Záujem o investičné byty takmer vymizol. Mnohí ľudia, ktorí by bývať chceli, sa nevedia dostať k peniazom na bývanie. „Nastal výrazný pokles dopytu. Ten nastal najmä preto, že sa zhoršili podmienky hypotekárnych úverov. Z veľkej skupiny záujemcov o byty je zhruba osemdesiat percent takých, ktorí kupovali byty aj pomocou hypoték,“ hovorí v rozhovore pre denník Pravda prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár.
Národná banka Slovenska (NBS) zverejnila údaje o poklese cien nehnuteľností. Ako situáciu na trhu hodnotíte?
Podľa štatistiky NBS klesli ceny nehnuteľností medziročne o 6,5 percenta. Hovoríme o celom Slovensku a všetkých druhoch rezidenčných nehnuteľností. Keby sme sa pozreli iba na byty, tak je to osem percent. Ak sa ale prenesieme do reality, tak ako ju my realitné kancelárie vnímame, tak ceny bytov poklesli na Slovensku podstatne viac. Môžeme povedať, že sa ten pokles hýbe od desať do dvadsať percent.
Ako teda trh vyzerá?
Poviem konkrétny príklad bytu v Bratislave-Petržalke: trojizbový byt v panelovom dome s výmerou 70 štvorcových metrov. Na jar 2022, teda v čase, keď bol trh na vrchole, stál zhruba 200-tisíc eur. Dnes sa pohybuje niekde na úrovni 165-tisíc eur.
Kde ceny najviac klesajú?
Ceny bytov najviac klesli v tých lokalitách, kde v minulosti zaznamenali prudší nárast. Sú to krajské mestá, najmä Bratislava a Košice, ale aj okresné mestá, do ktorých sa ľudia sťahujú za prácou a štúdiom.
Prečo prišiel pokles cien?
Nastal výrazný pokles dopytu. Ten nastal najmä preto, že sa zhoršili podmienky hypotekárnych úverov. Z veľkej skupiny záujemcov o byty je zhruba osemdesiat percent takých, ktorí kupovali byty aj pomocou hypoték. Práve na jeseň 2022 sme zaznamenali začiatok poklesu záujmu, videli sme, že ľudia menej reagujú na ponuku nehnuteľností. To súvisí práve so zvýšením úrokových sadzieb.
Kto teda z trhu zmizol?
Zvýšenie úrokových sadzieb odlákalo klientov, ktorí ešte žili vo svete nízkych, jednopercentných, úrokových sadzieb. Zrazu si mali na jeseň 2022 brať hypotéku s úrokom 2,5 až 3 percentá. To bola teda jedna skupina klientov, ktorí z trhu odišli. Druhá je tá skupina, pre ktorú zvýšenie úrokových sadzieb znamená, že hypotéku vôbec nedostali. To sú ľudia, ktorí by pri úrokovej sadzbe 1,5 percenta úver ešte dostali, no zvýšenie sadzieb znamená, že už sa k hypotéke nedostanú. Z tejto skupiny ľudí je tu aj časť takých, ktorí nutne potrebujú bývať, a tí prechádzajú do sektora nájomného bývania. Skutočne aj vidíme, že sa nám zvyšuje záujem o prenájom. To má vplyv aj na mierny rast cien prenájmov.
Čítajte viac Rozdiel v mzde aj 700 eur. Česko chytá talenty v našom rybníku, prečo je úspešné?
Vráťme sa k poklesu cien. Aké sú ďalšie dôvody?
Musíme sa vrátiť v čase do obdobia jari 2022. Vtedy nastal skutočne razantný nárast cien bytov. Ceny medziročne stúpli o dvadsať až dvadsaťpäť percent. Dôvod bol ten, že trh začal signalizovať, že úrokové sadzby budú stúpať. Ľudia, ktorí vôbec neuvažovali o kúpe bytu, prípadne uvažovali len výhľadovo, sa rozhodli byt kúpiť a na trh prišla omnoho väčšia masa záujemcov, ako bola ponuka. To, samozrejme, spôsobilo razantné zvýšenie cien nehnuteľností. Ak aj dnes hovoríme, že pokles cien nehnuteľností je do dvadsať percent, tak sme na úrovni zhruba roku 2021. Nepoklesli sme na rok 2020, prípadne rok 2019 . Aj keď to môže znieť, že pokles o dvadsať percent je dramatická zmena, tak to nie je pravda, trh zatiaľ iba koriguje posledný nárast cien spred roka.
Ešte späť k číslam. Hovoríte, že ceny klesajú razantnejšie, ako hovoria oficiálne čísla NBS. Prečo je to tak?
