Problém okolo drahých hypoték má podľa neho skôr psychologické korene a ekonomická hrozba to nie je. „Po čase sa zmierime s tým, že hypotéka s úrokom 0,85 percenta nie je normálna. Takto lacný kapitál byť nemôže. Normou bude hypotéka za zhruba 3,5 percenta,“ upozorňuje Milan Murcko. V rozhovore tiež opisuje, ako vníma krízy, ktoré sa na realitných trhoch objavujú.
Situácia na trhu s bývaním sa zmenila, ceny začali klesať. Čo to pre vás ako developera znamená?
Niekde okolo druhého kvartálu minulého roku sme zaznamenali nižší dopyt po nehnuteľnostiach. Ten postupne klesal až do decembra. Od januára zaznamenávame menší nárast, určite sa to ale nedá porovnať s tým, čo sme na trhu videli pred dvoma rokmi. Dnešný dopyt je zhruba jedna tretina z toho, na čo sme boli zvyknutí v boome. To je, samozrejme, veľký pokles, sme ďaleko k tomu, aby sme sa vrátili k dopytu, ktorý sme mali na trhu predtým. To bola ale situácia, ktorá podľa môjho názoru, a nielen podľa môjho názoru, nebola normálny stav. Bol to horúčkový dopyt, keď celé odvetvie nestíhalo dodávať to, čo trh vyžadoval.
Ceny bývania teda prirodzene klesli.
K informáciám, ktoré kolujú na trhu, môžem povedať, že niečo sa zhoduje s dátami, ktoré máme my, niečo nie. Vždy to tak v nehnuteľnostiach bude, pretože projekty sa líšia a každý z nich predstavuje inú ponuku. Naše transakčné ceny klesli o šesť až sedem percent. Záleží na konkrétnych projektoch, hovorím o priemeroch. Máme projekt Zwirn 1, to môžeme považovať za luxusný projekt v centre Bratislavy, potom máme na Mlynských nivách projekt Nuppu, ktorý môžeme považovať za bežný. Medzi nimi je rozdiel vo vývoji cien. Viac klesol dopyt po štandardných nehnuteľnostiach, necítime to až tak na projekte Zwirn 1, kde ten dopyt je síce menší, ale predávať sa stále darí. Ak bol predtým dopyt nenormálne silný, tak v súčasnosti sme mierne pod normou, ktorú by sme chceli vidieť, ale žiadna katastrofa sa nedeje.
Hovoríte o poklese okolo šiestich percent. Realitné kancelárie hovoria, že realizačné ceny mohli klesnúť ešte viac. Ceny ťahajú výraznejšie nadol najmä staršie nehnuteľnosti, v čom je trh nových nehnuteľností iný?
Stalo sa to, čo sa deje vždy, keď je na trhu boom. Keď je na trhu nedostatok nových bytov, tak sa ceny starších nehnuteľností začnú neprimerane doťahovať. Medzi porovnateľným novým a starým bytom by mal byť aspoň dvadsaťpercentný rozdiel. Ceny starších bytov sa ale nebezpečne približovali k novým bytom, čo nedávalo žiadny zmysel. Bolo to vyvolané nedostatkom ponuky nových bytov. Pri starších bytoch tak nastala ešte väčšia odchýlka ako pri cenách nových bytov. Keďže ceny starších bytov vyrástli ešte viac ako ceny nových, tak teraz prirodzene klesajú prudšie.
Trh je ale skreslený aj pri novostavbách.
Určite je. Každý jeden nesúlad medzi dopytom a ponukou vplýva na cenu. No skúsim ten mechanizmus popísať celý. Často sa totiž vyššie ceny nehnuteľností dávajú za vinu developerom, no nie je to tak. Naša dlhodobá marža je desať percent. Stalo sa zhruba toto: od roku 2015 trh začínal rásť a pritiahol špekulatívny kapitál, teda investorov do nehnuteľností.
