Pri menších bytoch si medzikvartálne ceny udržali len mestské časti Bratislava I, stúpli o 3,9 percenta, Bratislava IV, rástli o 1,1 percenta. V mestskej časti Košice III a v Žiline ceny stagnovali. Medziročne je zjavný pokles vo všetkých regiónoch i v metropolách. V porovnaní s koncom roku 2022 klesli ceny 2-izbových bytov najviac v Banskej Bystrici – až o 16,9 percenta, v časti Košice III o 16,1 percenta. Mestská časť Bratislava II zaznamenala pokles o 12,4 percenta a v Nitre o 11,5 percenta. V niektorých prípadoch ide o zlacnenie v tisícoch, resp. desaťtisícoch eur.
Za poklesom sú drahé hypotéky
Pod pokles cien bytov sa podpisuje zmena na hypotekárnom trhu. Kým ešte v roku 2022 bolo možné od banky získať peniaze na bývanie s priemerným úrokom pod hranicou jedného percenta, aktuálne je priemer nových poskytnutých hypoték nad hranicou štyroch percent. Pre predávajúcich to znamená, že záujemcov o kúpu bývania je menej, zároveň môžu predávajúcim ponúknuť v zásade nižšie sumy. To automaticky znamená, že ceny klesajú.
„Vysoké úroky na hypotékach stále tlačia ceny nehnuteľností nadol. Od jesene sú poklesy mierne, no v medziročnom porovnaní dosahujú aj dvojciferné čísla,“ upozorňujú analytici portálu Nehnuteľnosti.sk. Ceny nehnuteľností začali klesať približne v rovnakom čase, keď sa začali zvyšovať úrokové sadzby úverov na bývanie. „Vo štvrtom kvartáli zaznamenal slovenský realitný trh ďalší pokles cien bytov. Tento trend pokračuje už šiesty kvartál v poradí, ceny bytov sa teda znižujú už osemnásť mesiacov, od jesene 2022.
Úver na bývanie si dnes môže dovoliť menej ľudí ako napríklad v roku 2022. Objem úverov, ktoré finančné inštitúcie poskytujú, výrazne klesol, na trhu s bývaním je teda menej peňazí. Kým v marci 2022 poskytli bankové domy úvery v hodnote troch miliárd eur, v novembri tohto roku to bolo necelých osemsto miliónov eur. Aj keď sa pod historický rekord z marca 2022 podpísali najmä refinancované úvery, množstvo peňazí na trhu s bývaním je aj tak citeľne nižšie.
Čítajte viac Máte navyše tisícky eur a chcete ich zhodnotiť? Pozrite sa, na čom môžete zarobiť
Kúpa bývania je stále relatívne ďaleko
Zlou správou je, že dostupnosť bývania sa na Slovensku výrazne nezlepšuje. Pokles cien síce hovorí v prospech záujemcov o kúpu bytu, drahšie úvery tento efekt však do veľkej miery neutralizujú. Ak by sa mala dostupnosť bývania nejako výrazne zlepšiť, potrebný by bol omnoho výraznejší pokles cien. „Dostupnosť bývania sa po výraznom prepade na konci roka 2022 každý štvrťrok postupne mierne zlepšuje. Za miernym zlepšením stojí okrem poklesu cien nehnuteľností stabilizácia úrokových sadzieb a rast nominálnych miezd. Ak by sme sa však chceli skokovito vrátiť na úroveň dlhodobého priemeru, museli by byť ceny nehnuteľností ešte o 9,8 percenta nižšie,“ upozornila v decembri tohto roku Národná banka Slovenska.
Práve silný trh práce je jeden z dôvodov, prečo ceny nehnuteľností neklesajú prudko. Prípadný ďalší pokles bude teda pravdepodobne len postupný, žiadny prudký pokles sa na trhu nečrtá. Platí teda, že aktuálne je relatívne dobrá pozícia tých ľudí, ktorí majú na nehnuteľnosť peniaze a nie sú odkázaní na relatívne drahý úver na bývanie. „Naopak, najhoršie na tom budú tí kupujúci, ktorí najskôr potrebujú predať svoju nehnuteľnosť. Na nich môže tlačiť buď nová úroková sadzba a zvýšená splátka po refixácii, na ktorú nebudú mať prostriedky, alebo jednoducho potreba rýchlo sa dostať k potrebným financiám,” dodala Róberta Mecková z FinGO.sk.
Dôležitá bude aj kondícia štátu
V súčasnosti existuje nádej, že najvýraznejší nárast cien úverov má Slovensko za sebou. Ak sa však bude zhoršovať stav verejných financií, bude to znamenať aj nárast cien hypoték. „Najbližší vývoj sadzieb hypoték bude závisieť od vývoja sadzieb štátnych dlhopisov Slovenska,“ hovorí Pavel Škriniar zo spoločnosti Swiss Life Select. „Cena dlhu zodpovedá vnímaniu rizikovosti krajiny, ktorej dlhopisy nakupujú investori. Tí sa okrem iného pozerajú aj na rating, ktorý sa na Slovensku koncom minulého roku zhoršil,“ dodáva.
Slovensko 15. januára predalo dlhopisy s relatívnym úspechom. V pondelkových aukciách štyroch emisií štátnych bondov investori nakúpili slovenské cenné papiere za 1,27 mld. eur. Celkový dopyt pritom dosiahol takmer 2,1 miliardy eur. Priemerný ročný akceptovaný výnos sa v závislosti od druhu emisie pohyboval od necelých troch percent do 4,07 percenta.
Ceny hypoték naozaj súvisia s tým, ako draho si peniaze štát požičiava. „Pre banky je investícia do štátnych dlhopisov aj hypoték identicky nákupom dlhu a keďže hypotéky sú výrazne rizikovejšie ako dlhopisy a legislatíva na banky pri hypotékach kladie vyššie nároky na vlastný kapitál, musia mať vyššie úročenie. V tomto roku teda hrozí reálne riziko, že úroky hypoték na Slovensku nielen neklesnú z dnešných úrovní, ale môžu ešte stúpať,“ vysvetľuje Marián Búlik, analytik OVB Allfinanz Slovensko.