NBS hovorí tom, že nehnuteľnosti klesli celkovo o 6,5 percenta a byty o osem percent. My vidíme pokles o desať až dvadsať percent. Rozchádzame sa preto, že jednotlivé štatistiky majú rôzne zdroje. NBS zbiera dáta z ponukových cien na realitných portáloch. Je zrejmé, že ponukové ceny zaostávajú za vývojom realizovaných cien. Mnohí predávajúci majú záujem získať za nehnuteľnosť to, čo bolo reálne v lete 2022. Pokiaľ chcú predaj v súčasnosti aj zrealizovať, musia počas rokovaní znížiť ponukovú cenu. Národná asociácia realitných kancelárií pracuje s realizačnými cenami. To sú ceny, za ktoré sa byty aj skutočne predajú. NBS má pravdu, takto naozaj vyzerajú ponukové ceny, tie sa ale líšia od reálnych cien. Zjednodušene povedané, dnes je pri ponukových cenách priestor na rokovanie o znížení, na to sme na trhu roky neboli zvyknutí.
Foto: Ľuboš Pilc
Ak to zjednoduším, predávajúci idú do transakcie ešte stále s nereálnymi očakávaniami. Je tak?
Mnohí idú s nereálnymi očakávaniami. Pokiaľ my v realitnej kancelárii naberieme do ponuky konkrétnu nehnuteľnosť, tak sa vždy snažíme rokovať o cene. Klientovi hovoríme o tom, aké sú trhové ceny porovnateľných nehnuteľností s tým, že cenu nastavíme zhruba o päť percent vyššie. Mnohí predávajúci sú ale s predstavami o cene úplne inde, povedzme, že niekde na úrovni z roku 2022.
Stáva sa, že sa s klientom jednoducho nedohodnete, lebo má prehnané očakávania?
Stáva sa to. Vidíme to aj na realitných portáloch. Zvýšil sa počet ponúk, znížil sa počet transakcií, predáva sa menej bytov. Z mnohých nehnuteľnosti sa stávajú ležiaky, lebo predávajúci klienti nechcú akceptovať zmenené podmienky na trhu.
Poškodzuje to nejako tú nehnuteľnosť, ak sa predáva niekoľko mesiacov bez úspechu?
V rámci marketingu zaujme nehnuteľnosť najmä v prvom momente, keď sa prezentuje. Klienti, ktorí hľadajú nehnuteľnosť, ju nenájdu za jeden deň, väčšinou sledujú trh dlhodobo, a títo sa zameriavajú práve na nové ponuky, ktoré prichádzajú. Pokiaľ veľmi neštandardne nastavíte podmienky, často záujemcovia ani nezavolajú. Nehnuteľnosť pritom môže byť kvalitná. V praxi sa potom stáva, že záujemcovia nezareagujú už ani potom, keď nakoniec predávajúci opakovane zníži cenu. Trh jednoducho považuje túto ponuku za špekulatívnu. Preto radíme priblížiť sa k trhovej cene hneď na začiatku.
Čítajte viac Ceny nehnuteľností ďalej klesajú. Pozrite si, koľko stojí bývanie v rôznych kútoch Slovenska (prehľad)
Rada pre predávajúcich teda je dať si poradiť, rada pre kupujúcich je skúsiť zjednávať cenu. Sedí to?
V zásade ste to zhrnuli správne. Predávajúcich sa vždy pýtame, či chcú predávať, alebo predať. To je zásadný rozdiel. Predávať môžete roky, no ak chcete predať, je potrebné sa poradiť a nastaviť stratégiu. Dôležité je určenie cieľovej skupiny aj kvalitná prezentácia nehnuteľností.
Hovorí sa o tom, že staršie byty majú ešte kam klesať, novostavby menej. Aká je situácia na trhu z tohto pohľadu?
Predovšetkým pri starších panelákových bytoch v sídliskových lokalitách je ešte priestor na menšiu cenovú korekciu.
Vývoj cien novostavieb sa od vývoja cien starších nehnuteľností líši.
