Týka sa to aj refinančných úverov. Kým v marci minulého roku, keď bol objem čerpaných hypoték rekordný, sa hodnota znovu prerokovaných, teda refinančných úverov, vyšplhala na necelých 1,8 miliardy eur, v novembri sa objem refinančných úverov znížil na 564 miliónov eur.
„Trh refinančných úverov klesol medzi marcom a novembrom o dramatických takmer sedemdesiat percent. Keďže v marci vrcholila snaha ľudí zafixovať si hypotéky za nízke úroky z úvodu roka, férovejšie je porovnanie so štatistikou o rok predtým. V tomto porovnaní v novembri 2022 poskytli banky o dvadsať percent refinančných úverov viac ako v novembri 2021,“ hovorí analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Trh sa teda postupne v podstate vracia v čase. „Na podobných úrovniach ako v novembri 2021 sa refinančné hypotéky držali počas celého roka 2021. Vysvetlením je zrejme predčasné refixovanie úverov. NBS odhadla, že predčasne svoj úver na bývanie v prvých troch mesiacoch roku 2022 refinancovala až približne polovica dlžníkov,“ dodáva Búlik. Klientov už na prenos úveru do inej banky nemotivuje nižšia cena refinančnej hypotéky.
Čítajte viac Nová situácia na trhu s bývaním. Ceny ľudí vyháňajú z centra preč, s kúpou pomáhajú rodičia
Zlom na trhu nastal v apríli minulého roku. Nové hypotéky banky vtedy poskytovali v priemere za 1,28 percenta a priemerná sadzba všetkých poskytnutých úverov na trhu sa vtedy pohybovala na úrovni 1,25 percenta. Už najneskôr na jar 2022 tak prestala byť nižšia cena argumentom pre prenos úveru na bývanie do inej banky.
Nečakať so založenými rukami
O refinancovanie úveru sa tak v súčasnosti zaujímajú predovšetkým tí klienti, ktorým sa v krátkom čase končí fixácia úrokovej sadzby. Mnohí z nich dokonca nečakajú na výročie fixácie a snažia sa podmienky úverov meniť už teraz.
„Snahou týchto klientov je získať vopred lepší úrok na svojej hypotéke, pretože očakávajú, že o pár mesiacov budú úroky vyššie a ich splátka sa tak výraznejšie navýši. Cieľom teda nie je navyšovať úver, ale vyhnúť sa vopred schválenou hypotékou ešte horším podmienkam, ktoré môžu k výročiu fixácie ich pôvodnej hypotéky nastať,“ hovorí Eva Šablová, expertka na úvery zo spoločnosti FinGO.sk.
Klienti naozaj pri výročí fixácie navyšujú úvery vo výrazne menšej miere. „Ľudia k dodatočnému zadlžovaniu pristupujú stále opatrnejšie, čo dokazujú čísla. Kým predminulý rok, v tretom kvartáli 2021, tvorili z 1,094 miliardy refinančných úverov tie s navýšením viac ako polovicu, minulý rok, v treťom kvartáli 2022, to bolo už len dvanásť percent. Čiže podiel ľudí, ktorí refinancovanie využili na požičanie si nových peňazí, dramaticky klesol o tri štvrtiny,“ upozorňuje Búlik.
Klient by sa končiacou fixáciou úrokovej sadzby hypotéky naozaj mal zaoberať mesiace pred tým, než tento okamih nastane.
„Každému klientovi odporúčam predikovať, konzultovať aktuálne podmienky úveru v horizonte šesť mesiacov vopred. Pokles sadzieb nie je na obzore. Za hlavnú výhodu pri hypotéke považujem šesťmesačný horizont od podpisu úveru na jeho vyčerpanie. To znamená, že klient vie v šesťmesačnom predstihu nastaviť nové podmienky u konkurencie, aby nebol o šesť mesiacov zaskočený ešte vyššou sadzbou jeho aktuálnej banky,“ hovorí Miroslav Tomáš zo spoločnosti Prosight.
Klientom v súčasnosti radí fixovať úrokovú sadzbu na kratšie obdobie. „Kopírujeme trh, berieme kratšiu fixáciu,“ hovorí Tomáš s tým, že túto stratégiu podporujú skúsenosti z minulosti. Podľa jeho slov najmenej úver prepláca taký klient, ktorý v čase rastu úrokových sadzieb fixoval úrokovú sadzbu na krátky čas a v období poklesu sadzieb výhodné podmienky zafixoval na dlhšiu dobu.
