„Dostupnosť bývania klesla na úrovne spred pätnástich rokov. V roku 2022 ceny bývania dosiahli rekordné úrovne a zároveň aj v dôsledku rastu úrokových sadzieb sa dostupnosť bývania prudko zhoršila, čo pocítili najmä nižšie a stredné príjmové skupiny. Napriek tomu, že náklady spojené so splácaním úveru na kúpu bývania prudko vzrástli, v porovnaní s príjmami však stále nedosahujú úrovne z obdobia rokov 2006 až 2008,“ upozornila v Správe o finančnej stabilite Národná banka Slovenska (NBS).
„Aktuálne však ani citeľný pokles cien nehnuteľností nedokáže dostatočne vykompenzovať zvýšené úrokové náklady spojené s úverom na bývanie, a preto sa dostupnosť bývania aj naďalej zhoršuje,“ pokračuje centrálna banka. Ponukové ceny nehnuteľností klesajú už niekoľko štvrťrokov jednociferným tempom, pokles reálnych cien môže byť o niečo výraznejší.
Každý, kto potrebuje na kúpu nehnuteľnosti hypotéku, musí po novom akceptovať, že vlastné bývanie sa mu stále vzďaľuje. Dôvodom je to, že od banky jednoducho záujemcovia o bývanie nedostanú tak vysoký úver ako v čase, keď ceny úverov boli rekordne nízke. „Dostupnosť bývania sa jednoznačne zhoršila. Hlavným faktorom sú vyššie úrokové sadzby a obmedzenia zo strany NBS, ktoré výrazne sťažujú záujemcom získať požadovanú výšku financovania. Medziročne sa znížila výška poskytnuteľného úveru o približne dvadsať percent,“ hovorí Bruno Gábel zo spoločnosti ProHypo. Týka sa to najmä mladých ľudí vo veku do 35 rokov s príjmom okolo 1 500 eur mesačne.
To je situácia, ktorá prispieva k tomu, že viac ľudí bude bývať v podnájme. „Je pravdepodobné, že trend znižovania cien nehnuteľností bude pokračovať aj v ďalšom období. Pokiaľ by sme sa pozreli na dostupnosť bývania z pohľadu prenájmu nehnuteľnosti, tak prenájmom aktuálna situácia praje. V minulosti bol rozdiel medzi mesačnou splátkou hypotéky a nájmom výrazne v prospech splátky hypotéky. Aktuálne tomu už tak nie je. Týka sa to najmä klientov, ktorí potrebujú prefinancovať viac ako osemdesiat percent kúpnej ceny nového bývania,“ dodáva Gábel. Tak vysokú sumu poskytujú banky len na výnimku.
Extrémny rast sa skončil, veľké zlacňovanie sa ale nekoná
Aj keď v súčasnosti ceny bývania klesajú, dramatický pokles to nebude a výraznú zmenu na trhu pravdepodobne neprinesie. „Slovensko sa aktuálne nachádza na úplnom vrchole rebríčka v nedostupnosti bývania. Až 14 ročných hrubých platov potrebujeme na kúpu nehnuteľnosti o rozlohe sedemdesiat metrov štvorcových. Pre mnohých je frustrujúce, že sa dostávame do štádia, keď bude bývanie nedosiahnuteľnou komoditou. Dôvodom je, samozrejme, nižšia kúpyschopnosť a vysoké ceny bytov. Je to ľahká matematika. Byty sú drahé, no stále ich niekto kupuje, takže developeri a častokrát ani bežní predávajúci nemajú veľký dôvod zlacňovať,“ hovorí Róberta Mecková, riaditeľka FinGO Recloud.