Investori zvýšia dopyt a celý priemysel začína pociťovať tlak. To znamená, že je nedostatok stavebných materiálov a pracovníkov. Ich cena rastie a to sa premieta do ceny bytov. Investori si povedia, že urobili dobré rozhodnutie, keďže cena stúpa a to priláka ďalších záujemcov o nehnuteľnosť ako investíciu. To vytvára na celý priemysel ešte väčší tlak a firmy na trhu sa s takým veľkým dopytom nevedia žiadnym spôsobom vyrovnať.
Foto: Ivan Majerský
Kde je teda problém?
Hlavným problémom v nehnuteľnostiach je veľmi flexibilný dopyt a veľmi neflexibilná ponuka. Predstavme si situáciu, že vidíte na ulici stáť ľudí v rade na byty a rozhodnete sa túto ponuku uspokojiť. Iba vybavenie všetkých povolení vám bude trvať päť rokov. My nedokážeme plynulo reagovať na dopyt a ponuku, preto na trhu nastáva ten nesúlad. Väčšie disproporcie sa objavujú na neefektívnych trhoch, ktoré sú zle riadené. To znamená, že je ťažké kúpiť pozemok, povoľovacie procesy trvajú dlho, je drahý kapitál a tak ďalej. Na týchto trhoch sa bublina nafúkne viac a ceny sú vyššie v porovnaní s tým, čo diktuje všeobecný rast cien a príjmov. Napríklad v Poľsku, ale aj inde, funguje trh omnoho lepšie ako napríklad v Česku a na Slovensku. Preto tam aj nedochádza k takým abnormálnym bublinám. Čiže za hlavný zdroj skreslení na trhu považujem v najširšom slova zmysle jeho riadenie.
Tak si vezmime situáciu pred dvoma-troma rokmi. Vy ste tých ľudí na ulici naozaj videli, úroky na hypotékach boli mimoriadne nízke a vedeli ste, že nové byty pre týchto ľudí nebudú skôr ako o päť rokov. Ako ste v tej situácii rozmýšľali?
To, že úroky sú abnormálne nízke, sme vnímali ako exces. Vedeli sme, že to nemôže trvať do nekonečna. Peniaze zadarmo byť nemôžu, ekonomika dlhodobo takto fungovať nemôže. To sa aj potvrdilo. Problém hypoték považujem skôr za psychologický ako ekonomický. Aj Národná banka Slovenska potvrdila, že úroky sa zvýšili zo zhruba jedného percenta na dnešných zhruba 4,5 percenta. Splátka hypotéky tak bude o sto, stopäťdesiat eur mesačne vyššia. Pre časť obyvateľstva to, samozrejme, je problém, no pre veľkú časť obyvateľstva to problém nebude. Sme v čase vysokej inflácie, čiže postupne rastú aj mzdy a to je jeden z faktorov, ktorý zvýši smerom do budúcnosti dostupnosť bývania. Po čase sa zmierime s tým, že hypotéka s úrokom 0,85 percenta nie je normálna. Takto lacný kapitál byť nemôže. Normou bude hypotéka za zhruba 3,5 percenta.
Čítajte viac Kope Fico za boháčov z Bratislavy? Jeho nápad okolo hypoték rozbili čísla, minister financií aj NBS
Z môjho pohľadu to ani nie je o tom, že by ľudia nárast nezvládli, skôr hovorím o tom, že úver so sadzbou pod jedno percento vyvolal aj dopyt, ktorý by za normálnych okolností nevznikol. Ľudia jednoducho chceli využiť šancu na lacné peniaze.
