„Kombinácia výrazného zvýšenia úrokových sadzieb hypoték, vysokej inflácie a všeobecnej neistoty z ďalšieho vývoja výrazne obmedzila dopyt po hypotékach. Štatistiky ukazujú zásadný prepad nových hypoték, ktoré sa v novembri 2022 v porovnaní s marcom prepadli takmer o dve tretiny. A aj v porovnaní s novembrom 2021 vidíme viac ako 50-percentný pokles,“ upozorňuje Marián Búlik, analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko.
Čítajte viac Hypotekárny trh chladne. Úvery sú čoraz drahšie, záujem o ne prudko klesá
Ľudia teda v súčasnosti majú čoraz väčší problém dostať sa k peniazom na kúpu bývania. „Dostupnosť bývania s každým mesiacom výrazne klesá a kúpiť byt podľa vlastných predstáv si môže dovoliť čoraz menej ľudí,“ dodáva Búlik.
V minulosti dostupnosť bývania klesala najmä preto, že stúpali ceny nehnuteľností. V súčasnosti sa dostupnosť bývania zhoršuje práve preto, že stúpajú ceny úverov. Ceny nehnuteľností sú totiž nadhodnotené, to znamená, že nie sú v súlade s ekonomickou silou obyvateľstva. Podľa odhadov Národnej banky Slovenska (NBS) bol ku koncu septembra štvorcový meter bývania drahší o 612 eur, ako by mal byť. Drahšie hypotéky tak vytvárajú tlak na to, aby ceny bývania postupne klesali. V súčasnosti sú však ceny bývania stále relatívne vysoké a úvery drahšie, ako boli záujemcovia o bývanie v uplynulých mesiacoch zvyknutí.
Kompromis je nevyhnutný
Slováci tak pri kúpe bývania robia veľké kompromisy. Kupujú menšie byty, prípadne v menej lukratívnych lokalitách. Práve kúpa menšieho bytu môže záujemcom o bývanie kompenzovať to, že banky v súčasnosti môžu klientom požičať relatívne menej. Marián Búlik upozorňuje na analýzu spoločnosti Bencont Investments, podľa ktorej sa v roku 2022 najvýraznejšie spomalil predaj nových väčších bytov, zatiaľ čo jednoizbové byty zaznamenali najmenšie spomalenie záujmu.
Citeľný je aj posun záujemcov o bývanie do okrajovejších častí miest. „Osobne pozorujem, že klienti sa zaujímajú viac o sídliská, prímestské časti, než o centrum. Sídliskové časti šli s cenami rapídne nižšie, centrum si ceny ešte ako-tak drží,“ hovorí finančný sprostredkovateľ Miroslav Tomáš zo spoločnosti Prosight Slovensko.
Problémy s dostupnosťou bývania sa dokonca odrážajú v tom, ako v súčasnosti vyzerá výstavba. „Developeri si uvedomujú, že ceny novostavieb sú naozaj vysoké a často pre ľudí nedostupné, preto sa prispôsobujú tomuto trendu a stavajú byty s menšou výmerou. Kedysi mal plnohodnotný dvojizbový byt okolo šesťdesiat metrov a balkón alebo lodžiu, dnes je štandardom 45 štvorcových metrov,“ hovorí Viktor Obtulovič, odborník na reality z FinGo.sk.
Čítajte viac Byty zlacneli o tisícky eur. Nové čísla cien bývania potvrdili zmenu trendu na trhu s bývaním
Upozorňuje dokonca na to, že aktivita developerov sa oslabila, keďže o bývanie je menší záujem. Pre mnoho ľudí je totiž kúpna cena bývania nedostupná a idú preto do prenajatej nehnuteľnosti. Ak by sa výstavba výrazne pozastavila, obmedzil by sa aj pokles cien nehnuteľností, ktorý na Slovensku trvá už niekoľko mesiacov.
„Developeri momentálne pociťujú nižší dopyt po kúpe nehnuteľnosti, preto výstavbu ďalších jednotiek dočasne utlmujú. Ceny starších nehnuteľností sa konečne znižujú a nožnice medzi cenou novostavby a staršej nehnuteľnosti sa stále viac roztvárajú. Čoraz viac tiež vidíme výstavbu bytových jednotiek v satelitoch pri krajských mestách, ktoré sa dlhodobo považovali za perifériu. Dnes je práve po takýchto nehnuteľnostiach dopyt, keďže sú cenovo dostupnejšie ako bývanie v meste,“ hovorí Obtulovič.
Riešením môže byť predschválený úver
Pre záujemcov o bývanie, ktorých stresuje rapídne sa zvyšujúca úroková sadzba, je tu jedno riešenie. Mohli by si úver vybaviť už teraz aj bez toho, aby mali vybratú konkrétnu nehnuteľnosť, ktorú budú kupovať. Niektoré banky sú totiž ochotné úver predschváliť. „Niektoré banky umožňujú dať si schváliť hypotéku teraz, a čerpať ju povedzme o šesť či dvanásť mesiacov. Klientom tak platí súčasný úrok napriek tomu, že hypotéku začnú splácať až neskôr. Vďaka tomu si môžu zaistiť aktuálne, veľmi pravdepodobne lacnejšie úroky, aké budú v čase, keď budú čerpať hypotéku. Túto možnosť využívajú klienti prakticky už rok, odkedy sa začali prvýkrát dvíhať úroky,“ hovorí Eva Šablová zo spoločnosti FinGo.sk.