Napriek tomu sa v tomto roku objavuje určitý náznak zlepšenia. „Od úvodu tohto roka sa vďaka poklesu cien starších nehnuteľností a rastu platov pri spomaľujúcej inflácii dostupnosť postupne zlepšuje. V druhom štvrťroku sa dokonca dostupnosť bývania zlepšila v troch krajoch na Slovensku – v Trenčianskom, Prešovskom a Košickom – aj ľuďom, ktorým plat nijako nenarástol. Bez rastu platu bolo zlepšenie len symbolické, avšak aj tento fakt indikuje pozitívnu perspektívu,“ hovorí Marián Búlik, analytik spoločnosti OVB Alfinanz Slovensko.
Čítajte viac Český ekonóm: Slováci prežijú veľmi málo rokov v zdraví. Posúvanie veku odchodu do dôchodku tak nebude fungovať
Úroky prudko stúpli, politici na to hneď zareagovali
V strede debaty o dostupnosti bývania sú skokovo rastúce ceny hypoték. Práve tempo, akým cena úverov stúpa, vyvolala šok, preto obyvatelia cítia zhoršenie dostupnosti bývania aj napriek tomu, že ešte pred pár rokmi boli úvery na bývanie citeľne drahšie.
Pokles cien je teda skôr prejavom toho, že skokové zvýšenie cien úverov jednoducho zmrazilo dopyt. Trh práce je na Slovensku silný, nezamestnanosť nestúpa. Existujú teda indície, že záujem o bývanie pretrváva, lenže záujemcovia nemajú toľko peňazí, ako napríklad pred rokom. Od banky jednoducho už pod vplyvom vyšších úrokových sadzieb mnohí klienti nedostanú toľko, koľko by potrebovali. Mnohí teda hypotéku nakoniec vôbec nečerpajú, lebo si bývanie jednoducho nemôžu dovoliť. Priemerná úroková sadzba nových hypoték sa v júli dostala na 3,89 percenta, ešte v decembri 2021 bol trhový priemer na úrovni 0,87 percenta.
Sadzby stúpajú najmä pod vplyvom rozhodnutí Európskej centrálnej banky. Navyše slovenské finančné domy si už nemôžu tak ostro konkurovať práve cenou úverov. Zvyšovanie sadzieb by už ale pomaly mohlo byť na konci. „V roku 2024 bude ďalší vývoj rastu či poklesu úrokových sadzieb aj naďalej korigovať výška inflácie, najmä tej jadrovej. V roku 2025 predpokladám výraznejší pokles úrokových sadzieb oproti tým aktuálnym,“ hovorí Gábel.
Navyše, politici si zo stúpajúcich splátok na hypotékach urobili jednu z predvolebných tém, no do veľkej miery je to kampaň. Rozbehli sľuby, ako pomôžu splátky zadotovať. „Politici majú vo zvyku, najmä pred voľbami, využívať spoločensky citlivé témy na získanie vplyvu a preferenčných bodov. Aktuálne sú v kurze vysoké úroky na hypotékach, medvede a ekonomická stagnácia. Problém nevidím v otváraní týchto tém, nakoľko práve kontroverziou získate pozornosť, ale skôr v navrhovaných riešeniach. Ani jedno totiž nepomôže situáciu s vyššími nákladmi na bývanie vyriešiť,“ hovorí Gábel. NBS neočakáva vážne problémy a priemerný nárast sadzieb nedosiahne hranicu sto eur.
Štát má nástroje, ale cesta je komplikovaná
Odborníci, ktorých denník Pravda oslovil, sa zhodujú v tom, že štát má priestor na to, aby dostupnosť bývania riešil. Jednou z najschodnejších ciest je dobudovanie systému nájomného bývania s regulovanou cenou. Návrh systému síce predstavilo hnutie Sme rodina, lenže od predvolebných sľubov táto politická strana v podstate neustále ustupuje a pôvodný návrh upravuje. Z pôvodnej ambície predsedu parlamentu Borisa Kollára stavať 25-tisíc nájomných bytov ročne neostal kameň na kameni.
