli ísť nižšie, nemajú kam,“ hovorí v rozhovore pre denník Pravda analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Samotní developeri navyše vedia, že konkurencia na trhu nie je príliš silná. Ceny bytov na sekundárnom trhu, teda od predchádzajúceho vlastníka, sa okrem toho začínajú zvyšovať. Aká teda je situácia na realitnom trhu?
Ako vyzerá situácia na trhu s nehnuteľnosťami? Sú tu okolnosti, ktoré hovoria v prospech aj proti rastu cien, ako to teda bude?
My sa vždy pozeráme z dvoch uhlov pohľadu, teda na stranu dopytu a stranu ponuky. To je to, čo v konečnom dôsledku tvorí cenu. Na strane dopytu vidíme slabší predaj, ako sme videli v predchádzajúcich rokoch. Vieme, že to je kvôli tomu, že na trhu je negatívny sentiment. To znamená, že ľudia stále vnímajú nejakú ekonomickú neistotu. Práve kúpa bytu patrí pre mnohých ľudí k najväčším rozhodnutiam, ktoré v živote urobia, preto je pochopiteľné, že čakajú na vhodný čas.
Sentiment dopyt do určitej miery obmedzuje a druhým faktorom sú hypotéky. Ten nárast úrokovej sadzby úverov spôsobuje, že splátka hypotéky je taká vysoká, že časť ľudí si ju už nevie dovoliť. Nálada na trhu a úrokové sadzby teda trhový dopyt brzdia. Myslíme si, že oba tieto faktory by sa mohli v roku 2024 zlepšovať.
Čítajte viac Štvrť milióna eur k dôchodku navyše? Dá sa to, ale nemôžete otáľať
Čo strana ponuky?
Tu máme dva rôzne trhy. Na sekundárnom trhu tvoria ponuku fyzické osoby, ktoré chcú bývanie predať, a na trhu s novostavbami sú to developeri. Pri fyzických osobách je ten trh flexibilnejší, pretože ho tvoria ľudia, ktorí sú v rôznych životných situáciách. Tí sú teda skôr náchylní znižovať cenu, dokonca aj vidíme, že na tomto trhu uplynulého jeden a pol roka pokles naozaj nastal. Naopak, developeri sú zospodu tlačení nákladmi. Priestor na to, aby s cenou išli dole, je podstatne nižší. Navyše, napríklad v Bratislave je počet voľných novostavieb veľmi nízky, do budúcnosti sa očakáva nízka nová ponuka, takže developeri sa s výpredajom existujúcej ponuky neponáhľajú. Myslia si, že v budúcnosti ich nečaká nič, čo by ich donútilo znižovať ceny.
Čo, naopak, ťahá ceny nahor?
Ceny ťahať nahor bude na strane dopytu silný trh práce, zároveň predpokladáme, že klesnú úrokové sadzby, čiže aj výhodnejšie financovanie. Navyše by sa mali zlepšiť očakávania kupujúcich. Na strane ponuky je to práve nízka ponuka, aj v budúcnosti sa očakáva, že nových bytov pribudne relatívne málo.
Čo bude z vášho pohľadu kľúčové na trhu s hypotékami? Bude určujúci prípadný pokles sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB)? To by mohlo ceny hypoték znížiť. Na druhej strane sú však faktory, ktoré prípadný pokles budú brzdiť.
Iste, máme faktory, ktoré pôsobia z oboch strán. Pokles kľúčovej sadzby ECB sa zdá byť ten, ktorý sa momentálne zdá byť najreálnejší. Hypotéky však až tak nie sú viazané na krátkodobú úrokovú sadzbu, ide o dlhodobú sadzbu, ktorá je na trhu. Tam už k poklesu dochádza a vytvára sa tak priestor na zníženie sadzieb. Na druhej strane, máme tu napríklad bankovú daň a tú sa budú banky snažiť pretaviť do svojich výnosov. Uvidíme však, čo spraví konkurenčný boj.
Môže sa teda stať, že hypotéky na Slovensku budú lacnieť pomalšie ako inde v eurozóne?
Môže sa to stať. Môže to súvisieť s bankovou daňou a aj s tým, že Slovensko má, pokiaľ ide o verejné financie, zhoršený výhľad. To znamená, že oproti zvyšku Európy sa môže zvýšiť cena financovania vládneho dlhu a práve to sa môže premietnuť do všetkých nástrojov na kapitálovom trhu. Nezodpovedné hospodárenie teda môže spôsobiť, že sa ceny hypoték neznížia tak ako napríklad v západnej Európe.
