Kedy budú Kollárove štátne nájomné byty? Prvý investor vysvetľuje, aká je situácia

Čakanie na Európsku komisiu však nie je jediný problém, ktorý okolo štátom podporovaného bývania vzniká. O celej situácii sa denník Pravda rozprával s Martinom Galom, riaditeľom úseku nehnuteľností spoločnosti Kooperativa poisťovňa. Martin Galo bol jedným z hostí konferencie Developeri, ktorú organizovala televízia TA3.

Investičná zmluva existuje už niekoľko mesiacov, čo sa odvtedy stalo?

Všetko stojí na Európskej komisii. My čakáme na finálne schválenie a následne budeme môcť riešiť spolu s Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania jednotlivé projekty, ktoré by sme predbežne chceli prihlásiť. Musíme si však vyjasniť podmienky, najmä technické parametre.

Aké?

V zákone máme problém s jedným dôležitým bodom. Stačí, že jeden byt v celom komplexe nespĺňa charakteristiku bytu, napríklad má väčšiu alebo menšiu výmeru, ako definuje zákon, a už nevieme celý projekt zahrnúť do modelu štátom podporovaného bývania.

Teda kvôli jednému takémuto priestoru vlastne môže prepadnúť dvadsaťpäť ďalších bytov.

Presne tak.

Hovoríte, že máte v príprave 500 bytov, je to tak?

V príprave, v rôznych fázach, máme päťsto bytov, ktoré by sme vedeli prihlásiť na predbežné schválenie agentúrou. Celkový cieľ v horizonte desiatich rokov je štyritisíc bytov. Otázne je, akým spôsobom to uchopíme, keď získame súhlasné stanovisko Európskej komisie. A teda, či budeme v modeli štátom podporovaného nájomného bývania pokračovať. Druhou možnosťou je, že budeme poskytovať komerčné nájomné bývanie.

Ako o tom teda uvažujete? Čo sú kľúčové faktory, ktoré rozhodli o tom, že ste do tohto projektu so štátom vôbec išli? Slovensko podporuje výstavbu bytov nižšou sadzbou DPH, to je v zásade všetko.

Už dlhodobo – ako skupina Vienna Insurance Group, do ktorej poisťovňa Kooperativa patrí -, máme záujem investovať do nájomného bývania v krajinách, kde pôsobíme. To, že sa minulý rok vytvoril rámec na Slovensku, aby sme mohli investovať do štátneho modelu, je nápomocné k tomu, aby sme túto možnosť reálne zvážili. Na druhej strane, nepodarilo sa nám na Slovensko preniesť rakúsky model, ktorý na základe skúseností poznáme. Podpora na Slovensku je veľmi oklieštená, no vzhľadom aj na ESG (environmentálne, sociálne a riadiace štandardy – pozn. red.) princípy našej firmy máme záujem podporovať nájomné bývanie aj na Slovensku.

Čítajte viac Vláda predstavila opatrenia za skoro 10 miliárd. V hre sú nové dane, vyššia DPH aj škrtanie dôchodkov

Pôvodne sa hovorilo o tom, že to kľúčové vyjadrenie Európskej komisie príde v októbri, teda v týchto dňoch. Nakoniec sa ukazuje, že to potrvá ešte mesiace. Kde je problém, ako celý tento proces vnímate?

Pôvodné očakávanie bolo, že to bude v októbri, no proces posudzovania je náročný a počet úradníkov venujúcim sa tejto notifikácii je v Európskej komisii poddimenzovaný. Vzhľadom na to sa proces pravdepodobne natiahne do prvého kvartálu budúceho roku. Ďalšia vec je, že samotná Európska komisia tento model definuje ako štátnu pomoc, to znamená ďalšie formality.

Štát v rámci podporovaného bývania umožňuje byty aj kúpiť a vložiť. Koľko bytov postavíte a koľko vložíte kúpených?

V rámci tohto modelu sa nemôžu kupovať jednotlivé byty a vkladať do systému.

Mám na mysli celé projekty.

Celé projekty sú definované tak, že minimum je dvadsať bytov v projekte. My sme si projekty nastavili tak, že minimum je sto bytov, ktoré chceme mať v tom-ktorom projekte. Stratégia je zameraná na byty v krajských mestách. Nebudeme to robiť tak, že by sme kupovali dvadsať bytov tu, dvadsať bytov tam. Skôr sa zameriavame na ucelené bytové projekty.