To prvotné skreslenie vzniklo skôr, v čase, keď banky poskytovali hypotéky so stopercentným financovaním nehnuteľnosti. Trh vytvoril priestor na morálny hazard. Prečo by si niekto nevzal hypotéku, keď do toho nemusel dať nič zo svojho? Sto percent sumy vyplatí banka, klient nenesie riziko a to je morálny hazard. Ekonomika funguje na porovnaní miery rizika a potenciálneho zisku, tak trh funguje. V tomto prípade nastalo, že zisk mohol byť bez rizika. Následne to centrálna banka upravila, dnes sme už úplne niekde inde. No aj tieto hypotéky boli veľkým akcelerátorom dopytu. Boli ľudia, ktorí mali niekoľko tisíc eur a oni kúpili päť-šesť bytov, vytvorili tlak na nárast cien a o dva roky po kolaudácii tie byty so ziskami predávali bez toho, aby v tom mali vlastné peniaze. Hovorím o období zhruba do roku cca 2018.
Trh sa už zmenil.
Áno, ale toto bol impulz pre trh, pretože logicky rozmýšľajúci človek nemohol tej ponuke odolať. Nemusel mať ani jedno vlastné euro a neriskoval v zásade nič. Ak by ceny prudko klesli, nechal by si byt jednoducho zobrať bankou. Chápem, že drvivá väčšina ľudí takto nerozmýšľa, no veľkosť skupiny ľudí, ktorí to robili, nebola zanedbateľná. Toto spôsobilo nadmerný nárast dopytu, trh tento exponenciálny rast nedokázal uspokojiť a to tlačilo ceny vyššie a vyššie.
Keď sme aj my požadovali ďalších tesárov, elektrikárov, ďalšie materiály, tak jednoducho neboli. Tým pádom rástli ceny, lebo dopyt bol obrovský, je to prirodzené. Kto by to nespravil? Všetci hráči v odvetví totiž vedia, že o dva roky sa môže stať, že budú musieť dávať na trh ponuky možno aj s nulovou maržou, lebo situácia bude jednoducho taká a pôjde o prežitie.
To, čo opisujete, vyzerá ako prebudenie trhu do novej reality, aký je výhľad na najbližšie obdobie?
Zvyknem hovoriť, že sa chvalabohu neživím predpovedaním budúcnosti, to by som skončil zle. Skutočne neviem. Ceny sú výstupom veľmi komplexného systému. Kto vám povie, že vie, ako to bude, je strelec, samozvaný odborník. Nikto nevie, čo sa môže stať.
Rozumiem, ani to nejdeme tesať do kameňa.
Jasné, chápem. Tento trh je komplexný adaptívny systém, do hry vstupuje veľa rôznych navzájom pôsobiacich faktorov, takže výsledok sa nedá predpovedať. Je to podobné ako s burzou. Chcete nejako spoľahlivo predpokladať vývoj cien akcií? Skúste to, nedá sa to.
Chápem.
Hovoriť môžem ale o faktoroch, ktoré vnímam, že ovplyvňujú trh. Výrazne poklesol záujem investorov o byty. To nám dáva možnosť pokrývať dopyt po štandardnom bývaní. Trh momentálne produkuje viac bytov, ako je aktuálny dopyt.
Foto: Ivan Majerský
Klesnú teda ceny alebo neklesnú?
Ja hovorím, že neviem, ale faktory, ktoré sú na trhu, hovoria, že ceny nových bytov klesnú vtedy, keď na trhu bude príliš veľa nepredaných skolaudovaných bytov. Potom nastáva problém pre developera, ktorý má peniaze v nepredaných bytoch a banka mu klope na dvere, že má úver, ktorý by bolo treba splácať. Toto je hlavný ukazovateľ okrem makroekonomických údajov.
Povedzme si viac.
V roku 2012 bolo na trhu zhruba 3 800 hotových skolaudovaných nepredaných bytov. Dnes ich je 600. My sledujeme práve to, aký je vývoj počtu hotových nepredaných bytov. To nám hovorí, začínaj, prípadne nezačínaj, s výstavbou. My nebudeme stavať byty „na sklad“, pretože počas uplynulého polroka sa počet voľných hotových bytov zvýšil zo sto na tých 600. Okrem toho sledujeme, koľko bytov je vo výstavbe a stále sú nepredané. Tieto krivky vedia veľa povedať. Počet bytov vo výstavbe klesol a je ich zhruba 400.
