Záujemca o kúpu sa nemusí rozhodnúť okamžite, lebo za ním na konkrétny byt nečaká päť ďalších ľudí. Výsledkom je, že záujemcovia o bývanie môžu s predávajúcim ďalej rokovať o cene a tlačiť ju nižšie.
„Ak sa prenesieme do reality, tak ako ju my realitné kancelárie vnímame, tak ceny bytov poklesli na Slovensku podstatne viac. Môžeme povedať, že sa ten pokles hýbe od desať do dvadsať percent,“ poznamenal v rozhovore pre denník Pravda prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Ján Palenčár.
Čítajte viac Zamestnancom štátu stúpnu platy tento rok historicky najviac. O koľko si polepšíte? (tabuľky)
Za poklesom cien je to, že o byty je jednoducho menší záujem. „Nastal výrazný pokles dopytu. Ten nastal najmä preto, že sa zhoršili podmienky hypotekárnych úverov. Z veľkej skupiny záujemcov o byty je zhruba osemdesiat percent takých, ktorí kupovali byty aj pomocou hypoték. Práve na jeseň 2022 sme zaznamenali začiatok poklesu záujmu, videli sme, že ľudia menej reagujú na ponuku nehnuteľností. To súvisí práve so zvýšením úrokových sadzieb,“ dopĺňa.
Dôvod je jednoduchý: ceny v ekonomike začali rásť tak rýchlo, že to Európska centrálna banka nemôže akceptovať. S rastom cien centrálne banky typicky bojujú tým, že zvyšujú úrokové sadzby, inými slovami, zdražujú peniaze. To následne spôsobí, že v ekonomike je postupne menej peňazí a to brzdí ďalší rast cien. Taká je základná teória. Zvýšenie sadzieb teda znamená drahšie hypotéky a prenesene aj menej záujemcov, ktorí si bývanie môžu reálne kúpiť.
Ceny starších bytov klesajú výraznejšie
Kupujúcich je menej a to ich stavia do lepšej pozície. Realizačné ceny tak môžu byť výrazne nižšie ako ponukové. Sú teda nehnuteľnosti, pri ktorých sa oplatí o cene ďalej rokovať. „Najviac je to cítiť pri starších nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zrekonštruované,“ hovorí realitný špecialista a riaditeľ spoločnosti Prom Real Michal Kolenčík.
Trh si teda ceny nehnuteľnosti sám upratuje a v súčasnosti už niektoré nehnuteľnosti ostávajú aj bez záujemcov o kúpu, to sa zhruba pred rokom nedialo.
„Z môjho pohľadu sme už za najväčším poklesom na trhu. Teraz prebiehajú len drobné cenové korektúry a realizačné ceny sa od ponukových líšia len v závislosti od úvodnej ceny. Ak sú napríklad na predaj tri rovnaké byty v rovnakom stave a dve z toho sú za nejakú cenu a tretí je o 5 či 10 % drahší, v týchto prípadoch dôjde k vyjednávaniu, aby sa kupujúci dostal na reálnu predajnú cenu na základe konkurenčných ponúk. Toto sú prípady, keď je rozdiel medzi predajnou a ponukovou cenou značný,“ hovorí Tomáš Kuba zo spoločnosti Riešime bývanie.
Rozdiel v ponukových a trhových cenách sa prejavuje vo väčších mestách v rôznych kútoch Slovenska. Ceny starších trojizbových sídliskových bytov po čiastočnej rekonštrukcii podľa údajov NARKS skutočne klesajú rýchlejšie, ako ukazujú celonárodné priemery. V Bratislave, Trnave, Žiline, v Košiciach a aj v Prešove sa v júli znížila cena takéhoto bytu minimálne o pätnásť percent. Kým v Bratislave starší trojizbový sídliskový byt predávali v júli 2022 za 210-tisíc eur, v súčasnosti je to zhruba 170-tisíc eur.
Výrazný pokles zaznamenal napríklad Prešov, kde takýto byt podľa dát NARKS predávali v júli 2022 za 120-tisíc eur. Medziročne je to o dvadsať percent menej. Ponukové ceny pritom ukazujú len jednociferný pokles.
Rozdiel medzi cenou v inzerátoch, takzvanou ponukovou, a cenou pri predaji, teda realizačnou, sa pri pohyboch na trhu deje a slovenský trh s nehnuteľnosťami už v podobnej situácii bol. Dokonca v minulosti bol rozdiel medzi ponúkanou a realizovanou cenou ešte väčší ako v súčasnosti.
„Väčšinu predávajú realitné kancelárie dnes už exkluzívne. Znamená to okrem iného, že investujú svoje peniaze do marketingu nehnuteľnosti. Keďže vyplatenie sprostredkovateľskej odmeny sa odvíja od toho, či sa byt či dom predá, nemôžu si dovoliť experimentovať a zverejňovať v inzerátoch ponuky za prestrelené ceny. Žiadny záujemca o kúpu by sa neozval. Aj preto je dnes napríklad v porovnaní s realitnou krízou po roku 2008, keď takisto ceny na realitnom trhu klesali, situácia odlišná. Rozdiely medzi ponukovými a realizačnými cenami boli vtedy väčšie ako dnes,“ hovorí Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR.
Nereálne očakávania
Prehnané ponuky sa v inzerátoch stále objavujú a vytvárajú nereálne očakávania predávajúcich. Práve predávajúci majú v pamäti časy, keď bolo možné neustále zvyšovať cenu a čakať na toho, kto dá najviac.
„Najhoršie to bolo koncom minulého roka, keď ceny najviac klesali a predávajúci sa nevedeli v danom čase so situáciou vyrovnať. Tým, že už prešiel nejaký čas a postupne si zvykli, je týchto situácií menej, keď predávajúci majú prehnané očakávania. Na druhej strane, môže sa to stať vtedy, keď je na trhu ponuka, ktorá je nezmyselne drahšia a majiteľ sa orientuje podľa nej. Preto je potrebné ukázať konkurenčné ponuky a zreálniť predstavy, keďže reálna trhová cena sa môže pohybovať úplne niekde inde,“ dodáva Kuba.
„V súčasnosti platí, že predávajúci jednoducho nemajú dosť informácií. Nereálne očakávania predávajúcich často súvisia s ich nedostatočnou informovanosťou. Nepochopenie špecifík klesajúceho trhu môže mať pre nich fatálne následky. Ak prestrelená cena v inzeráte neosloví nikoho dnes, čakať záujemcov zajtra je zbytočné. Čas dnes hrá na klesajúcom trhu proti predávajúcemu, teda je lepšie nastaviť atraktívnu cenu pre záujemcov hneď na začiatku,“ hovorí Vladimír Kubrický.