Vyše 300-tisíc ľuďom stúpnu splátky hypotéky. Aký je to veľký problém a čo nesedí na hrozbách Fica s Kollárom?

Slovenskí politici hľadajú kľúčovú predvolebnú tému. Zatiaľ sa zdá, že by ňou mohli byť drahé hypotéky. Minimálne politici sa tak tvária. „Keď nič ako politici neurobíme, tak ľudia skončia na ulici,“ rozprával na tlačovej konferencii Boris Kollár z hnutia Sme rodina. Podľa neho ľuďom, ktorým sa končí fixácia hypoték v blízkom čase, hrozí, že nová výška mesačnej splátky spôsobí, že ľudia ich nebudú vládať splácať a o bývanie prídu.

Príbeh, ktorý politici servírujú, je jednoduchý. Ľudia si v minulých rokoch nabrali hypotéky, lebo boli mimoriadne lacné, už vtedy išli na hranu a teraz ich čaká refixácia úrokovej sadzby, ktorá spôsobí, že mesačná splátka výrazne stúpne. Tieto peniaze nedokáže klient splácať, banka ľuďom vezme ich bývanie a skončia na dlažbe. Drámu dokresľuje fakt, že bankový sektor ako celok generuje zisky v súhrnnej výške stoviek miliónov eur ročne.

Čítajte viac Narástli úroky na hypotékach až príliš vysoko? Ani zďaleka

Navyše, počas pandémie sa podarilo bankám pritlačiť na to, aby bol zrušený špeciálny bankový odvod, ktorý znamenal pre štátny rozpočet zhruba 150 miliónov eur ročne. Preto sa cyklicky do verejného priestoru vracia diskusia o dodatočnom zdanení bánk. Nie je prekvapenie, že táto téma je na stole aj v predvolebnom období.

Kollár sa na predstaviteľov bankového sektora hnevá, že s ním nechcú rokovať o memorande, ktoré podľa neho má ľuďom pomôcť nárast splátok úverov zvládnuť. Finančným domom sa preto vyhráža zavedením vysokých daní. „Dnešné rozhodnutie talianskej vlády je, že zoberú všetkým talianskym bankám štyridsať percent zo zisku za tieto mimoriadne výnosy. Tu sa môže stať, že to bude aj sedemdesiat,“ povedal Kollár. Narážal na nedávnu správu, že Taliani zaviedli 40-percentnú daň pre 0,1 percenta z celkových bankových aktív.

Aj toto vyjadrenie vyplýva z toho, že v rámci predvolebnej kampane Kollár celú situáciu vykresľuje mimoriadne dramaticky. „Až 300-tisíc domácnostiam hrozí, že kvôli narastajúcim úrokom už nebudú schopní splácať svoje hypotéky a môžu prísť o strechu nad hlavou,“ šíri hnutie Sme rodina na sociálnych sieťach. Nie je samotné. Bankám sa vyhráža aj predseda Smeru Robert Fico či predseda Hlasu Peter Pellegrini.

Žiadne opatrenie zatiaľ pripravené nie je, no nie je vylúčené, že poslanci budú chcieť zvolať mimoriadnu schôdzu. Rezort financií však už v súčasnosti situáciu analyzuje a spolu s Národnou bankou Slovenska (NBS) predstavia 16. augusta možné riešenia.

Situácia kritická nie je

Situácia na trhu s hypotékami ale nie je až taká dramatická, ako to na tlačovej konferencii opisoval Kollár. Podľa údajov centrálnej banky do konca roku 2025 sa skončí fixácia zhruba 352-tisícom úverov. Kollár situáciu vidí tak, že splácať úver nezvládne vlastne väčšina týchto ľudí.

Situáciu upokojuje aj predseda vlády Ľudovít Ódor, ktorý do premiérskeho kresla prišiel z pozície viceguvernéra NBS. „Hypotekárne sadzby boli dlhé roky abnormálne nízke a aj teraz po zvyšovaní sú nižšie ako napríklad vtedy, keď sme vstupovali do eurozóny. Nemyslím si, že vláda a iní daňovníci by sa mali poskladať na to, aby sme pomáhali všetkým, ktorí sú z dobre situovaných domácností a kúpili si nejakú drahú nehnuteľnosť v Bratislave,“ zdôraznil premiér. Dodatočné náklady nepredstavujú vo väčšine prípadov viac ako 100 eur, vyčíslil.