To znamená, že sa začiatky nových projektov v Bratislave takmer zastavili. Môže sa ale stať, že developerom vo výstavbe sa bude dariť a počet dokončených nepredaných bytov bude rásť. Keď týchto bytov bude priveľa, developeri budú nútení znižovať ceny. Zatiaľ túto dynamiku na trhu nevidím, no do budúcnosti to nevylučujem. Je to problém developera. Požičiame si peniaze z banky, dáme ich do betónu a ten bude stáť. Banka ale raz príde, zaklope a bude chcieť svoje peniaze.
Čítajte viac Ceny starších bytov klesajú výraznejšie, ako sa zdá, päť slovenských miest ukazuje, o koľko
Pokračujte.
Napríklad malí developeri dnes nevedia so stavbou ani začať. Banka im povie, že projekt financovať bude, ale chce vidieť štyridsaťpercentný predpredaj.
Teda základ je predať štyri z desiatich bytov tak, že budú ešte len nakreslené na papieri.
Presne tak. Potom developer dostane úver. My, ako väčší developer, by sme vedeli začať bez toho, aby sme mali financovanie z banky, no tiež to ekonomicky nedáva zmysel. To, čo ja predpokladám, je, že súčasné množstvo nepredaných bytov vo výstavbe sa postupne predá a nastane približná rovnováha. Ponuka a dopyt budú zhruba v rovnováhe, ktorá tu dlho nebola.
Vydrží tento stav?
Je hlavnou úlohou trhu, aby vyvažoval ponuku a dopyt. V realitnom biznise je ale ten problém, že ak sa všetci hráči správajú racionálne, tak vytvoria bublinu. Ak som investor a vidím, že ceny rastú, no tak budem investovať. Ak som banka a vidím, že konkurentom rastie portfólio poskytnutých hypoték, budem sa aj ja snažiť prilákať klientov a napríklad znižovať úrokové sadzby. Ak som developer a vidím, že sa to predáva ako teplé rožky, tak jednoducho staviam ďalej. Teda ak sa všetky zložky toho systému správajú racionálne, tak nastane to, čo sme tu mali minulý rok, teda nenormálna situácia, keď postupne bude ponuka príliš veľká a ceny klesnú.
Problém trhu, ak správne rozumiem, podľa vás tkvie teda v tom, že to podnikanie nie sú tie rožky. Neviete sa rozhodnúť, že v pondelok dodáte na trh 10-tisíc, no v utorok len 8-tisíc.
Presne tak, presne to som chcel vyjadriť.
Celé podnikanie je teda odsúdené na striedanie bublín a kríz?
Je to tak. Ak sa pozrieme ale napríklad do Veľkej Británie, prípadne USA, tam majú tých cyklov niekoľko, vyzerajú zjednodušene ako sínusoida. Uplynulých sto rokov ukázalo, že jeden cyklus trvá v priemere sedem rokov. Konkrétny jeden cyklus môže trvať tri roky, aj dvanásť, no priemerne je to sedem rokov. Tým, že sme tu mali finančnú aj realitnú krízu, tak my sme na Slovensku zažili veľmi dlhý cyklus, išli sme dlho dole a dlho hore.
Aký vplyv na biznis má to, že Bratislava je jednoznačné ekonomické centrum? Väčšina výstavby je práve okolo Bratislavy. Je pravda, že pre veľkého developera je problém obrátiť sa do iných regiónov?
V rámci realitného podnikania platí teória, že veľké centrá priťahujú pracovnú silu a tá vytvára dopyt po bývaní (central place theory, pozn, red.). Čím väčší je trh, tým viac tam je pracovnej sily a aj dopytu po bývaní. Čím ďalej sme od konkrétneho centra, tým viac stúpajú náklady na dopravu. Táto teória hovorí, že čím ste ďalej povedzme od Bratislavy, aj keď to neplatí jedna k jednej, tým je cena bytu nižšia. Ak si ale vezmete hypotéku a pripočítate cestovné náklady, tak ste približne na tom istom, ako keby ste kupovali priamo v meste. Nikto to tak neplánuje, ale trh to tak zariadi.