Bežný retailový zákazník, ktorý predáva svoj byt, dokáže omnoho flexibilnejšie zareagovať na podmienky na trhu a omnoho rýchlejšie je ochotný pristúpiť napríklad na zníženie ceny, aby bola jeho nehnuteľnosť predajná. Developeri pri novostavbách omnoho dlhšie skúšajú rôzne stratégie na to, aby dokázali ceny udržať. Dnes sme svedkami toho, že developeri neponúkajú otvorené zľavy na byty, ponúkajú skryté zľavy prostredníctvom rôznych benefitov. To sú napríklad dotované úrokové sadzby hypoték, prípadne hyporent, pri ktorom si klient prenajme byt, ktorý môže následne odkúpiť za cenu zníženú o to, čo zaplatil v nájme. Tieto benefity nie sú pre developera zadarmo a niečo ho stoja. Keby sme tieto akcie vyjadrili finančne, majú hodnotu od päť do pätnásť percent hodnoty bytu. Klient teda môže povedať, že nechce benefity, ale zľavu vo výške ich hodnoty. Som presvedčený, že klient u mnohých developerov s touto požiadavkou uspeje. Developeri sa teda snažia neznižovať ceny, ale poskytujú nepriame zľavy.
Čítajte viac Dane platia najmä pracujúci. Ódorova vláda to chce zmeniť, priplatia si bohatší
Klient by teda podľa vás mohol niečo také pri kúpe nehnuteľnosti skúsiť.
Určite áno. Opakujem, že tie výhody majú svoju hodnotu. Ak klient nebude chcieť využiť benefit, má šancu. Napríklad developer reálne nemá šancu zabezpečiť, že banka klientovi dá na tri roky úver s úrokom 1,5 percenta. V praxi teda banke dopláca a ten rozdiel sa dá, samozrejme, peňažne vyjadriť. Je teda priestor na to nevyužiť benefit a v jeho hodnote získať zľavu.
Platí stále trend, že štandardné byty sa zmenšujú?
To stále platí, zaznamenali sme to už zhruba pred šiestimi rokmi. Niektorí developeri, ktorí pôsobia aj v zahraničí, začali skrývať zvyšovanie ceny za to, že znižovali výmeru. Zároveň hovorili, že za hranicami Slovenska je bežné, že sú malé byty. Jednoducho je to tak, že klienti mali istú sumu peňazí a do tej sumy sa potrebovali zmestiť a ešte mať dostatočný počet izieb. Pred šiestimi rokmi mal klient bežne na dvojizbový byt 120-tisíc eur, na trojizbový 170-tisíc eur. Aby si developer zachoval svoju ziskovosť, urobil krajšie dispozície a znížil výmeru podlahovej plochy. Dnes je bežné, že trojizbový byt má 65 štvorcových metrov, to by sme v nových stavbách pred desiatimi rokmi našli len ťažko. Vo výmerách sa vraciame k starým panelovým domom, kde mal štvorizbový byt 74 štvorcových metrov a trojizbový 65 štvorcových metrov. Z dôvodu finančnej dostupnosti sa stavajú stále menšie byty.
Človek zvažuje, či ísť do kúpy, alebo počkať. Čo je optimálna stratégia?
To vždy závisí od preferencií klienta, od základnej motivácie okolo bývania. Pri mladých ľuďoch platí, že hľadajú prvé bývanie, majú prvú prácu. Týmto ľuďom vždy radím, aby išli do prenájmu. Platí to dnes, platilo to pred piatimi rokmi a bude to platiť aj o päť rokov. Mladí ľudia, ak ešte samostatne nebývali, tak nevedia presne, čo sú ich preferencie, aký byt hľadajú, čo od bývania očakávajú. Navyše často prvé zamestnávanie nie je finálne kariérne smerovanie, takže mladí ľudia v prenájme sú flexibilnejší aj na pracovnom trhu.
Ak ide o mladé rodiny s deťmi, tým hovorím, že je dobré obdobie vybrať si nehnuteľnosť. Možno je dobré pozrieť sa na to, koľko som schopný zaplatiť z vlastných zdrojov. Doba je dobrá, ak mám aspoň 30 až 40 percent vlastných zdrojov. Vtedy ma do takej miery nezaťažujú vyššie úrokové sadzby. Zároveň platí, že päťpercentnú hypotéku si neberiem na tridsať rokov. Tí, ktorí majú nejakú časť kúpnej ceny k dispozícii, majú dobrú šancu na to, aby vyjednali dobré podmienky, dobrú cenu a našli vysnívanú nehnuteľnosť. Pred rokom boli vysoké ceny a málo ponúk. To znamená, že záujemcovia nielenže kupovali drahú nehnuteľnosť, ešte aj nenašli presne to, čo chceli. Išli do kompromisu, pri tom tlaku brali, čo bolo, podmienky na kúpu boli zlé, často sa ľudia rozhodovali pod tlakom.
Čítajte viac 4 000 eur na obyvateľa. EÚ je pre Slovensko výhodná
Treba mať teda rezervu.