To, čo hovoríte, je, že ak si banka môže kúpiť štátny dlhopis s úrokom päť percent, tak si ho kúpi radšej, ako by poskytla hypotéku s úrokom tri percentá, a teda aj ceny hypoték sa budú šplhať k piatim percentám. Je to tak?
Presne tak.
Je teda dobrý čas kupovať, prípadne predávať?
Na túto otázku sa vždy ťažko odpovedá. Myslím, si, že je dobrý čas kupovať. Závisí však od toho, či chcete krátkodobý zárobok, alebo to vnímate ako dlhodobú investíciu do nehnuteľnosti. Ak chcete získať krátkodobý výnos, situácia je naďalej neistá. Zároveň si však myslíme, že k výraznému poklesu nedôjde, takže aj v tejto situácii má podľa nás zmysel nehnuteľnosť kupovať.
Keď sa na to pozeráte z dlhodobého hľadiska, teda za účelom bývania, tak kupovať má zmysel takmer vždy, pokiaľ človek nepotrebuje byť výrazne flexibilný. Je to vždy lepšie, lebo dlhodobo cena prenájmov rastie a my si myslíme, že bude rásť aj naďalej. Zároveň, človek niekde musí bývať, takže stále platí, že to, čo by zaplatil na prenájme, môže radšej zaplatiť vo forme splátky hypotéky. Po tridsiatich rokoch nehnuteľnosť splatíte a je vaša.
Čítajte viac Kto je na tom lepšie - Pražania alebo Bratislavčania? Porovnali sme, kto si vie kúpiť väčšie bývanie
Neočakávate teda žiadny zásadný pokles cien a človek, ktorý dnes vidí ceny, nemá dôvod čakať na ďalšie poklesy?
Áno. Pri novostavbách si myslíme, že bude pokračovať stagnácia, ktorú sme videli aj v roku 2023. Developeri majú nejaké odložené projekty, ktoré budú postupne prichádzať do ponuky. Nenastane teda výrazná zmena štruktúry trhu a napriek zvýšenému dopytu bude podľa nás pokračovať stagnácia. Pri sekundárnom trhu sme už vo štvrtom štvrťroku videli mierny odraz, čiže mierny nárast ceny, ktorý môže naznačovať mierny nárast cien. Uvidíme v ďalšom štvrťroku, či sa to potvrdí. Ak by sa aj nepotvrdil rast, tak si myslíme, že dôjde k stagnácii a nie ďalšiemu poklesu.
Hovoríte o tom, že developeri nemajú kam znižovať ceny, aká je ich situácia, prečo nemajú kam cúvať?
Dôvod je najmä na nákladovej strane. Tá sa skladá z cien prác a stavebných materiálov, tiež z ceny pozemkov, rôznych poplatkov, finančných nákladov a tak ďalej. Tieto položky v poslednom období výrazne rástli, stavebné náklady rástli v rokoch 2021 a 2022 o nejakých štyridsať percent a naspäť neklesli, takže sú stále vysoké. Preto majú problém najmä developeri mimo Bratislavy, kde sú ceny nižšie. Už teraz majú maržu stlačenú, ak chcú predávať za nejakú priemernú cenu. Ak by chceli ísť nižšie, nemajú kam.
V Bratislave je marža vyššia, tam je problém s cenami pozemkov a s dĺžkou povoľovacích procesov, ktoré tie pozemky predražujú. Náklady developera v Bratislave sú teda vyššie ako mimo nej. Manévrovací priestor tam napriek tomu trochu je, no tu do hry vstupuje obmedzená ponuka. Developeri vedia, že nemusia rýchlo predávať, vedia, že v budúcnosti ich nečaká veľký nárast konkurencie. Za rok 2023 prišlo do ponuky len osemsto bytov, to je veľmi málo. Developeri vedia, že keď je predaj nízky, tak nebudú zbytočne pridávať projekty, ktoré nevedia predať. Nová ponuka, ktorú Bratislava potrebuje, je do štyritisíc bytov. Tá je potrebná na to, aby mesto dokázalo rásť, ceny neboli premrštené a medzi developermi existovala konkurencia.
Čítajte viac Prehľad cien bytov po celom Slovensku. Niekde klesli za rok o tisícky eur, niekde aj o viac
Hovoríte, že marže developerov sa líšia. O akých maržiach teda v hlavnom meste a mimo neho hovoríme?
To je, samozrejme, ťažká otázka, záleží od jednotlivých projektov. Myslíme si, že tá marža mimo Bratislavy je do desiatich percent. To je úroveň, ktorá ledva vykrýva nejaké riziko, ktoré je s podnikaním spojené. V Bratislave sú marže vyššie, medzi desiatimi a dvadsiatimi percentami. Záleží od toho, kedy ste začali stavať, v akej lokalite staviate a podobne.