Záujemcovia o bývanie si tak zafixujú relatívne výhodnejšie podmienky úveru a majú niekoľko mesiacov čas na to, aby našli nehnuteľnosť, ktorú chcú vlastniť. Záujem o takzvané hypotekárne certifikáty skutočne medzi Slovákmi je. „Skoro s každým klientom, ktorý plánuje riešiť úver v horizonte ôsmich až deviatich mesiacov, uzatvárame hypotekárne certifikáty,“ hovorí Tomáš. Predschválenú hypotéku považuje za určitú poistku. „Poplatok za vypršanie hypotekárneho certifikátu je 250 až 500 eur, čo však pri prognóze rastu úroku je menšie zlo. Ak však už hypo certifikát máme, snažíme sa nájsť vhodnú nehnuteľnosť, čomu dnešná pestrá ponuka aj praje,“ dodáva.
Záujemcovia o bývanie, ktorým banka v súčasnosti neposkytne dostatočne vysoký úver, svoju situáciu často riešia tak, že hľadajú ďalšiu nehnuteľnosť, ktorou by svoje záväzky zabezpečili. Podľa Tomáša rodičovskú, prípadne inú ďalšiu nehnuteľnosť zakladá v súčasnosti približne päťdesiat percent žiadateľov.
Ďalšou možnosťou je, že napríklad rodičia sa stanú na úverovej zmluve mladého žiadateľa spoludlžníkom. Pozícia žiadateľa je v takom prípade v očiach banky stabilnejšia.
Obmedzenie pre starších
Situácia relatívne starších žiadateľov o úver sa však od roku 2023 komplikuje. NBS totiž zaviedla nové obmedzenia pre záujemcov o úver vo veku nad štyridsať rokov.
To by mohol byť problém práve pre ľudí, ktorí chcú vystupovať ako spoludlžníci svojich detí. Od začiatku tohto roka platí, že ak má žiadateľ štyridsať rokov a viac, limit celkovej zadlženosti sa sprísňuje. Parameter DTI (Debt to Income ratio – dlh v pomere k príjmu) tak so stúpajúcim vekom klesá z úrovne osemnásobku ročného príjmu nižšie. S každým rokom veku nad štyridsať rokov sa hodnota parametra DTI znižuje o 0,25 percentuálneho bodu. Výsledkom je, že záujemcovia o úver vo veku 60 a starší si môžu požičať sumu nepresahujúcu trojnásobok ich ročného príjmu.
Toto obmedzenie banka uplatní v prípade, že splátkový kalendár presahuje dôchodkový vek žiadateľa. Riešením napríklad pre 42-ročného žiadateľa môže byť taká dĺžka splátkového kalendára, aby sa dlhu zbavil pred dovŕšením dôchodkového veku. V praxi to znamená, že splatnosť úveru nebude tridsať rokov, ale napríklad osemnásť. Mesačná splátka takéhoto úveru bude vyššia a celkové preplatenie úveru nižšie.
Hypotéka vo výške stotisíc eur so splatnosťou na tridsať rokov a úrokovou sadzbou 2,5 percenta má pri nezmenených podmienkach mesačnú splátku vo výške 395,12 eura a celkové preplatenie na úrokoch 42 243,20 eura. Ak sa splatnosť úveru skráti na osemnásť rokov, mesačná splátka sa zvýši na 575,39 eura a ak by sa podmienky celé obdobie splácania nezmenili, celkové preplatenie by kleslo na 24 284,24 eura. Tu, samozrejme, komerčné banky majú povinnosť strážiť, či mesačné splátky všetkých úverov, kreditných kariet a napríklad lízingu netvoria príliš veľkú časť mesačných príjmov.
Ďalšou možnosťou je zvoliť úver s krátkou fixáciou úrokovej sadzby s tým, že tento úver bude klient po uplynutí krátkeho obdobia fixácie refinancovať v inej banke. „Ak klienti musia úverovú otázku riešiť aj vo vyššom vstupnom veku, tak volíme vyššiu splátku – splatnosť do dôchodkového veku, kde plánujeme následnú optimalizáciu úveru o dvanásť mesiacov, pretože refinančných hypoték sa obmedzenie aktuálne netýka,“ upozorňuje Tomáš.
Centrálna banka zaviedla toto opatrenie najmä preto, že podiel úverov, ktoré sú živé ešte v dôchodkovom veku žiadateľa, sa začal zvyšovať. Ako ukazuje aj modelový príklad, natiahnutie splátkového kalendára na dlhšie obdobie znamená nižšiu mesačnú splátku a vyššie celkové preplatenie na úrokoch. „Kým v roku 2019 mala len každá siedma hypotéka poskytnutá ľuďom od 40 do 45 rokov splatnosť 30 rokov, na konci roka 2021 to bola už každá štvrtá. Zároveň treba povedať, že podľa pôvodnej analýzy NBS sa toto opatrenie dotkne približne len jedného z 20 klientov. A ak zoberieme do úvahy spomaľovanie hypotekárneho trhu, tak reálny dosah v najbližších rokoch bude ešte nižší,“ dodáva Búlik.