Čítajte viac Poslanci schválili novinku. Hypotéka sa môže mimoriadne a bezplatne splácať každý mesiac, má to ale podmienky

Problém podľa neho bude mať jedna domácnosť zo sto. „K nejakému dramatickému nárastu vo väzbe na príjem môže dôjsť v prípade možno jedného percenta domácností, ktoré majú hypotéky. Nie je to celospoločenský problém,“ hovorí premiér.

Politická téma

Nárasty mesačných splátok skutočne prichádzajú, no v drvivej väčšine prípadov hrozbu nepredstavujú. „Ak sa rozprávame o ľuďoch, ktorým sa končí fixácia do roku 2025, tak títo ľudia budú mať nárast splátky, nebude ale taký výrazný,“ hovorí Matej Dobiš z portálu Finančný kompas. Výrazný nárast hypotéky by mohli zaznamenať ľudia, ktorí majú extrémne vysokú hypotéku.

Celý poplach okolo hypoték tak považuje skôr za politickú tému. „Hypotéky a vo všeobecnosti bankové produkty sú veľmi vďačná téma pre politikov, lebo sa to týka každého z nás, či už máme bankový účet, alebo aj hypotéku, je to citlivá téma. Je to predvolebná téma,“ hovorí. „Nesúvisí to ale s tým, že by ľuďom hrozilo, že skončia na ulici, prípadne, že im banky zoberú ich nehnuteľnosti. Treba zdôrazniť, že cieľom banky, ktorá poskytuje hypotekárny úver, nie je dostať sa k nehnuteľnosti, ale zarobiť peniaze vo forme úrokovej sadzby a uhradenia úveru,“ dopĺňa.

Regulátor obavy nemá

Národná banka prepočítala situáciu rastu nezamestnanosti, nárastu úrokových sadzieb a stagnácie reálnych miezd. Ak by také niečo nastalo, tak z hypoték, ktoré banky poskytli od roku 2019 do konca roku 2022, by sa do rizika ťažšej finančnej situácie dostali úvery v hodnote 810 miliónov eur a zlyhať môžu úvery v hodnote 405 miliónov eur. Z celkového objemu poskytnutých úverov v tom období ide iba o zlomok celého hypotekárneho portfólia.

NBS sa teda príliš katastrofy na trhu s bývaním neobáva. V najbližších troch rokoch sa bude refixácia týkať zhruba polovice úverov, no dramatický nárast mesačnej splátky by to plošne priniesť nemalo. „Priemerná súčasná mesačná splátka úverov refixovaných do konca roka 2025 je približne 270 eur. Priemerný rast splátok pri simulovanom náraste sadzieb na úroveň 4,5 až 5 percent týchto úverov bude na úrovni 100 eur. Len približne 15 percent z týchto úverov bude mať nárast splátky vyšší ako 200 eur,“ poznamenala centrálna banka.

Čítajte viac Dane platia najmä pracujúci. Ódorova vláda to chce zmeniť, priplatia si bohatší

Úvery, o ktorých je reč, sú z určitej časti už splatené, a to sa podpisuje na tom, že nárast by podľa očakávaní centrálnej banky nemal byť dramatický. Dodatočné výdavky na vyššie splátky budú v priemere na úrovni sedem percent príjmov klientov bánk.

Fico vyťahuje veľké úvery

O náraste mesačných splátok vo výške okolo 500 eur mesačne hovoril aj predseda strany Smer Robert Fico. Upozornil na situáciu človeka, ktorý bude podľa nových podmienok platiť mesačnú splátku vo výške 1 316 eur, kým predtým platil 840 eur. To je prípad, keď sa pôvodná výška hypotéky rádovo mohla pohybovať aj okolo hodnoty štvrť milióna eur.

No na taký vysoký úver dosiahnu len dobre zarábajúci ľudia s nadštandardným príjmom. Takýto rozdiel sa dá dosiahnuť aj pri nižších úveroch s kratším splátkovým kalendárom, jedno z riešení je jeho predĺženie. Ďalšou možnosťou je hľadanie výhodnejšej ponuky. Fico hovorí o trojročnej fixácii, tie sa na trhu dajú nájsť aj s úrokovou sadzbou pod hranicou štyroch percent. Stále ale platí, že takýto úver si môže dovoliť len nadpriemerne zarábajúci človek.