Iné je to pri ľuďoch, ktorí idú pri financovaní na úplný okraj svojich možností. Tu by som bol opatrný. Je tu predpoklad, že ceny hypoték sa môžu o polovicu percentuálneho bodu ešte zdvihnúť. Je nebezpečné dostať sa kvôli tomuto do finančných ťažkostí. Týmto ľuďom radím, aby počkali v tom, čo majú – buď u rodičov, alebo v niečom menšom. Odporúčam našetriť si časť hotovosti a kupovať potom.
Skúsme sa pozrieť ešte na druhý koniec spektra. Hovorili ste o mladých ľuďoch, no čo tí najstarší. Smeruje trh k tomu, aby vznikli programy reverzných hypoték?
To je ťažká téma, politicky ťažká. Na Slovensku je množstvo politikov populistov a práve títo budú kričať, že by sa ľudia nemali zbavovať majetku, ktorý môže ostať deťom. Budú z toho robiť ožobračovanie národa. Keď dospejú politici k tomu, že budú schopní korektne hovoriť aj o týchto odborných témach, tak potom sa môžeme pozrieť aj na tému reverzných hypoték.
Ján Palenčár
Pôsobí ako 1. viceprezident Slovenského živnostenského zväzu a prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Okrem toho pôsobí ako futbalový funkcionár.
Ale ak tomu správne rozumiem, ten nástroj má svoju vnútornú logiku.
Určite áno. Reverzné, prípadne aj viacgeneračné hypotéky sa môžu stať nástrojom, ktorý bude bežným nástrojom pre financovanie nehnuteľností.
Aký bude ďalší vývoj na trhu? Sú ľudia, ktorí upozorňujú na rok 2008, keď praskla realitná bublina. Ako to smerom do budúcnosti vyzerá dnes?
Porovnávať aktuálny stav trhu s rokom 2008 je veľmi ťažké. V roku 2008 bola kríza v bankovom sektore. To znamená, že dostupnosť financií sa zhoršila plošne, nielen v oblasti hypoték, v médiách sa veľmi rozsiahlo riešila recesia a možnosť rastu počtu nezamestnaných. Na trhu s nehnuteľnosťami nastala strata dôvery. Ľudia nechceli kupovať nehnuteľnosti, brali to ako niečo, čo nechcú riešiť. Nielenže ceny klesli o tridsať percent, no bolo aj obdobie, keď ľudia vôbec neriešili nehnuteľnosti. Pol roka sme boli v oblasti realít vypnutí a následne sa dopyt len veľmi postupne dvíhal. Dnes záujemcov o kúpu bývania máme, no nie je im umožnené financovanie, lebo majú zhoršené podmienky. Dnes teda situáciu považujem za oveľa prijateľnejšiu pre realitný trh.
Ako to teda bolo v minulosti?
Medzi rokmi 2006 a 2008 ceny nehnuteľností ročne stúpali o tridsať percent, teraz k takému nárastu neprišlo. Nenastalo ani také rýchle vypnutie realitného trhu. Dnes sa problémy realitného trhu točia najmä okolo hypoték, ich dostupnosti a výšky úrokových sadzieb. Len čo nastane pokles sadzieb, trh sa dynamicky naštartuje. Ľudia veria nehnuteľnostiam, preto si myslím, že zmena na realitnom trhu bude závisieť od zmeny na hypotekárnom trhu.
To sa však zatiaľ nečrtá.
Keď sa pozeráme na správy ECB, tak existuje predpoklad, že hypotéky v najbližšom období ešte zdražejú. Nielen hypotéky, ale úvery vo všeobecnosti. Dôvodom je práve snaha získať kontrolu nad infláciou. Ak sa opäť zvýšia úrokové sadzby, vývoj na trhu s nehnuteľnosťami bude taký ako doteraz. Bude pokračovať mierne ochladnutie dopytu, už to ale nezaznamenáme tak ako za uplynulého trištvrte roka. Následne budeme sledovať kroky ECB a budeme sledovať, či skutočne povedzme do roka nastane opätovné znižovanie úrokových sadzieb. To, samozrejme, nastane len v prípade, že sa podarí dostať infláciu pod kontrolu.
Foto: Ľuboš Pilc
Ako tá situácia, ktorú opisujete, vplýva na záujem o investičné byty?
