To sa ale zmenilo a aktuálne sa situácia otočila. Napriek tomu, že sú nehnuteľnosti v Prahe výrazne drahšie ako v Bratislave, vyššia mzda v hlavnom meste Českej republiky spôsobuje, že za jednu priemernú mesačnú mzdu si záujemca o bývanie v tomto meste kúpi o niečo viac.
V treťom štvrťroku 2023 platilo, že za priemernú hrubú mzdu získal záujemca v Bratislavskom kraji štvorec podlahovej plochy s veľkosťou 34 centimetrov. V Prahe si za jednu hrubú priemernú mzdu kúpil záujemca štvorec s obsahom 35 centimetrov štvorcových. Práve na jeseň 2023 sa tento pomer otočil v prospech Prahy.
Súvisí to s tým, že v Prahe sú vyššie mzdy. V treťom štvrťroku tohto roka bola priemerná mzda v Prahe takmer 2 100 eur mesačne. Na Slovensku Štatistický úrad SR vydáva údaje pre celý Bratislavský kraj. Je to jednoznačne najsilnejší región krajiny a priemerná mzda tu dosiahla v treťom kvartáli necelých 1 700 eur.
Na konci prvého kvartálu 2020, teda na štarte pandemickej krízy, bolo možné v Bratislavskom kraji kúpiť za priemerný plat 45 centimetrov štvorcových nehnuteľnosti v priemernej cene, v Prahe sa za priemerný pražský plat dala obstarať obytná plocha 40 centimetrov štvorcových. Odvtedy sa teda v oboch regiónoch zmenšila plocha, ktorú si kupujúci za priemerný plat môže dovoliť, no v Bratislave bol pokles omnoho výraznejší.
Nízky dopyt aj ponuka
Aj to prispelo k tomu, že v roku 2023 sa v Bratislave predalo najmenej novostavieb od hospodárskej krízy. Nová ponuka však bola rovnako nízka a ceny preto stagnovali.
Čítajte viac Právo na hotovosť v ústave? Nečítate poriadne európske pravidlá, odkazuje ECB poslancom parlamentu
„Na rozdiel od krízových rokov tak bol počet voľných bytov blízko rekordných miním a developeri boli v omnoho lepšej finančnej kondícii. Namiesto výpredajov tak ponechali ceny na rovnakej úrovni a spomalili alebo pozastavili budúcu výstavbu. Keď sa k tomu pridali faktory ako dramatický nárast cien stavebných materiálov a prác, pozemkov a nákladov na financovanie, bolo zrejmé, že k znižovaniu cien developeri pristúpia len v naozaj krajnom prípade. Výsledkom teda bol rok, v ktorom sa predávalo len minimum bytov, nová ponuka na trh priniesla len rovnaké minimum, ako sa predalo a ceny ostali nezmenené,“ povedal Rudolf Bruchánik, analytik spoločnosti Bencont Investments.
Praha je nápoveda
Trh českého hlavného mesta je výrazne väčší trh ako Bratislava, no má podobné problémy, preto je dobrým indikátorom budúceho vývoja aj v Bratislave. Podľa Bruchánika napríklad schvaľovacie procesy v Prahe sú ešte viac časovo náročné ako v Bratislave. Kým v Bratislave trvá stavba projektu od kúpy pozemku až po dokončenie zhruba desať rokov, v Prahe je to dokonca trinásť rokov.
Aj to je jeden z dôvodov, pre ktoré nie je jednoduché priniesť na trh nové byty v krátkom čase. V Bratislave je aktuálne voľných zhruba 3 200 novostavieb, v Prahe je to až päťtisíc.
Čítajte viac Prehľad cien bytov po celom Slovensku. Niekde klesli za rok o tisícky eur, niekde aj o viac
Pri novostavbách zákonite platí, že vysoký počet bytov v ponuke spomaľuje rast cien nehnuteľností. Naopak, keď je voľných bytov v ponuke málo, cena rastie. To sú základné princípy trhového mechanizmu, ktoré platia aj na takzvanom sekundárnom trhu, teda pri kúpe bytu od predchádzajúceho majiteľa. Pri novostavbách je tento trend ale výraznejší.
Historicky najviac ponúk v novostavbe bolo v Bratislave v rokoch 2016 a 2017. Vtedy sa počet ponúk držal na úrovni tesne pod päťtisíc. V Prahe bol vrchol na úrovni 7 000 bytov o zhruba osemnásť mesiacov skôr. Vývoj trhu v Prahe do istej miery predznamenáva situáciu v Bratislave.
„Pokles ponuky, nárast, pokles, to isté vidíme aj v Bratislave, akurát s posunom o zhruba jeden a pol roka,“ hovorí Bruchánik. Praha aktuálne zažíva opäť nárast ponúk, oživujú sa aj ďalšie trhy, ak by sa tento vzorec opakoval aj u nás, slovenský trh by sa mohol relatívne stabilizovať.
Výrazný pokles cien sa pravdepodobne v najbližšom období očakávať nedá. Miera nezamestnanosti atakuje historické minimum, to je jeden z dôvodov, prečo je rýchly výpredaj nehnuteľností v budúcom období nepravdepodobný.