Pokračujte.
Racionálne uvažujúci človek si povie, že za konkrétnu nehnuteľnosť v Bratislave také peniaze nezaplatí a ide bývať do Senca. Nakoniec ale ten človek nič neušetrí. Ak vezme do úvahy hypotéku, ktorú by bral v Bratislave a na druhú misku váh dá súčet cestovných nákladov a hodnotu strateného času, tak bude na tom istom. Cenotvorba jednoducho takto funguje. Hovorím samozrejme o prípade, keď je v okolí jediné veľké centrum. Ak je v nejakom priestore viac veľkých centier, funguje to inak.
Ako je to na Slovensku? Napríklad v USA sú regióny, kde je relatívne pri sebe viac veľkých miliónových miest. Na Slovenku toto nemáme a malé mesto ako, náhodne poviem, Rožňava nie pre veľkého developera zaujímavé.
Nie je a nie je zaujímavé preto, že je tam málo pracovných príležitostí, teda aj málo reálne pracujúcich a tým pádom malý dopyt. Pre nás nemá zmysel, aby sme išli do malého regionálneho mesta. Je to malý trh, kde sa predá ročne povedzme 150 bytov. Ak by sme tam išli, nestavali by sme desať bytov, ale päťdesiat bytov. Úplne by sme zmenili trh a chytili sa do pasce v prípade korekcie na trhu, ako je napríklad tá, ktorú prežívame. V Bratislave sa aj v najhorších časoch predá tisíc bytov ročne. Keď budem rozumný, tak tu nejako prežijem.
Foto: Ivan Majerský
Ktoré slovenské regióny sú teda pre vás zaujímavé?
Čím väčší trh je, tým lepšie. Čím viac pracovných príležitostí, čím vyššia priemerná mzda, tým to dáva väčší zmysel. My ako veľký developer nemôžeme ísť do malého mesta a súperiť s niekým, kto je schopný postaviť desať-dvadsať bytov. Asi to urobí lacnejšie. My na takom trhu nevieme efektívne zhodnotiť svoje zdroje. Marža v týchto regiónoch je nižšia, je to tak práve preto, že kúpna sila je nižšia.
O koľko nižšia je táto marža?
To neviem odhadnúť. Nestaviame v malých mestách. Pravda je, že kúpite lacnejšie pozemok, hoci je to veľký problém. Mierne lacnejšia bude pracovná sila, materiál stojí rovnako. Ak si vezmete, že päťdesiat percent celkovej sumy je materiál, tak staviate o niečo lacnejšie. Zároveň ale platí, že takýto byt nepredáte za tú sumu, za akú by ste tento byt predali v Bratislave.
Postavíte teda lacnejšie, ale nie až o toľko lacnejšie, ako by bolo treba vzhľadom na menší trh.
Áno, presne tak. Neoplatí sa nám tam ísť, lebo tá situácia na malom trhu je pre nás veľmi riziková. Ak mám rozostavaných sto bytov a príde korekcia trhu, tak v malom meste bude trvať aj tri roky, kým to predám a to je problém.
Skúsme sa pozrieť na celý proces výstavby povedzme stovky bytov v Bratislave. Začína to výberom lokality, nasledujú povoľovacie procesy a následne stavba. Kde sú v súčasnosti najväčšie úskalia?
Začnem pozemkami. Fungujeme v prostredí, kde je ťažké kúpiť pozemok a získať povolenia. To, samozrejme, zvyšuje cenu. Hlavnými hráčmi na trhu sú majitelia pozemkov, developeri a stavebné firmy. Jednoznačným víťazom v Bratislave sú majitelia pozemkov. Oni niekde napríklad na Mlynských nivách sprivatizovali nejaký podnik, s ktorým sa desaťročia točili okolo nuly. Územný plán v Bratislave sa ale nemení, takže sa vytvoril obrovský nedostatok stavebných pozemkov. Takže majitelia sú v situácii, že o ich pozemky súťaží päť developerov a ich cena rastie do závratných výšok. Dnes je to tak, že z ceny bytu v Bratislave tvorí dvadsať percent pozemok. V nákladoch je to aj 25 percent a to je príliš veľa.
