V druhom štvrťroku 2023 poklesli ponukové ceny nehnuteľností na bývanie o 2,3 percenta v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. To znamená pokles o 58 eur – na 2 498 eur na meter štvorcový. Medziročne je tempo poklesu na úrovni 6,5 percenta.
Ochladenie trhu sa prejavuje najmä pri bytoch. Ich cena sa v období od apríla do júna znížila v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o tri percentá a dostala sa na 2 711 eur za meter štvorcový. Medziročný pokles sa vyšplhal až na osem percent.
Ceny rodinných domov sa ale dokázali poklesu ubrániť a v zásade stagnovali. Cena metra štvorcového podlahovej plochy v dome sa v jarnom období zvýšila o 0,7 percenta a dostala sa na 1 944 eur. V medziročnom porovnaní aj tieto ceny klesli o 2,1 percenta.
Hlavné mesto naďalej suverénne najdrahšie
Ceny bývania sú, pochopiteľne, najvyššie v Bratislave a okolí. Priemerná cena za meter štvorcový sa v Bratislavskom kraji pod vplyvom mierneho poklesu dostala pod hranicu 3 200 eur za meter štvorcový. Takéto výšky nedosahujú priemerné ceny v žiadnom inom kraji. Druhým najdrahším regiónom je Košický kraj, kde ceny taktiež klesali a zastavili sa nad hranicou 2 100 eur za meter štvorcový. Na opačnom konci spektra je Nitriansky kraj, kde meter štvorcový nehnuteľnosti na bývanie stojí v priemere 1 454 eur. Práve región Nitrianskeho kraja je ale jediným, kde sa ceny bývania medzikvartálne zvyšovali. Stúpli o 19 eur za meter štvorcový. V Trnavskom kraji ceny stagnovali a vo všetkých ostatných kútoch krajiny v priemere klesali.
„Vývoj na trhu s nehnuteľnosťami ide podľa očakávaní. Vzhľadom na komplikované ekonomické prostredie a sprísňovanie menovej politiky postupne dochádza aj k spomaľovaniu úverovej aktivity v oblasti hypoték. Vysoké ceny nehnuteľností, ktorých dynamika rastu prekročila dynamiku rastu miezd, a nižšia dostupnosť úverov na bývanie obmedzujú veľkosť dopytu na realitnom trhu,“ hovorí Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne.
„Eurozóna naďalej zažíva vysokú mieru inflácie a Európska centrálna banka (ECB) ešte s výsledkom nie je, a v zásade ani nemôže byť, spokojná. To signalizuje, že obdobie zvýšených sadzieb tu s nami ešte nejaký čas ostane,“ dodáva.
Kolaps pravdepodobne nepríde
Rast cien spôsobil, že na bývanie jednoducho majú ľudia menej peňazí. Rýchle tempo rastu cien spôsobilo, že reálne mzdy klesali, menej ostalo aj na bývanie. To tiež prispieva k tomu, že ceny nehnuteľností klesajú.
Slovensko má za sebou prasknutie realitnej bubliny po roku 2008, vtedy záujemcovia o bývanie kupovali vo veľkom aj nehnuteľnosti, ktoré boli iba na papieri. Táto situácia sa ale v súčasnosti neopakuje. „Od vrcholu zhruba v polovici minulého roku klesli ceny už asi o deväť percent. Ak by sme to porovnali so spľasnutím predchádzajúcej cenovej bubliny, tak sme zhruba na polceste. Ceny vtedy po odštartovaní globálnej finančnej krízy klesli za necelé dva roky zhruba o osemnásť percent. Existujú však dôvody domnievať sa, že teraz je situácia minimálne v niektorých aspektoch iná. Napríklad trh práce je stále veľmi silný,“ upozorňuje analytik ČSOB Marek Gábriš.
Dodáva, že nezamestnanosť je zatiaľ v blízkosti historického minima. Údaje štatistického úradu Eurostat hovoria, že dosiahla v júni šesť percent. „Nižšia bola naposledy v marci 2020. Zároveň je to na dohľad od minima 5,6 percenta z apríla 2019,“ doplnil Gábriš.
Čítajte viac Bývanie je až príliš drahé, prudký pokles cien ale zrejme nenastane
Zároveň ale platí, že pokles cien môže pokračovať aj naďalej. „Dopyt na realitnom trhu ostáva potlačený a vyzerá to tak, že situácia sa v najbližšom období nebude razantnejšie meniť. Môžeme preto očakávať ďalší pokles cien nehnuteľností. Hovoríme však skôr o miernej korekcii, žiadne prudké poklesy či dokonca prepady cien nepredpokladáme,“ hovorí Horňák.
Klesať budú ceny najmä starších nehnuteľností. „Situácia v ekonomike z posledných rokov tiež naznačuje, že väčší pokles cien môže byť pozorovateľný pri starých bytoch a domoch, zatiaľ čo pri novostavbách bude cesta smerom nadol náročnejšia – mnoho z developerov totiž pri stavbe používalo stavebné materiály v čase vysokej inflácie, čo im zvyšovalo vstupné náklady,“ dodal analytik Slovenskej sporiteľne.
Klesá aj záujem o hypotéky
Situácia v ekonomike, v ktorej je rast cien spojený s rastom úrokových sadzieb, spôsobuje, že spolu s trhom nehnuteľností sa ochladzuje aj hypotekárny trh. V júni banky poskytli nové hypotéky za zhruba 847 miliónov eur. V rovnakom období predchádzajúceho roka sa hodnota nových poskytnutých úverov vyšplhala na 1,85 miliardy eur. Výraznú časť tvorili refinančné úvery, napriek tomu je ochladenie trhu citeľné.
„Aj keď banky poskytujú o tretinu menej hypoték ako v posledných rokoch, zdá sa, že hypotekárny trh dosiahol svoje dno a mohol by začať opäť mierne rásť. V marci, máji aj v júni sme totiž zaznamenali mierny medzimesačný nárast objemu poskytnutých hypoték. Aj keď nárast úrokov z priemerného jedného percenta úvodom minulého roka na 4,36 percenta v júni bol výrazný, Slováci si postupne budú zvykať na novú cenovú úroveň hypoték. Úver za menej ako jedno percento bol výraznou anomáliou a udržateľným štandardom sú skôr úroky okolo troch až štyroch percent,“ hovorí Marián Búlik, analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Každý, kto potrebuje riešiť svoje bývanie, by sa mal podľa neho poponáhľať a túto situáciu riešiť. „Najlepším riešením pre ľudí, ktorí si potrebujú kúpiť bývanie, je zobrať si čím skôr hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a využiť šesť alebo dvanásť mesiacov na hľadanie vhodného bývania. Týmto spôsobom si zafixujú nižšiu úrokovú sadzbu pri hypotéke a zároveň majú priestor hľadať bývanie a vyjednávať o cene bez časového tlaku. Keďže ECB v júli zvyšovala základné sadzby a tento krok možno zopakuje aj v septembri, úrokové sadzby hypoték ešte o niečo porastú. Týmto postupom si človek zaistí lacnejšiu hypotéku a aj šancu na lepšiu cenu kupovaného bývania,“ uzatvára Búlik.