„Vyriešenie otázky, ako sa dostať k vlastnému bývaniu, je v súčasnosti výrazne náročnejšie. S narastajúcimi úrokovými sadzbami a nákladmi spojenými s vlastníctvom nehnuteľností sa čoraz viac ľudí obracia k alternatívam, ako je prenájom, pričom mnohí ľudia nemajú inú možnosť. Tento trend smeruje k zvyšujúcemu sa počtu ľudí, ktorí uprednostňujú flexibilnejší a finančne menej zaťažujúci spôsob bývania,“ upozorňuje spoločnosť Re/Max.
Táto realitná kancelária zaznamenala rast sprostredkovania nájmov o 22 percent, v niektorých regiónoch dokonca až o tridsať percent, v porovnaní s predchádzajúcim rokom. „Zvyšoval sa i počet záujemcov o konkrétny byt. Zvýšený záujem sa prejavil v cenách za štvorcový meter. Najvyššiu cenu za štvorcový meter platia na Slovensku nájomníci v Bratislave, kde v minulom roku vzrástla priemerne o 15 percent na približne 15 eur za štvorcový meter. Nezaostávajú ani ďalšie regióny, napríklad ceny v druhom najväčšom meste Slovenska v Košiciach sa už približujú tým bratislavským,“ upozorňuje spoločnosť Re/Max.
Bratislava je špecifický a najsilnejší trh v krajine. Západ krajiny ponúka najviac pracovných príležitostí a cena prenájmov je automaticky najvyššia. „V Bratislave sme zaznamenali nárast cien prenájmu na úroveň priemerne tesne nad 1 000 eur za malometrážny byt na prelome rokov 2023 a 2024. Tento nárast bol spôsobený kombináciou vyšších úrokových mier pri hypotekárnych úveroch a nízkej ponuke nových nehnuteľností na prenájom,“ vysvetľuje Michal Krížik majiteľ realitnej kancelárie Re/Max 1000.
Čítajte viac Ukážte cenníky a ako ste zarobili. Saková pripravuje bič na dodávateľov elektriny a plynu
Podobný vývoj ukazujú aj údaje spoločnosti Bencont Investments. Priemerná výška nájomného pokračovala v raste, keď sa nájomné aj s energiami v Bratislave ku koncu roka 2023 dokonca vyšplhalo na 1 022 eur za mesiac.
Priemerný dvojizbový byt si bolo možné v Bratislave prenajať za 861 eur aj s prislúchajúcimi platbami za energie. „Rast nájomného je odrazom zvýšeného dopytu po nájomnom bývaní v situácii, keď je takáto forma bývania lacnejšia v porovnaní so splátkou úveru pri obdobnom byte,“ upozorňuje spoločnosť Bencont.
Prenájom sa oplatí viac ako hypotéka
Mesačná splátka úveru pri kúpe bytu s výmerou päťdesiat štvorcových metrov pri sadzbe 4,5 percenta ročne je podľa Bencont Investments o 12,6 percenta vyššia než mesačný nájom rovnakého bytu. To je práve kľúčová okolnosť, ktorá sa na trhu s nehnuteľnosťami zmenila. Drahšie hypotéky priamo spôsobujú, že pre záujemcov o bývanie je výhodnejšie ísť do prenájmu a nehnuteľnosť nekupovať. „Situácia so zvýšenými úrokovými sadzbami priamo súvisí s vyššími cenami prenájmov. Z trhu vypadli investiční kupujúci, ktorí zapĺňali dieru s prakticky neexistujúcim štátom podporovaným nájomným bývaním. Ľudia, ktorí si momentálne kúpia nehnuteľnosť, ju kupujú za účelom vlastného bývania,“ hovorí Viktor Obtulovič, realitný analytik spoločnosti Wilusa.
Cena nových hypoték sa v januári tohto roka držala nad hranicou 3,9 percenta. V časoch historických miním, teda na prelome rokov 2021 a 2022, bola priemerná úroková sadzba pod hranicou 0,9 percenta. V praxi to znamená, že hypotéku pred dvomi rokmi chcelo a aj získalo výrazne viac ľudí ako v súčasnosti. Úver vo výške 100-tisíc eur so splatnosťou na tridsať rokov má pri úrokovej sadzbe jedno percento mesačnú splátku vo výške 321,64 eura. Ak má ten istý úver úrokovú sadzbu štyri percentá, výška mesačnej splátky je 477,42 eura.
Tento výpočet sa dá aj obrátiť. Platí, že ak by mal úver splatnosť tridsať rokov, úrokovú sadzbu jedno percento ročne a jeho splátka by bola 476 eur, tak potom by jeho výška bola až 148-tisíc eur. Týchto niekoľko čísel ukazuje, že ľudia majú v súčasnosti na kúpu bývania jednoducho menej peňazí.
Trh sa mení
Na túto situáciu reagujú aj samotní developeri. „Momentálne vidíme, že aj niektoré väčšie developerské spoločnosti na určité obdobie dávajú do prenájmu svoje nepredané jednotky, čo vnímam pozitívne. Dopyt po nových hypotékach klesol vzhľadom na vyššie úrokové sadzby a z toho dôvodu sa zvýšil dopyt po nájmoch, čo spôsobilo nárast ich cien,“ dodáva Obtulovič.
Na koni sú tak majitelia nehnuteľností, ktorí ich ponúkajú na prenájom. „Trh s prenájmami je momentálne priaznivý pre prenajímateľov, nájomcovia však ťahajú za kratší koniec. Ceny prenájmov medziročne narástli o viac ako desať percent. Situácia pre nájomcov nie je príliš ružová a nevyzerá to, že by sa to malo v najbližšom čase zmeniť. Nie je to len samotná položka nájomného, ktorá narástla, ale aj zálohové platby za energie a správu, ktoré každý rok rastú, sa premietajú do zvýšenej celkovej sumy za prenájom,“ dodáva Obtulovič.
Čítajte viac Dá sa očakávať pokles cien hypoték? Pozrite sa, čo na to hovorí riaditeľ najväčšej slovenskej banky
Platí, že najdrahšie nehnuteľnosti určené na prenájom sú vo veľkých mestách. Nie je prekvapenie, že medzi najdrahšie regióny na prenájom patria okresy Bratislavy a Košíc, nasledujú ďalšie veľké mestá. Údaje portálu Nehnuteľnosti.sk ukazujú, že najdrahším regiónom je Bratislava I. V tomto regióne sa priemerný mesačný nájom trojizbového bytu na konci minulého roka vyšplhal na 1 094 eur. V rovnakom období predchádzajúceho roka to bolo 950 eur.
Na porovnanie, na druhom konci spektra je okres Poltár. V ňom sa dá prenajať trojizbový byt priemerne za 250 eur mesačne. Inak povedané, za rovnakú sumu, ktorá je potrebná na jeden mesiac bývania v centre Bratislavy, si môže nájomca dovoliť viac ako štyri mesiace bývania v prenajatom trojizbovom byte v okrese Poltár. Práve tento okres však patrí do zoznamu najmenej rozvinutých okresov v krajine. Nie je teda prekvapenie, že relatívne lacné ceny prenájmov sú práve v tomto regióne.