Je to dôsledok pomalého povoľovania a nemennosti územného plánu. Mesto na to dopláca, lebo to ženie ceny hore a vytláča to obyvateľov do satelitov. Od 90-tych rokov narástli tieto satelity o 50-tisíc ľudí. Väčšina z nich tam nešla preto, že majú radi vtáčiky na terase. Išli tam preto, že v Bratislave je draho. Potom zákonite vzniká problém s dopravou v Bratislave a mesto na to dopláca. Vzniká aj problém s pracovnou silou, dosahy na mesto sú rozsiahle. Bratislava za 25 rokov – pokiaľ ide o počet obyvateľov – stagnuje, Viedeň každoročne rastie.
Čítajte viac Expert na reality: Ceny padli oveľa viac, ako hovoria čísla. Developeri začali zmenšovať byty
Čo povoľovacie procesy?
Keď kúpime pozemok pre projekty, aké staviame my, tak do neho vložíme desiatky miliónov eur. Tie peniaze si požičiame, dáme ich do pozemku a ony tam spia. Máme úverové náklady a nevieme s tými peniazmi pracovať. Ak bude povoľovací proces trvať päť rokov a ďalších sedem rokov výstavba, tak viac ako desať rokov viažeme peniaze, čo sme zaplatili za pozemok. Tento pozemok je vzhľadom na úroky čoraz drahší a drahší a to sa v cene pre záujemcu o bývanie prejaví.
Znamená to, že ak by povoľovací proces bol kratší, tak aj cena bytu by bola nižšia?
Určite áno, konkurencia by si urobila poriadok. Máme zrátané, že v Bratislave je dosť pozemkov na 150-tisíc bytov. To je ďaleko viac, ako hlavné mesto potrebuje, lenže to nie sú stavebné pozemky, nedá sa tam stavať. Ľudia to chcú, lebo by chceli byty kupovať, no územný plán to nezohľadňuje.
To, že vznikol Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR a bude mať nové úlohy, niečo zmení?
Koncept vyzerá sľubne, mohlo by to zmeniť trh. Musíme to ale zaviesť do praxe správne. A tu už si nie som taký istý. Ak sa podarí správne vniesť do praxe to, čo je v zákone, teda ak vykonávacie vyhlášky prídu včas, budú na to zdroje, tak Slovensko sa posunie výrazne dopredu. Minule sme rátali, že povoľovacie procesy trvajú v priemere štyri roky, podľa nových pravidiel by sa to mohlo skrátiť na rok a pol. Stále nebudeme tam, kde sú Fíni, tam sú hotoví za sto dní.
Môže to aj na Slovensku byť takto rýchlo ako napríklad vo Fínsku?
V slovenských podmienkach si to neviem predstaviť.
Legislatíva, ktorú okolo tohto schvaľoval parlament, vyvolala veľkú kritiku najmä s ohľadom na ochranu životného prostredia. Ako vnímate kritiku, že ak by to písali developeri, vyzeralo by to presne takto?
Ak necháme zákon tak, ako je, tak developeri nebudú tí, ktorí na to doplatia. Naučili sme sa fungovať v prostredí, ktoré tu máme. Máme náklady, ktoré sú nezmyselné. Tie náklady sa premietajú do ceny. Kto je teda ten, kto na súčasný stav dopláca? Podľa mňa sú to voliči súčasných politikov, ktorí si v konečnom dôsledku budú musieť zobrať väčšiu hypotéku a okresať investície napríklad do vlastných detí. Keď tento biznis bude stratový, tak tu nikto stavať byty nebude, kto by to robil? Tá otázka teda nie je o developeroch, je to o mladých rodinách s deťmi a o tom, či dokážeme vytvoriť systém, v ktorom budú prosperovať.