Kedy sa v rámci tohto projektu odovzdá prvý byt užívateľovi?

To je dobrá otázka. Ak všetko pôjde podľa plánov, agentúra nám odsúhlasí prvý projekt, tak ten by mal byť skolaudovaný v apríli budúceho roku. Je teda možné, že v priebehu júna by mohli byť prvé byty odovzdané.

Čítajte viac Expert na dôchodky: Penzistom musíme umožniť flexibilne pracovať, časovaná bomba sú živnostníci

Čo je v súčasnosti najväčšia prekážka, ktorú vidíte v procese?

Okrem povolenia od Európskej komisie, na ktoré sa čaká, je to práve technická špecifikácia bytov, tá nebude prekážkou v prvom projekte, ale pri ďalších určite áno.

Hovoríte, že sa na Slovensko nepodarilo preklopiť rakúsky model, tvrdíte tiež to, že pre novú vládu máte súbor návrhov, ako systém zlepšiť. O čo ide?

Absolútne najkľúčovejšia vec sú garancie zo strany štátu. Je to projekt, do ktorého my vstupujeme na desiatky rokov a štát nám nedáva žiadne garancie, pokiaľ ide o nájomcov. To, že máme možnosť si od nájomcov vypýtať šesť mesiacov zálohy ako zábezpeky, je síce fajn, lenže reálne to je pre nájomcov veľká záťaž. Treba si uvedomiť, že keď nájomca dostane prázdny byt, tak musí niečo investovať aj do zariadenia. To je však štandardom aj práve v Rakúsku. Navyše to zariadenie potom môže predať, je to režim, ktorý funguje.

Sú však ďalšie zmeny, ktoré by sme požadovali. Potrebujeme tiež vyriešiť situáciu, keď sa v bytovom komplexe nachádzajú jednotlivé byty, ktoré nespĺňajú podmienky na to, aby boli zaradené do systému nájomného bývania. Zopakujem, že teraz je to tak, že ak sa v bytovom dome nachádza čo len jediný takýto byt, celý bytový dom nemôžeme do systému nájomného bývania zaradiť. Potrebovali by sme zmenu, ktorá by umožnila takéto byty vyčleniť a prenajímať komerčne. To by nikomu neublížilo, samozrejme, na pomernú časť výstavby takýchto bytov by sme si neuplatňovali nižšiu sadzbu DPH. Znížená sadzba by sa uplatňovala iba na tie časti, ktoré spĺňajú zákon.

Ďalšia vec sú príspevky, ktoré môžu na nájomné bývanie poskytovať zamestnávatelia. Poskytovanie týchto príspevkov by malo byť adresnejšie. Momentálne je to na dobrej vôli veľkých zamestnávateľov, ktorí vedia podporiť týmto spôsobom zamestnancov.

Evidujete, že v súčasnosti je záujem zamestnávateľov vyplácať tento príspevok?

Áno, určite je. My sme okrem veľkých zamestnávateľov v oblasti automobilového priemyslu komunikovali aj s jednotlivými ministerstvami, záujem prejavilo napríklad ministerstvo zdravotníctva, vnútra, ministerstvo sociálnych vecí a rodiny. Všetci ministri nám potvrdili, že majú do tohto systému záujem vstúpiť a prispievať svojim zamestnancom. Platí to podľa mňa bez ohľadu na to, aká bude napokon finálna podoba novej vlády. Má pre nich zmysel mobilizovať pracovnú silu, ktorú potrebujú, či už sú to zdravotné sestry, policajti, lekári, učitelia.

Okrem veľkých automobiliek teda prejavil záujem aj štát ako zamestnávateľ?

Áno.

Foto: Archív Martin Galo

Martin Galo Riaditeľ úseku nehnuteľností spoločnosti Kooperativa

To sú desaťtisíce ľudí a je to viac potenciálne podporených záujemcov ako bytov.

Áno, momentálne by takýchto ľudí bolo viac, ako je pripravovaných bytov. Osobne si myslím, že keď sa ten model ujme a ostatní investori uvidia, že sa to dá zvládnuť a má to aj zmysel vzhľadom na výnosy z investície, ktoré aj keď sú nízke, tak tiež do toho vstúpia.

