Ponukové ceny vychádzajú z analýzy inzerátov na realitných portáloch. Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, však v rozhovore pre denník Pravda v auguste upozornil, že ceny bývania klesajú v skutočnosti výraznejšie, ako ukazujú ponukové ceny.
„Ak sa prenesieme do reality, tak ako ju my realitné kancelárie vnímame, tak ceny bytov poklesli na Slovensku podstatne viac. Môžeme povedať, že sa ten pokles hýbe od desať do dvadsať percent,“ uviedol v reakcii na vývoj ponukových cien v druhom štvrťroku. Vtedy bol medzikvartálny pokles cien rovnako 2,3 percenta, medziročné porovnanie ukázalo zníženie cien o 6,5 percenta.
Rozdiel medzi ponukovými cenami a takzvanými realizačnými cenami hovorí o tom, že záujemcovia o bývanie sú schopní ďalej rokovať o cene a tlačiť na predávajúcich, aby ju ešte znižovali. V období dvojciferného rastu cien boli na koni predávajúci, ktorí nemali núdzu o záujemcov. Vtedy, napríklad v roku 2021, rástli ceny o viac ako dvadsať percent, no situácia sa výrazne otočila.
Čítajte viac Expert na reality: Ceny padli oveľa viac, ako hovoria čísla. Developeri začali zmenšovať byty
Koniec lacných hypoték robí svoje
Prispelo k tomu najmä to, že obdobie superlacných hypoték sa skončilo. Trhový priemer novoposkytnutých hypoték sa na konci roka 2021 pohyboval pod hranicou jedného percenta, aktuálne sa drží tesne pod hranicou štyroch percent.
Znamená to, že výrazne menej ľudí si v skutočnosti môže bývanie reálne dovoliť, aj keď záujem o kúpu nehnuteľnosti mať môžu. Drahé úvery tlmia trh, a to sa do veľkej miery podpisuje pod aktuálny stav na trhu s nehnuteľnosťami.
Obrovský prepad cien sa v súčasnosti nedá očakávať. Je o tak aj preto, že v súčasnosti na trhu nie je veľký počet bytov a domov, ktoré by si pod tlakom okolností nedokázali nájsť kupca. Bytov je jednoducho v ponuke málo.
Ilustruje to napríklad situácia na trhu s novostavbami. „V roku 2012 bolo na trhu zhruba 3 800 hotových skolaudovaných nepredaných bytov. Dnes ich je 600. My sledujeme práve to, aký je vývoj počtu hotových nepredaných bytov. To nám hovorí „začínaj, prípadne nezačínaj“ s výstavbou,“ povedal v auguste v rozhovore pre denník Pravda Milan Murcko, šéf developerskej spoločnosti YIT Slovakia.
Lacnejšie byty aj domy
Ponukové ceny bytov sa dostali priemerne na 2 701 eur za štvorcový meter. V percentuálnom vyjadrení ide o mierny pokles o 0,4 percenta, medziročne sú ceny nižšie o 9,8 percenta. Ponuková cena domov klesla o 2,8 percenta na úroveň 1 889 eur za štvorcový meter, medziročne je to pokles o 6,5 percenta. Naďalej platí, že najdrahším regiónom je Bratislavský kraj, tam sa ceny nehnuteľností napriek poklesu držia priemerne nad hranicou tritisíc eur za štvorcový meter. Druhým najdrahším je región Košického kraja, tam priemerné ceny zostávajú tesne nad hranicou dvetisíc eur. Ceny klesali vo všetkých krajoch.
„Najvýraznejšie ceny klesli v Banskobystrickom a opäť aj v Prešovskom kraji, zhodne po –6,2 percenta. Prešovský kraj sa zaradil medzi kraje s najrýchlejším cenovým poklesom už tri štvrťroky po sebe. Vo výsledku sú v ňom ceny už o osemnásť percent nižšie ako v rovnakom období minulého roku. Na opačnej strane spektra sa v treťom štvrťroku nachádza Bratislavský kraj, kde ceny poklesli iba o 1,4 percenta,“ hovorí Roman Vrbovský, analytik NBS. Zároveň upozorňuje, že cenový pokles sa zatiaľ nekončí. „Volatilný je najmä vývoj čiastkových cien bytov a domov. Striedajú sa mesiace dočasného rastu a nasledujúcej korekcie. Ceny bytov sa mierne zvýšili medzi júnom a júlom, ceny domov zase medzi júlom a augustom. Vývoj celkových cien však ďalej nasleduje klesajúci trend. Oproti cenovému vrcholu v júli 2022 nehnuteľnosti zlacneli priemerne o 11,8 percenta,“ dodáva Vrbovský.