Matej Dobiš z portálu FinančnýKompas.sk odporúča ľuďom, ktorých čaká refinancovanie, predovšetkým dobre zmapovať trh a následne vybrať najvýhodnejšiu ponuku. Potom je podľa jeho slov dobré skúšobne simulovať dosah vyššej splátky na bežné fungovanie. „Odporúčam odkladať sumu, ktorá predstavuje rozdiel medzi vašou aktuálnou splátkou a potenciálnou novou, pripravíte sa tak na obdobie, keď vaša splátka porastie,“ hovorí.
Mimoriadnu splátku treba premyslieť
Refinancovať úver pri výročí fixácie je možné preto, že klient nemusí akceptovať zmenu podmienok zo strany banky a celú zostatkovú istinu pri výročí fixácie splatiť. Aj v prípade, že sa klient nerozhodne splatiť celý úver, má možnosť urobiť mimoriadnu splátku, v podstate splácať úver rýchlejšie a okrem iného znížiť celkové preplatenie úveru.
Čítajte viac Finančný odborník: Ak Slovák vidí zľavy, nakupuje. A teraz sú veľké zľavy, treba zainvestovať
Rozhodne nie je rozumné vložiť do mimoriadnej splátky všetky disponibilné prostriedky iba preto, aby sa zmiernil dosah drahších hypoték na rodinný rozpočet. „Úvaha o mimoriadnej splátke je na mieste, ak klient disponuje peniazmi, ktoré reálne nepotrebuje, alebo nevie zhodnotiť inak, či už investíciou do finančných nástrojov, či kúpou ďalšej nehnuteľnosti. Nakoľko ceny nehnuteľnosti klesajú a u mnoho predávajúcich je nútený predaj, voľné zdroje možno teda investovať do výhodnej kúpy. Mimoriadnu splátku teda s klientmi stanovujeme v závislosti od výšky voľných peňazí s prihliadnutím na finančnú rezervu po jej zrealizovaní,“ hovorí Miroslav Tomáš.
Klient, ktorý spláca úver, si v skutočnosti potrebuje urobiť jasno v tom, či sa mu oplatí mimoriadnu splátku urobiť. Záleží na konkrétnej životnej situácii klienta, či peniaze, ktoré má z banky, môže považovať za lacné. Hypotéky sú stále v podstate najlacnejšou úverovou alternatívou. Odpovedať na otázku o tom, či sú aj drahšie hypotekárne úvery stále výhodné, je pomerne komplikované. Kľúčové pre rozhodnutie o tom, či sú peniaze z hypotéky v súčasnosti drahé alebo nie, je to, či konkrétny dlžník dokáže peniaze zhodnotiť nejako lepšie.
Pre niektorých klientov tak môže byť vhodné urobiť pri výročí fixácie mimoriadnu splátku úveru, znížiť tak istinu a prípadne aj mesačnú splátku aj pri vyššom úroku. „V posledných rokoch si ľudia požičiavali peniaze veľmi lacno, za úroky, ktoré boli často nižšie ako jedno percento. V takýchto prípadoch nemajú mimoriadne splátky veľký zmysel. Dnes ponúkajú banky úrokové sadzby okolo troch až štyroch percent, čo je ešte stále úroveň, ktorú dokáže investovaním prekonať. Odpoveď však závisí aj od individuálnej situácie konkrétneho človeka,“ hovorí Šablová.
Čítajte viac Kollár sľuboval 2-izbový byt za 200 eur. Pozrite si porovnanie súm nájomného po krajoch
Experti, ktorých oslovila Pravda, sa teda zhodujú v tom, že skôr ako bude dlžník pripravovať peniaze na mimoriadnu splátku, mal by mať jasno v tom, že nevidí lepšiu možnosť, kam peniaze uložiť.
„Mimoriadne splátky majú zmysel len vtedy, ak úspory zarobia menej ako je úroková sadzba hypotéky. Ak vám ležia úspory na bankovom účte, dáva mimoriadna splátka v čo najvyššej sume rozhodne zmysel. Ale lepším rozhodnutím je pravidelne investovať svoje úspory na finančných trhoch do podielových a ETF fondov, ktoré dokážu pri dodržaní celej doby investície priniesť ročný výnos sedem až deväť percent,“ hovorí Búlik.