Výnosnosť s takýmto prenájmom bytov je v jednotkách percent ročne. Je teda relatívne nízka. Ako rozmýšľate o takomto biznise?

Návratnosť je dlhá, výnosnosť je naozaj nízka. Počítame s návratnosťou na úrovni 35 až 40 rokov.

Zmluvy, ktoré so štátom uzatvárate, sú na 25 rokov. Akú úlohu štát v celom systéme zohráva? Pomáha štát nájsť nájomcu?

My sa na to dívame tak, že Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania je marketingový nástroj, ktorý pomôže prilákať nájomcov do toho systému. Na druhej strane negarantuje, že vám dokáže obsadiť projekt. Obsadenie bytov bude veľmi záležať od lokalít, kde sa budú nachádzať byty. Aj preto sa snažíme projekty integrovať do mesta, nemajú to byť bytové domy, ktoré budú stáť uprostred ničoho. Majú to byť štandardizované projekty v meste, v štandardnom vyhotovení.

Kde budú vaše projekty stáť? Javí sa to tak, že väčšina bytov by mala byť v okolí veľkých miest, najmä Bratislavy, možno Košíc.

Je to presne tak, ako hovoríte. Zameriavame sa na krajské mestá, no kým to nemáme prihlásené do agentúry, tak by som nechcel špecifikovať, o aké lokality ide.

Ako náročné je získať pozemok?

Je to veľmi náročné, konkurenciou pre nás sú štandardní developeri. Preto jedným z našich cieľov je spolupráca so samosprávami, prípadne so samotnými ministerstvami. S nimi sme už mali rokovania. Ide o to, aby vedeli poskytnúť nevyužívané pozemky, prípadne nehnuteľnosti, ktoré mali aj inú funkciu ako bývanie, ale dali by sa zmodernizovať a zmeniť účel využívania. Tiež tam však narážame na legislatívu a je ťažké ich získať.

Navyše zákon hovorí, že to musia byť nové objekty do päť rokov.

Tento problém by sa dal vyriešiť tým, že by išlo o komplexnú rekonštrukciu, zmenu účelu a bola by potrebná nová kolaudácia. Tým by sa problém vyriešil.

Čítajte viac Odborník na dôchodky Švejna: Som za to, aby štát znížil odvody a povedal ľuďom, že bude vyplácať nižšie dôchodky

Do konca roka 2024 by ste koľko bytov chceli dodať?

Pre rok 2024 máme na pláne 102 bytov, v priebehu roku 2025 je plánovaných ďalších 121 bytov a na prelome rokov 2025 a 2026 je to ďalších 300 až 500 bytov.

Má tento projekt štátom podporovaného nájomného bývania potenciál zmeniť rovnováhu na realitnom trhu? Takýchto bytov budú v dohľadnej dobe len stovky.

Myslím si, že nájomné byty nebudú ovplyvňovať výšku cien bytov na predaj. Je to len doplnok k tomuto hlavnému segmentu, ktorý hlavný aj zostane. Určite nejdeme alternovať vlastnené byty nájomnými. Trh predajov bytov síce zažíva stagnáciu, ale to je v rámci nejakého ekonomického cyklu normálne.

To, že trh stagnuje, je pre vás pravdepodobne dobrá správa.

To, že úrokové sadzby stúpli, znamená, že niektorí ľudia si vlastné bývanie dovoliť nemôžu. Musia teda hľadať iné riešenie, prípadne ísť do nájomného bývania. Priestor na rozvoj je teda väčší.

Pýtam sa aj na to, či sa vám teraz vo väčšej miere ozývajú developeri s tým, že by vám projekt odpredali.

Do septembra minulého roku bola komunikácia s developermi takmer nulová. Nikto s nami o odpredaji nechcel komunikovať. Od septembra sú však po celom Slovensku desiatky projektov, o ktorých by sme sa mohli baviť. Problém však je, že developeri chcú stále predávať za ceny z roku 2022. Nenachádzame teda konsenzus a obchody neuzatvárame. Otázkou ostáva, ako to budú vnímať v budúcnosti, keďže predaj zastal a projekty, ktoré sú dnes vo výstavbe, nemajú svojich klientov.

Dá sa odhadnúť, koľko by ste takto mohli získať bytov?

Je to otázne, nechcel by som to špecifikovať.