Pri projektoch, ktoré začali stavať pred výrazným nárastom cien, je priestor na nižšie marže. Hovoríme teda o projektoch, kde aspoň hrubá stavba existovala do roku 2021. Ak tieto projekty ešte majú nejaký dopredaj, tak si nižšiu maržu môžu dovoliť. Projekty, ktoré sa začali stavať v rokoch 2022 až 2023, majú problém ísť s maržou nižšie. Tam sa totiž vysoké stavebné náklady prejavovali od začiatku.
Prichádza nový stavebný zákon, je kritizovaný napríklad pre ekologické aspekty, ale to nechajme teraz bokom. Mal by zrýchliť povoľovanie stavieb, čo to urobí s trhom?
Uvidíme, ako bude fungovať v praxi. Na papieri vyzerá tak, že by mohol naozaj pomôcť skrátiť povoľovacie procesy a zabrániť zbytočným námietkam v povoľovacom procese, ktoré sú často podané len s cieľom zbrzdiť projekt. Zákon môže umožniť, že sa v povoľovacom procese budú riešiť len podstatné veci, navyše nastavuje lehoty, ktoré sa musia dodržiavať. Môže teda prispieť k tomu, že projekty sa budú povoľovať skôr, ponuka sa zvýši a narastie konkurencia. To by z dlhodobého hľadiska malo viesť k pomalšiemu cenovému vývoju. Ešte je však skoro to hodnotiť, musíme najprv vidieť, ako bude fungovať.
Sám upozorňujete, že povoľovací proces v Bratislave trvá aj desať rokov. O koľko by sa tie lehoty mohli skrátiť, ak zákon bude fungovať podľa predpokladov?
Povoľovací proces sa pokojne môže skrátiť o polovicu. Znamenalo by to, že sa povolí viac projektov, v prvom momente by išlo najmä o tie, ktoré už v nejakej fáze rozpracovanosti sú. Tie by do ponuky mohli ísť napríklad o štyri roky, no tento čas sa môže skrátiť na jeden až dva roky. To by práve znamenalo impulz pre spomalenie dlhodobého rastu cien nehnuteľností. Je tu však dôležitý faktor, tým je územný plán. Ak sa bavíme o Bratislave, bola by potrebná jeho aktualizácia. Dnes chýbajú pozemky, ktoré by boli určené na bývanie. Nie sú pozemky, kde by mohlo byť na sto percent, prípadne na sedemdesiat percent, bývanie. Veľká časť tých voľných plôch sú pozemky, kde prevažuje občianska vybavenosť. Tým pádom je náročné stavať. Preto podľa mňa musí dôjsť k aktualizácii územného plánu, nielen k skráteniu lehôt. Potom by sa mohla ponuka zvýšiť.
Čítajte viac Rok 2023 mohol byť ekonomickou katastrofou, no nebol. Pozrite sa, ako vyzeral a čo nás čaká
Zároveň kratší povoľovací proces fakticky znamená, že konkrétny pozemok bude stáť developera menej, bude na ňom kratšie viazať svoje peniaze. Mohlo by sa to prejaviť v cenách pre kupujúcich?
Toto bude znamenať, že sa zvýšia developerom marže. V prípade, ak sa naozaj podarí zvýšiť konkurenciu, tak developeri budú môcť ustúpiť, pokiaľ ide o ceny. Nehovorím, že sa to prejaví v poklese cien, ale napríklad sa nebude objavovať dvojciferný medziročný nárast cien, ktorý sme v uplynulom období zažívali. Ceny by mohli rásť v súlade s tempom inflácie, prípadne mierne rýchlejšie. Je to tak preto, že tie finančné náklady sú veľmi dôležité. Ak od kúpy musíte pozemok držať desať rokov, kým dostanete povolenia, je to veľká záťaž. V tomto prípade je pomerne náročné získať relatívne lacné bankové financovanie. V minulosti banky pozemky skôr financovali, no poučili sa z krízy po roku 2008 a dnes už pozemky prevažne financovať nechcú. Znamená to, že musíte hľadať nejaký drahší zdroj financovania. Ak sa bavíme o desaťročnom zloženom úročení, tak cena pozemku sa za celé toto obdobie pokojne aj zdvojnásobí.
Pre koho má význam hľadať skôr prenájom ako kúpu?
Podľa mňa je prenájom vhodný pre mladých ľudí, ktorí po ukončení školy zostali napríklad v Bratislave, no nemajú stabilnú prácu, dostatočný príjem a hlavne nevedia, či chcú na tom konkrétnom mieste zostať. Prenájom je alternatíva ku kúpe, je to momentálne o niečo lacnejšia a hlavne flexibilnejšia alternatíva.