Práve táto skupina bola zmenou na trhu významne ovplyvnená. Záujem o investičné byty reálne poklesol o osemdesiat až deväťdesiat percent, teda veľmi prudko. Dôvod by som hľadal na strane cien. Investori veľmi pozorne sledujú, čo sa s cenami deje, a zatiaľ necítia potrebu reagovať. Môže prísť k ďalšiemu poklesu. Na druhej strane, pokiaľ sa ale pozrieme na situáciu, ktorá bola pred rokom, tak dnes je pozícia kupujúceho určite lepšia. Má možnosť výberu z omnoho väčšej ponuky nehnuteľností, môže rokovať o cene a ďalších podmienkach zmluvy. Zároveň na sebe necíti tlak, že sa musí rozhodnúť okamžite, lebo čaká za ním ďalších päť kupujúcich. Z pohľadu kúpy je situácia dobrá, samozrejme, ten jeden parameter je tam horší, hovorím o výške úrokovej sadzby hypoték.
Pre ľudí, ktorí kupujú investičný byt na hypotéku, je to teraz vlastne nevýhodné, lebo prípadný výnos im neutralizuje drahšia hypotéka. Táto skupina prakticky celá odchádza z trhu. Mám pravdu?
Je to presne tak. Pokiaľ je to investičný byt, ktorý sa kombinuje s hypotékou, a tých bolo veľké množstvo, tak súčasná situácia takýmto ľuďom nepraje. Ten byt je predražený o hypotéku. Je tu ale určitá skupina Slovákov, nie veľká, ktorá má nasporené, a práve táto skupina je dnes motivovaná tieto zdroje investovať do kúpy nehnuteľnosti. Aj títo ľudia sú dnes ale kvôli vývoju cien opatrní.
Ako to v minulosti bolo, dá sa odhadnúť, koľko ľudí potrebovalo hypotéku na investičný byt?
Bola to väčšina. Tu vidíme tú silu, akú má hypotekárny trh na vývoj situácie na trhu s nehnuteľnosťami. Aj ľudia, ktorí by inak o kúpe investičného bytu neuvažovali, si hypotéku zobrali, lebo mali zrazu dostatočný príjem a banka im úver možno sama ponúkla. Povedali si, že druhý byt zanechajú možno deťom. Väčšina ľudí, ktorá v uplynulých dvoch rokoch kupovala investičný byt, používala aj prostriedky z hypotéky.
Podobný problém s poklesom záujmu zažívajú aj rekreačné nehnuteľnosti, ktoré zažívali boom v pandémii. Ako vyzerá tento trh? Je problém predať chatu a nájsť kupujúceho?
Áno. Je pravdou to, že koronakríza vytvorila boom aj v oblasti rekreačných nehnuteľností. Bol neštandardne veľký. Pokiaľ by sme sa bavili iba o apartmánoch v zaujímavých lokalitách, bolo by to v poriadku. No predávali sa chaty, chalupy, v akejkoľvek obci, dedine, meste. Predávalo sa všetko, čo malo aspoň nejakú dostupnosť k okresnému, prípadne ku krajskému mestu. Ceny všetkých týchto nehnuteľností rástli práve preto, že sa zvýšil dopyt. Koronakríza a protipandemické opatrenia nútili ľudí zostať doma a v rámci home officeu sa rozhodli, že krízu ľahšie prežijú vo svojej chalupe ako doma v byte. Zároveň veľkým faktorom, ktorý prispel ku kupovaniu chát, bolo obmedzenie cestovania. V roku 2020 bolo v lete veľkou otázkou, či vôbec budú otvorené hranice. Toto teda bola tiež motivácia.
Skúsme si opäť povedať príklad.
Ako príklad uvediem lokalitu: myjavské kopanice, dobrá dostupnosť do Trnavy a Bratislavy, kde štandardná chalupa, ktorá bola čiastočne zrekonštruovaná stála v roku 2019 zhruba 55-tisíc eur. Keď sa prenesieme do mája 2020, vtedy bola cena tej istej chalupy 80-tisíc eur. Nárast ceny bol teda zásadný.
To sa teda zmenilo. Ako?
V poslednom období mnohí ľudia ale pochopili, že chalupa je pre nich záťaž. Ide pritom o splátky hypotéky, tiež zvýšené ceny energií, zároveň zistili, že o tú nehnuteľnosť sa treba starať. Kým v minulosti bola takáto nehnuteľnosť výhoda, zrazu je to nevýhoda. Mnohí ľudia sa teda rozhodli, že túto nehnuteľnosť chcú predať. Časť klientov kúpila nehnuteľnosť v lokalitách, kde to vedia prenajať a riešia to takto. V mnohých dedinách to ale možné nie je a takíto vlastníci sa nehnuteľnosti zbavujú. Nastal pokles cien týchto nehnuteľnosti, no ani tie sa nevrátili na úroveň z roku 2019, stále sú vyššie.