Národná banka hovorí, že ponukové ceny sú napriek určitému poklesu stále o zhruba 500 eur na meter štvorcový vyššie ako si, zjednodušene povedané, môže ekonomika dovoliť. Ako to hodnotíte? Napríklad práve mladé rodiny sú v tomto smere zraniteľné.
Ak to postavíme tak, že niekto v systéme má nadmerný zisk na úkor niekoho iného, tak do úvahy na trhu prichádza niekoľko strán. Sú to developeri, stavebné firmy, výrobcovia stavebných materiálov, štát, mladé rodiny s deťmi. Ak teda v tom systéme je niekto, kto zarába nadmerne, tak ho pomenujme a nájdime tých 500 eur. Nemyslím si ale, že by na strane developerov niečo bolo nadhodnotené, je to môj názor, asi vás neprekvapím.
Kde je teda tých päťsto eur?
Podľa mňa je v nezmyselných nákladoch, ktoré vynakladáme, hoci by sme nemuseli. Tie peniaze sa spália pri obstarávaní pozemkov aj pri povoľovacích procesoch. Veľká časť je aj v neefektívnosti stavebníctva. Je známe, že od druhej svetovej vojny sa produktivita stavebníctva nezmenila. Niektoré priemyselné odvetvia vzrástli aj dvanásťnásobne, stavebníctvo sa nepohlo z miesta. Existujú štúdie, ktoré hovoria, že len štyridsať percent procesu výstavby prináša nejakú pridanú hodnotu, teda niekto robí niečo, čo vytvára hodnotu pre zákazníka. Všetko ostatné je čakanie, presuny, prestoje, ktoré hodnotu neprinášajú.
Povedzme si viac.
Vezmime do úvahy desaťmiliónovú stavbu. Vo všeobecnosti, jeden milión eur je pravdepodobne vynaložený nezmyselne na veci, na ktoré by vynaložený byť nemal. Napríklad neprišiel materiál, lebo ho niekto neobjednal, tak ľudia čakajú. Tých ľudí musí ich zamestnávateľ platiť. Oni povedia, že to dobehnú, lenže to je hlúposť, lebo už stáli. Desať percent nákladov na výstavbu stavebno-developerské odvetvie hodí do kanála len preto, že má zlú organizáciu práce, prípadne zle zorganizovanú spoluprácu s dodávateľmi na stavbe. Tiež príprava projektu často nie je taká, aká by mala byť. Riešia sa teda veci, ktoré pridávajú náklady, no nepridávajú úžitkovú hodnotu pre klienta.
Ako teda vnímate pridanú hodnotu?
Napríklad my máme softvér, ktorý nám hovorí, že ak niekde navrhneme napríklad atypický odskok, tak to na celej stavbe bude stáť túto sumu. My sa vieme pozrieť na to, či ten odskok v tom projekte naozaj chceme, či tie peniaze nevložíme napríklad do kvalitnejšej podlahovej krytiny. To je to, čo tvorí pridanú hodnotu z pohľadu zákazníka.
Keď sa bavíme napríklad o mladých rodinách, ktoré otáčajú každé euro, tak je pravda to, že developeri túto situáciu riešia tak, že byty sa jednoducho zmenšujú? Platí to?
Ja môžem povedať, že sme sa stali krajčírmi, ktorí šijú na mieru. Málokto už robí to, že jednoducho postaví byt podľa vlastných predstáv a iba ho posunie obchodníkom, aby ho predali. Tak už sofistikovanejší developeri nefungujú. Do veľkej hĺbky máme zanalyzované príjmové skupiny, vyprofilovaných cieľových zákazníkov a pre nich sa dizajnujú nehnuteľnosti. Ak mám v Bratislave skupinu ľudí, ktorá má medzi 30 a 45 rokov, ktorá do rodiny zarába povedzme tritisíc eur a má jedno až dve deti, tak vieme, čo takýto zákazník potrebuje. Ak má chlapca a dievča tak potrebuje pre nich dve izby a tak ďalej. Na projekte Kivikko v Krasňanoch sme urobili testovanie, nakreslili sme trojizbový byt, ktorý mal 49,5 metra štvorcového. Hovorili sme si, že to nikto nekúpi a prerobíme to na väčší dvojizbový byt. Nakoniec sa ukázalo, že tie byty sa predali ako prvé a veľmi rýchlo.