Aktuálne sa podľa údajov NBS poskytujú hypotéky v priemernej výške zhruba 87-tisíc eur. Ak si klient bral takto vysoký úver s úrokom 0,9 percenta, mal výšku splátky pri 30-ročnom splátkovom kalendári na úrovni 270 eur. Po troch rokoch mal zostatok okolo 80-tisíc eur. Ak úroková sadzba takého úveru stúpne na päť percent, sadzba splátka hypotéky stúpne o zhruba 175 eur. Stále sa dá na trhu získať aj pod úrovňou štyroch percent, tam je následne nárast výrazne nižší.

„Ak sa bavíme o stotisícovej hypotéke, tak môžeme počítať s nárastom mesačnej splátky o zhruba 120 eur. Sú navyše možnosti, ako môže na pôvodnej splátke klient zostať,“ hovorí Dobiš. Znižovať mesačnú splátku hypotéky môže napríklad predĺženie splátkového kalendára. Tento krok bude znamenať nárast celkového preplatenia úveru, no mesačná splátka sa zníži.

S navýšením pomôžu platy

Navyše Michal Lehuta, analytik VÚB banky, upozorňuje, že s vyššími splátkami hypoték klientom bánk pomôžu aj postupne rastúce príjmy. „Priemerná mzda za ostatných desať rokov rástla v priemere tempom päť percent ročne. S plynutím času to pri rovnakom úroku znamená dlhodobé klesanie podielu splátky hypotéky na čistom príjme. A ani ten nárast po refixácii potom nemusí vyzerať v porovnaní s históriou taký veľký,“ hovorí.

Pre ilustráciu dodáva, že splátka hypotéky s úrokom 2,69 percenta mohla v roku 2015 byť vo výške, ktorá sa šplhala k tridsiatim percentám čistého príjmu. Rast príjmov ale spôsobí, že splátka úveru s úrokovou sadzbou 4,8 percenta by mohla v roku 2027 tvoriť zhruba pätnásť percent čistých príjmov. Tieto čísla sú, samozrejme, veľmi obrazné, no ilustrujú, že samotný rast príjmov umožňuje časť šoku spôsobeného nárastom splátky vykryť.

Čítajte viac Rozdiel v mzde aj 700 eur. Česko chytá talenty v našom rybníku, prečo je úspešné?

Situácia sa (zrejme) upokojí

Rast splátok hypoték je spôsobený tým, že Európska centrálna banka (ECB) bojuje proti rastu cien. Ekonomická teória hovorí, že zmiernenie tempa inflácie sa dá dosiahnuť práve zvyšovaním úrokových sadzieb, pretože sa z ekonomiky v podstate sťahujú peniaze.

Matej Dobiš predpokladá, že vysoké úrokové sadzby nebudú na trhu dlhodobo. „Nie je predpoklad, že vysoké úrokové sadzby v bankách nás budú ohrozovať nejako dlho. Aj teraz sa rozprávame o tom, že sadzby by postupne mali klesať. Cieľom ECB je znížiť infláciu, preto zvyšuje úrokové sadzby. Sotva sa inflácia dostane do želaného dvojpercentného strednodobého horizontu, tak sadzby určite pôjdu dole. Ak aj dlžníci budú mať nejaké obdobie vyššie úrokové sadzby, existuje predpoklad, že sa postupne vrátia ku svojim nižším úrokovým sadzbám. Banky v rámci konkurenčného boja sa budú snažiť číhať práve na klientov, ktorí si budú chcieť znížiť svoju úrokovú sadzbu,“ hovorí.

Bankám ale naozaj rastú príjmy z úrokov, je to tradičný zdroj ich príjmov. Modely podnikania slovenských bánk sú dokonca postavené na tom, že väčšinu z ich príjmov tvoria práve úrokové príjmy. Za rok 2022 banky vytvorili zisk vo výške takmer 834 miliónov eur, pričom čistý úrokový výnos tvoril viac ako 1,6 miliardy eur.

Predstavitelia politických strán sú tak presvedčení, že je z čoho brať. Samotní bankári sa bránia tým, že podnikanie v bankovníctve viaže obrovské sumy a vzhľadom na to nie je zisk bánk vôbec oslnivý, keďže je nižší ako je priemer eurozóny.