Prečo? Vrátia sa tam ceny ešte nejako postupne?
Nie je chata ako chata, ide o lokalitu a stav, no predovšetkým ide opäť o očakávania. Keď predávajúci necítia žiaden veľký tlak, tak jednoducho skúšajú predať aj za vyššiu cenu.
Trh teda ešte nedozrel.
Mnohí predávajúci zatiaľ nerobia rozhodnutie, že by išli s ponukovou cenou výraznejšie dole. Chcú si nechať pätnásť dvadsať percent navrch k tomu, čo hovorí realitný agent.
Vráťme sa k bytom. Ktoré kategórie bytov sa v súčasnosti s cenami najviac hýbu?
Najcitlivejšie reagujú pri súčasných podmienkach na realitnom trhu ceny starších bytov, ktoré boli najviac žiadané a ktoré sa najviac obchodovali. Ide o 2– a 3-izbové predovšetkým sídliskové byty.
Nemení sa to, netúžime po menšom byte v strede mesta.
Nie. Po lepšej lokalite túžime, problémom je finančná dostupnosť.
NBS okrem iného hovorí, že ceny nehnuteľností sú nadhodnotené v porovnaní s výkonom ekonomiky, výškou miezd a podobne o viac ako päťsto eur na meter. Ako je možné, že trh zostáva v takejto situácii?
Tá deformácia vznikla najmä preto, že hypotéky boli mimoriadne dostupné. Mať k dispozícii hypotéku s úrokovou sadzbou pod jedno percento je niečo, čo je z môjho pohľadu neprijateľné. Peniaze stratili hodnotu, mnohí ekonómovia sa zhodli na tom, že z dlhodobého hľadiska také nízke sadzby nie sú udržateľné. Dostupnosť takých lacných peňazí motivovala klientov kupovať aj drahšie nehnuteľnosti. Dnes vidíme, že sa ten trh zreálňuje. Verím, že do budúcna neostane cena hypoték na piatich percentách a príde k poklesu cien úverov. Mohli by sa hýbať, tak ako sa mnohí ekonómovia zhodujú, od 3,0 do 3,5 percenta.
Keď sa pozrieme na regionálne rozdiely, tak z pohľadu cien je Bratislava niekde inde ako zvyšok krajiny, ale k najlacnejším patria nehnuteľnosti v okolí Nitry, to je skôr západný región, je tam aj automobilka. Ako teda čítať regionálne rozdiely?
Vždy ide o dopyt v danom regióne. Najdrahší dvojizbový byt v Bratislave stojí aj päťsto-, šesťstotisíc eur, najlacnejší, ktorý sme zaznamenali, bol v Čiernej nad Tisou, stál 15-tisíc eur. To sú dva extrémy, no za jeden dvojizbový byt v Bratislave môžeme mať celú bytovku v Čiernej nad Tisou. Ťažko sa ale bude dochádzať do práce.
Dôvod rozdielov je teda to, že ľudia v konkrétnom regióne nechcú bývať. Je tam zlá dostupnosť do práce, zlá dostupnosť do školy. Sú regióny, kde ceny bývania stagnovali napriek tomu, že v iných regiónoch prudko rástli. Tieto lokality žijú len z ľudí, ktorí tam bývajú, nikto ďalší neprichádza. Demografický vývoj spôsobuje, že nehnuteľnosti sa točia iba medzi miestnymi, neprichádzali študenti ani zamestnávatelia.
Ak sa pozrieme na krajské mestá, všetky zaznamenali rast. Možno nie taký ako Košice a Bratislava vo finančnom vyjadrení, no v percentuálnom vyjadrení tempa rastu neboli Bratislava a ani Košice prvé. Oveľa rýchlejšie stúpala cena v Žiline, v Banskej Bystrici a v Prešove. Prešov je pre mňa neobjavený klenot pre developerov. Málo sa tam stavia a potenciál novej výstavby je veľký.
Ktoré sú teda perspektívne regióny a ako o tom treba uvažovať?
Investor by sa mal pozerať na lokality, kde sú silní zamestnávatelia, kde ľudia chodia na týždňovky, kde sú školy, napríklad vysoké školy, to by malo zabezpečiť demografickú výhodu oproti mestám, kde tento aspekt nie je taký silný. Pozerať sa treba na prirodzené centrá v regiónoch, nie sú to len krajské mestá, môžu to byť okresné mestá, napríklad Poprad či Nové Mesto nad Váhom.