To bolo teda čo? Kuchyňa s obývačkou spolu, jedna väčšia izba a jedna veľmi malá. Tak?
Presne tak. My neurčujeme to, aké byty sa budú predávať. Určuje to dopyt. Môžeme si postaviť, čo chceme a nakoniec nám trh povie: „Prepáčte, toto nechceme.“ Ak sa to stane, možno budeme odsúdení na predaj za cenu pod úrovňou nákladov. Dopyt určuje veľkosť bytu. My len čítame ten dopyt a snažíme sa to trafiť.
Milan Murcko
Študoval vo Veľkej Británii, titul MBA získal na The Open University. Titul Master of Science získal na Henley Business School. Súčasťou spoločnosti YIT je dlhodobo. Od roku 2008 viedol pobočku spoločnosti YIT Construction Ltd. na Slovensku, postupne sa jeho rola v tejto firme rozvíjala. Na pozícii výkonného riaditeľa YIT Slovakia a.s. pôsobí od roku 2014.
Dopyt teda diktuje, aby sa stavali čoraz menšie byty?
Presne tak. Nie je to rozhodnutie developerov, je to reakcia na ekonomické prostredie a štruktúru dopytu. Nie je to akcia, je to reakcia.
Neblížime sa ale k tomu, že budeme bývať v malých štúdiách ako v New Yorku?
Nemyslím si to. Máme veľa problémov, ktoré potrebujeme vyriešiť, aby sme zlepšili kvalitu bývania. Ale v skutočnosti neviem. Ako hovorím, vyhýbam sa predpovediam.
Pozrime sa ešte na firmu. Mali ste výnimočný rok 2018, v roku 2019 to kleslo k dlhodobému trendu, prišiel krízový rok 2020 a odvtedy to postupne stúpa. Aj tržby, aj zisk. Ako tieto dáta čítate?
Tie vrcholy, ktoré vidíte, sú z dvoch dôvodov. V roku 2018 sme 85 percent portfólia projektov predali partnerom z RSJ, s ktorým sme vytvorili spoločný podnik. Kúpili sme pozemok, urobili development a časť predali partnerovi. Okrem toho sme partnerom predávali ďalšie pozemky. Jednotlivé roky sa ale nedajú porovnávať. Povedzme, že staviame päťsto bytov a trvá to dva a pol roka. Príjmy z tohto projektu máme až v treťom roku po kolaudácii. V predchádzajúcich rokoch ho nevidíme. Každý veľký developer to má takto.
Aké časy z vášho pohľadu žijeme?
Nikto mi to neuverí, ale pre mňa sú to vytúžené časy. V posledných rokoch sme tu mali situáciu, že ktokoľvek predal čokoľvek, kedykoľvek a komukoľvek. Vy ste pritom developer, ktorý dáva dôraz na materiály, zákaznícky servis, snaží sa dizajnovať svoje produkty. Z tejto konkurenčnej výhody neviete na takomto trhu nič vyťažiť. Ste v podmienkach, keď každý kúpi čokoľvek z papiera. Potom zistia, čo kúpili, no to je už neskoro.
Dnes sme opäť v situácii, že človek príde, zvažuje, privedie si technika, zisťuje, z čoho je projekt postavený. Zaujíma sa o to, ako je urobený obklad, skúma detaily. Ľudia nekúpia hocičo a sme opäť v prostredí, v ktorom my vo YIT vieme ťažiť zo svojich konkurenčných výhod.