Druhá rana spočíva v zdražení hypoték. Tretím úderom je dvojciferný rast inflácie bežných tovarov a služieb. Tá im ťahá ďalšie peniaze z vrecka a komplikuje zaplatenie časti kúpnej ceny, ktorú musíte položiť na stôl z vlastných zdrojov, tvrdí.
Ceny bytov a domov stále rastú rýchlym tempom. Index cien bývania od Národnej banky Slovenska (NBS) naznačuje, že ceny sú už v rizikovom pásme. Je na trhu s bývaním bublina a sú ceny bývania nadhodnotené?
Už na začiatku tohto roka som povedal, že aj tento rok ceny bývania porastú dvojciferným číslom. Odhadujem nárast od 10 do 20 percent. Náš realitný barometer ukazuje, že za prvé tri mesiace tohto roka medzikvartálne ceny bývania priemerne narástli na Slovensku o viac ako desať percent. Na bublinu na trhu s bývaním máme poriadne nakročené a tento rast je neuveriteľný. Ak porovnáme ceny nášho realitného barometra, ktorý sleduje ceny v krajských mestách, ku koncu marca medziročne narástli o 29 percent! V predchádzajúcich rokoch sa pritom ceny zvyšovali ročne medzi 10 a 13 percentami. Aj NBS si zrejme uvedomuje, že v tomto roku ceny nehnuteľností ďalej brutálne rastú, a preto na nezdravý vývoj upozornila.
Čítajte viac Aj 7-tisíc eur za meter. Byty v Tatrách idú na dračku, sú drahšie ako v Bratislave
29 percent je naozaj dosť. Ako to meriate?
Monitorujeme ceny jedno- až štvorizbových bytov v ôsmich krajských mestách. Každé mesto má v barometri rovnakú váhu.
Ako je to teda s tou bublinou, môžeme hovoriť, že je na trhu s bývaním?
Téma realitnej bubliny sa u nás za posledné roky skloňovala už viackrát. Napríklad aj pred troma rokmi, keď sa ceny bývania vrátili na predkrízovú úroveň z roku 2008. Hlas odborníkov však bol vtedy jednotný – všetko je v poriadku. Dnes je všetko inak, aj NBS už hovorí o tom, že ceny bývania sú v pásme vysokého rizika korekcie. Inými slovami, nachádzame sa v bubline, ako pôvodne toto pásmo centrálna banka aj označovala. Je pozitívne, že NBS ceny na realitnom trhu sleduje a pomenúva skutočný stav. Nebolo to tak vždy. Ak sa vrátime do minulosti, pri hodnotení vývoja cien nehnuteľností za prvý kvartál 2008 úvahy o realitnej bubline doslova odmietla.
Ktoré faktory nafukujú bublinu?
V prvom rade je to nezdravý rast cien nehnuteľností. Sám osebe však ani ten nemusí bublinu identifikovať. Dôležité je napríklad porovnanie cien prenájmov voči predajným cenám nehnuteľností. Ak niekto chce dnes prenajímať byt, už sa mu to tak neopláca.
Čítajte viac Rekordná mobilizácia. Slovákov ženie strach zo zdražovania hypoték. Takúto lavínu zmien nik nečakal, tvrdí expert
Toto má svedčiť o tom, že tu je bublina?
Výnos pre investora sa prudko znížil, keďže cena bývania dynamicky vzrástla a cena za prenájom niekde stále iba dobieha predpandemickú úroveň. Pokiaľ nemám na prenájme nič zarobiť, tak nad investíciou do nehnuteľnosti visí otáznik. Ďalším znakom bubliny je, že na trh v minulom roku začal vstupovať väčší počet investorov, gamblerov. Kupovali nehnuteľnosť, aby ju vzápätí „otočili“, t.¤j. obratom drahšie predali za vyššiu cenu a zarobili. Ich excelovské tabuľky a nejaké výnosy z prenájmov jednoducho nezaujímali.
Ktorý faktor po výnosoch z prenájmu nafukuje ďalej bublinu?
Druhým faktorom sú mzdy. Ceny bývania jednoducho rastú oveľa rýchlejšie ako ľuďom platy. Napríklad v Banskej Bystrici sa ceny za štyri roky zdvojnásobili. Prudko sa zvýšil počet platov, ktoré musím dostať, aby som si kúpil určitú výmeru nehnuteľnosti. Bežní ľudia, ktorí sa zaujímajú o vlastné bývanie, dnes dostávajú tri údery.
Aké tri údery?