V ďalšom kroku by sa developer mal pozrieť na to, či je vôľa samosprávy nerobiť developerom pri novej výstavbe problémy. Mohli by sme si povedať, že to je samozrejmosť, lenže to nie je samozrejmosť. Musíme sa pozrieť, či mesto vôbec má územný plán, či sa dá kúpiť stavebný pozemok na bytovú výstavbu, alebo bude potrebné územný plán meniť. To môže trvať pomaly až päť až desať rokov. Ak sú všetky tieto okolnosti v poriadku, podnikateľ môže ísť do výstavby.
Dôležité sú ale aj ďalšie veci. Za uplynulých desať rokov je potrebné analyzovať demografiu, vývoj cien nehnuteľností, množstvo transakcií. To sú ďalšie podotázky, ktoré treba riešiť.
Ako do vášho biznisu vstupuje nervozita okolo vysokých cien energií, opäť je to na stole. Prejavuje sa to aj na trhu nehnuteľností?
Zvyšovanie cien energií nemalo v uplynulých rokoch vplyv na obrovský záujem o nehnuteľnosti. Napriek tomu, že cena energií stúpala, pri bytoch to nebolo likvidačné. Trochu inak sa trh správal pri rodinných domoch, tam to mohlo byť trochu horšie.
Z dlhodobého hľadiska je to ale podľa mňa tak, že vývoj cien energií má vplyv na to, že klienti omnoho pozornejšie študujú to, v akej energetickej triede je nehnuteľnosť zaradená, či je napojená na teplovod, či má vlastnú kotolňu, vymenené okná a podobne. To bude mať podľa mňa v budúcnosti vplyv, podobne ako v iných krajinách, na výšku dane z nehnuteľnosti. Je to nástroj na to, aby štát motivoval ľudí rekonštruovať svoje nehnuteľnosti s cieľom znížiť energetickú spotrebu. Jednoducho sa v budúcnosti budú zvyšovať dane z nehnuteľností pri nehnuteľnostiach, ktoré budú energeticky náročné.
Ako do hry na realitnom trhu vstupuje program štátom podporovaného nájomného bývania? Potrebuje ho Slovensko?
Slovensko potrebuje nájomné byty, povedzme si pre koho. Dostupné nájomné byty potrebujeme pre nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, ktoré v daných mestách potrebujeme.
Učitelia, učiteľky, predavači, predavačky.
Presne tak, učitelia, predavači, pracovníci v domovoch sociálnych služieb, zdravotné sestry a tak ďalej. Toto by mal štát pomenovať a o týchto ľudí sa postarať. Títo ľudia totiž často bývajú mimo zón, kde je ich pracovisko. Často sú vo svojom pôvodnom bydlisku nezamestnaní, prípadne vo svojich obciach a dedinách robia niečo úplne iné. Vo väčšom meste, kde je širšia ponuka práce, zase nie sú schopní zaplatiť komerčný nájom. Pre týchto ľudí potrebujeme postaviť nájomné byty. My dnes nepotrebujeme postaviť milióny bytov, na to nemáme ani prostriedky, 25-tisíc bytov ročne je nereálne stavať.
25-tisíc bytov je celoročná výstavba na Slovensku.
25-tisíc nájomných bytov ročne je podľa mňa veľa. Myslím si, že potrebujeme zvýšiť podiel nájomných bytov na Slovensku, no nemáme čas na to, aby developeri stavali nájomné byty a ako ich budú dodávať na trh, tak sa cena nájomného bude vo všeobecnosti znižovať. Na to nemáme čas. My potrebujeme určiť skupiny obyvateľov, ktoré do dvoch rokov jednoducho dostanú štátom podporovaný nájomný byt v konkrétnych zónach.
Ako teda program hodnotíte?
Zákon o štátom podporovanom nájomnom bývaní, nový stavebný zákon a zákon o územnom plánovaní sú dôležitými základnými kameňmi, aby sme naštartovali výstavbu nájomného bývania. Štát by mal však politiku nájomného bývania uchopiť omnoho dynamickejšie. Štát tu má prebytok nehnuteľností. Má ubytovne, administratívne budovy, ďalšie prebytočné nehnuteľnosti. Napríklad len Železnice Slovenskej republiky majú 1 200 nehnuteľností. V Košiciach majú administratívne budovy, ktoré sú obsadené na päť, desať percent. Treba ich dať štátu, prerobiť na byty a dať k dispozícii mestu. Okamžite. Poviem príklad: vo Vrútkach je ubytovňa, ktorú nedávno Železnice Slovenskej republiky predali. Úpravou sa z toho hneď dajú urobiť dostupné byty, v meste, kde sú byty žiadané a kde je dobrá dostupnosť napríklad do Martina. Železnice objekt predali a súkromná spoločnosť ho prestavia na byty, ktoré predá za trhové ceny.
Čo z toho teda vyplýva?
Spoliehať sa na to, že štát zabezpečí dostupné byty vďaka veľkým investorom, je príliš optimistické. V celom zákone sú len dva motivačné body: znížená sadzba DPH a druhý bod je to, že keď vy ako nájomca dostanete byt s príspevkom od zamestnávateľa, tak sa nezdaňuje ako nefinančný príjem. To je všetko. Kto bude kvôli tomuto stavať dvoj-, trojizbové byty za tristo eur mesačne? To mi ekonomicky nevychádza.
Povedal by som, že tu máme zákon, na ktorom treba popracovať, zároveň treba popracovať aj na zákone o Štátnom fonde rozvoja bývania. Prečo aj tento zákon nezvýhodňuje investorov pri výstavbe nájomných bytov s DPH so sadzbou päť percent, prečo je to len v zákone o štátom podporovanom nájomnom bývaní? Aj cez Štátny fond rozvoja bývania sa stavajú nájomné byty, dokonca ich stavajú obce.
Na to, aby sme naštartovali komerčnú výstavbu nájomných bytov, potrebujeme pre developerov omnoho viac benefitov. Štátom podporované nájomné bývanie teda v najbližších rokoch neovplyvní realitný trh.
Aj cenová mapa, ktorú predstavil štát, automaticky počíta s podporou od zamestnávateľa, ktorú nemusí zamestnanec vôbec dostať. Tie ceny nie sú aj tak mimoriadne nízke. Funguje teda z vášho pohľadu ten program?
Uvidíme. Dodal by som, že príspevok zamestnávateľa zarátali, no už nepovedali, že sú to peniaze, o ktoré bude mať zamestnanec menej na výplatnej páske. To bude fungovať totiž presne takto. Zamestnanci príspevok dostanú, no znížia sa im výplaty. Predstavme si veľkú firmu v Bratislave. Jeden zamestnanec býva v Košiciach, druhý u seba doma v Bratislave. Obidvaja majú výplatu 1 200 eur, ak firma dá Košičanovi navyše ešte príspevok na bývanie, tak Bratislavčan bude veľmi nespokojný. Takže Košičanovi to pôjde z platu. To nie je tak, že tie peniaze dostanú navyše.
Štát teda nebude takým hráčom ani v krátkodobom a ani v strednodobom horizonte, aby tlačil na súkromných prenajímateľov.
Nestane sa to. Nestane sa to v žiadnom prípade, ani keď prídu napríklad reštriktívne opatrenia. To sa stalo v Berlíne. Vznikla tam potreba znížiť ceny nájomného, dopadlo to tak, že začala fungovať šedá ekonomika. Hľadať reštriktívne opatrenia tak nemá žiadny zmysel.
Nechcem, aby to vyznelo tak, že som proti tomu zákonu. Som za, lebo sa aspoň niečo deje.
Dobre fungujúci príklad je vo Viedni. Prečo sa to nedá jednoducho skopírovať?
Môj názor je, že vo Viedni je z pohľadu mesta prvoradý záujem obyvateľov. Na Slovensku to v mnohých prípadoch vyzerá tak, že prvoradé sú politické záujmy. Nie je únosné, aby sa napríklad v Bratislave nezmenil za desiatky rokov územný plán tak, aby bol v prospech jej obyvateľov a návštevníkov. Stále hovorím, že mesto Bratislava stavia pomaly, mesto nepostavilo žiadny nájomný objekt, hoci súčasné vedenie je tam druhé volebné obdobie. Verím, že sa im podarí v tomto období zrealizovať rozpracované projekty. Pred dvoma rokmi mi zástupca mesta povedal, že ak súkromnému developerovi trvá získanie stavebného povolenia sedem rokov, prečo by to magistrát mal mať rýchlejšie. Ja hovorím, že zákony sú preto, aby sa prispôsobili potrebám ľudí. Je smutné, že vedenie mesta nevie nájsť dohodu s ministerstvom dopravy na legislatívnych zmenách, ktoré by pomohli s výstavbou mestských nájomných bytov. Napríklad aj v oblasti využitia prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Asi to vo Viedni vedia. Ale aj na Slovensku máme svetlé výnimky. Nové Mesto nad Váhom postavilo z prostriedkov fondu stovky bytov.
Problém sú teda samosprávy a aj štát z vášho pohľadu.
Presne tak. Štát a mestá sú často v antagonistickom vzťahu. Nepracujú v súlade, spoločne pre potreby občana. Štát často sťažuje samosprávam fungovanie.