Prvým je výška splátky hypotéky, ktorú dnes musia ľudia zaplatiť kvôli vyššej cene nehnuteľnosti. Druhá rana spočíva v zdražení hypoték. Tretí úder spočíva v tom, že na kúpu nehnuteľnosti si musí priemerný človek viac našetriť, no súčasná inflácia mu zoberie z týchto úspor už vyše desať percent ročne. Kvôli vyšším cenám nehnuteľností musíte mať na nehnuteľnosť viac peňazí z vlastných zdrojov, ale aj tie sa vám čoraz ťažšie dávajú dokopy. Z príjmov vám totiž stále vyššiu sumu ukrajuje inflácia.
Čítajte viac Kto zaváha, nebýva. Stavitelia bojujú s časom, materiály dražejú doslova každý deň
Ak hovoríme o bubline, veľa ľudí si možno nevie predstaviť, o akom jej nafúknutí hovorím. Aké nadhodnotené sú ceny bytov v Bratislave či v iných krajských mestách?
Toto je veľmi hypotetická otázka, na ktorú je ťažké odpovedať. Ako som už spomínal, napríklad v Banskej Bystrici sa ceny za štyri roky zdvojnásobili. Akceptovať ceny, za ktoré sa tam byty aktuálne predávajú, majú problém už aj znalci.Celý trh, keby sa vrátil na úroveň spred roka – to znamená pokles v krajských mestách približne o 23 percent, tak by to teoreticky mohlo zlepšiť dostupnosť vlastného bývania pre bežných ľudí Nedá sa to však abstrahovať od toho, za akých okolností by k poklesu cien nehnuteľností došlo. Pokiaľ sa prudko zhorší finančná situácia bežných domácností, dostaneme sa k stagflácii a budú musieť predávať svoju strechu nad hlavou, nebude to asi to, čo by mnohí radi videli. Nehovoriac o tom, že banky sa môžu na ľudí pri posudzovaní úverov v nových podmienkach začať pozerať ešte prísnejšie. Žiadna kaša sa však neje taká horúca, ako sa uvarí. Dobrým príkladom v tomto smere bola pandémia koronavírusu. Jej následky na ekonomiku neboli zďaleka také
Ako sa ceny budú vyvíjať tento rok?
Trh je v súčasnosti rozbehnutý. Ako som spomínal, za prvé tri mesiace tohto roka ceny podľa nás narástli o desať percent oproti minulému kvartálu. Čiže tento rok môže byť ich zvýšenie zasa nad 20 percentami.
Nepribrzdia ho ani dražejúce hypotéky? Niektoré banky zvyšovali sadzby na úvery na bývanie aj 4-krát v priebehu troch mesiacov.
Drahšie úvery môžu ceny na realitnom trhu brzdiť, ale tento úder je najslabší z tých troch, ktoré som spomínal. Viac predraží hypotéku rastúca cena nehnuteľnosti ako vyšší úrok na hypotéke. V každom prípade, signály o zdražovaní hypoték ovplyvnia náladu na trhu. Čiže možno nebude rast na úrovni 30 percent, ale povedzme 20 percent. V Česku napríklad sú hypotekárne sadzby okolo päť percent. A išli tam ceny bývania dole? O ochladzovaní trhu sa síce posledné týždne hovorí, ale nejaké väčšie cenové korekcie nevidíme.
Mohla či mala NBS viac pritvrdiť v regulácii, aby spomalila rast cien bývania?
Monetrátnu politiku drží u nás v rukách ECB. Rast úrokových sadzieb mohla avizovať skôr, čím by spomalila aj zvyšovanie cien nehnuteľností. Veľa ľudí si totiž v poslednom období bralo lacné hypotéky s vedomím, že im nič nehrozí. Mnohí z nich kupovali byty, aby ich predávali ďalej. Aspoň vo verbálnej rovine mohla ECB zakročiť skôr. Pokiaľ chce pritvrdiť NBS, mohla by nastaviť reguláciu tak, aby úplne neznemožnila kúpiť bývanie bežným ľuďom. Nebolo by dobré, aby regulácia centrálnej banky úplne vytlačila z realitného trhu bežných ľudí a tí majetnejší si budú kupovať naďalej bez obáv.
Čítajte viac Ceny stavebných materiálov robia problémy, klienti musia developerom doplácať
Čo presne mala NBS podľa vás spraviť?
Radiť Národnej banke si nedovolím. Ona má komplexné čísla. Na jednej strane by odrezať bežných ľudí od úverov nemala, na druhej strane musí zohľadňovať všetky riziká, ktoré sú spojené s úverovým procesom každého jednotlivého klienta. Koniec koncov samotné banky majú niekedy prísnejšie pravidlá, ako im ukladá centrálna banka. Vždy záleží na okolnostiach úverového vzťahu. Bežným ľuďom, ktorí si hľadajú vlastné bývanie, by sa však predsa len dalo nejako pomôcť. Napríklad štát by im mohol výhodne požičať časť peňazí, ktorú treba na nehnuteľnosť uhradiť z vlastných zdrojov.
Koľko z kupujúcich sú investori a koľko ľudí si kupuje nehnuteľnosť, aby v nej skutočne žilo a bývalo?
Presené pomery sa nedajú špecifikovať, investori si kupujú väčšinou jedno- a dvojizbové byty v novostavbách. Na druhej strane záujem o staršie troj- či štvorizbové byty majú väčšinou ľudia, ktorí v nich aj budú bývať. Ak hovoríme o realitných investoroch, treba spomenúť, že táto skupina je pomerne široká. Mnohých ku kúpe ženie obava z toho, že sa im znehodnotia peniaze v banke. Niektorí, bez toho, že by potrebovali hypotéku, kupujú aj byty pre svoje dorastajúce deti. Aktuálne kvôli neistote na trhu odpadá časť investorov, tzv. gamblerov, ktorí kupujú nehnuteľnosť s tým, že ju obratom predajú. Menej je aj investorov, ktorí si berú hypotéku, aby si kúpili byt a potom ho prenajímali. Vyššie úroky na úveroch, ochladzovanie trhu a realitná bublina, to všetko môže brzdiť ich apetít. Nehovoriac o tom, že napríklad v porovnaní s akciami je likvidita nehnuteľnosti oveľa nižšia a transakčné náklady sú vyššie.
Keď v súčasnosti človek zvažuje kúpu nehnuteľnosti, čo by mal robiť?
Nemal by sa pozerať iba na to, čo mu povie banka alebo hypotekárny špecialista. Mal by sa zamyslieť, či sa mu finančná situácia nemôže výrazne zhoršiť. Ešte viac by mal zohľadniť svoje výdavky a možno by sa mal viac uskromniť. Veľa ľudí sa teraz ponáhľa kúpiť nehnuteľnosť preto, lebo o mesiac by im už banka nedala úver. Takíto ľudia to majú s peniazmi úplne natesno, no keď sa situácia zhorší, môže byť problém.
Aj v minulosti si často brali hypotéky ľudia, ktorí nemali peniaze ani na zaplatenie rezervačnej zálohy. Nemali sme však vtedy takú vysokú infláciu ako v súčasnosti a ani vojnu na Ukrajine, ktorá tlačí ceny energií a palív hore. Preto treba kúpu nehnuteľnosti dobre zvažovať a namodelovať si rôzne scenáre vývoja svojich financií.
Kedy príde zlom a ceny môžu prvýkrát poklesnúť?
Ťažko povedať, no o rokoch by som už nehovoril. Niektoré segmenty to pocítia už tento rok. Z výšin, kde sa niektoré ceny aktuálne nachádzajú, je ľahké ísť smerom dole. Nemusí však automaticky ísť o veľkú korekciu, prasknutie bubliny. Na trhu je stále veľký nedostatok ponuky nehnuteľností. Pokiaľ však dôjde k cenovým korekciám vo viacerých segmentoch, môže dôjsť k dominovému efektu a zmení sa aj celkový sentiment na trhu, t.¤j. uvažovanie kupujúcich i predávajúcich.
Kvôli rastúcim cenám vo všeobecnosti a cenám stavebných materiálov sa objavujú prípady, keď developeri dávajú do rezervačných zmlúv inflačné doložky – teda príplatky, ktoré musia ľudia zaplatiť. Objavili sa aj prípady, keď developer vypovedal zmluvy záujemcom aj za cenu pokuty, pretože by nehnuteľnosti predal neskôr a drahšie. O čom to svedčí?
Otázka je, či niektorí developeri nevyužívajú súčasný prudký rast cien, aby sa aj oni na ňom zviezli. Záleží, ako sa developer s klientom dohodli v kúpnej zmluve. Predpokladám, že veľký developer, ktorému záleží na mene, si nedovolí s ním hazardovať a oveľa viac dbá na tento problém.
Je eticky fér pýtať za nehnuteľnosť viac peňazí, keď v rezervačnej zmluve nebola uvedená inflačná doložka?
V zmluve by, hlavne v dnešnej dobe, mala mať inflačná doložka. Ideálne je, ak by developer vedel aj doložiť, prečo si pýta doplatiť časť peňazí a o koľko mu zdraželi stavebné materiály. Ale vždy záleží na konkrétnom prípade. Veľkému developerovi môže stáť za to, aby cenou v niektorých prípadoch nehýbal, hoci aj na projekte zarobí menej. Vie, totiž, aká dôležitá je reputácia. Treba si dobre preveriť zmluvu a developera, či sa venuje tomuto biznisu seriózne.