Ak sa štátu podarí odkúpiť už existujúce byty, štát by podporované bývanie mohol prvým nájomcom odovzdať do konca roka. O takomto riešení hovoril predseda hnutia Sme rodina v apríli. Fyzicky sa stavať zatiaľ, ani po viac ako troch rokoch od volieb, nezačalo.
Mnohí poukazujú aj na to, aby si Slovensko bralo príklad od Viedne, kde relatívne lacné naájomné bývanie funguje. No premietnuť viedenskú realitu do slovenskej praxe je problém. „Je zbytočné brať si za vzor Viedeň, ktorá vlastní respektíve reguluje nájomné v polovici bytov, keďže náš južný sused má za sebou diametrálne odlišný vývoj v tejto oblasti za posledné storočie. Môžeme však mať ambíciu dotiahnuť sa napríklad na Brno, v ktorom je 15 percent bytov v majetku mesta a využíva sa na nájomné bývanie,“ hovorí Marián Búlik.
Čítajte viac Vyše 150-tisíc dôchodcov aj pracuje. Mnoho zachraňuje školstvo, zdravotníctvo a štát
Bruno Gábel vidí ako možnosť aj regulovanie výšky nájmu právnických a fyzických osôb štátom. „Tento mechanizmus bol prijatý v Írsku na vyriešenie problému s nekontrolovateľným nárastom nájmov v súkromnom vlastníctve,“ hovorí.
Prihovára sa aj za to, aby vznikol inštitút takzvaných reverzných hypoték. „Za veľmi účinný nástroj považujem spätný odkup nehnuteľnosti štátom. Na západe je zaužívaná metóda spätného odkupu nehnuteľnosti štátom výmenou za garantovanú rentu, ktorú majiteľovi, najčastejšie staršiemu obyvateľovi krajiny, dopláca štát k dôchodku. Štát by tak spätne získaval majetok do vlastníctva a vedel s ním hospodáriť, respektíve ho opätovne predať novým vlastníkom,“ hovorí.
Ďalšou možnosťou je umelo znižovať cenu úverov. Takýto mechanizmus už v minulosti na Slovensku fungoval a v nejakej podobe by sa toto zvýhodnenie mohlo vrátiť, keďže ho sľubujú viaceré politické strany v kampani. „Mohol by pomôcť návrat ku štátnemu príspevku pre mladých vo forme zľavy vo výške 3 % z úrokovej sadzby na dobu prvých 5-tich rokov splácania, ktorý sme tu mali do roku 2018. Neviem si však predstaviť, že by vláda dokázala zaviesť taký mechanizmus, ktorý by umožnil ľuďom dostať sa k lacnejším bytom,“ hovorí Róberta Mecková.
Rovnako ako všetci oslovení odborníci sa prihovára za rozbehnutie systému nájomného bývania, no na dnešnú situáciu okolo nájomných bytov sa díva kriticky. „Žiadny takýto byt dnes nielenže nestojí, ale nezačalo sa ani stavebné konanie k jedinej takejto bytovke,“ dodáva.
Štát teda má možnosti ako zvýšiť dostupnosť bývania, no vyžaduje to ale komplikované politické súboje o tom, ako bude vyzerať presné znenie zákonov.
Čítajte viac Kope Fico za boháčov z Bratislavy? Jeho nápad okolo hypoték rozbili čísla, minister financií aj NBS
Papierovačky brzdia výstavbu
Významným krokom k dosiahnutiu vlastného bývania môže byť aj zmena stavebnej legislatívy. Tá už je pripravená a zmena stavebných zákonov spôsobila rozruch najmä medzi ochranármi. Zmenu stavebných zákonov ale pre rýchlejšiu výstavbu potrebujeme. Papierovačky zaberajú príliš mnoho času, ktorý predlžuje výstavbu nových bytov. „Keďže výstavba kvôli zložitým povoľovacím procesom trvá neúmerne dlho, nedostatok bytov sa mení len pomaly a navyše sa tým každá stavba predražuje. Nová stavebná legislatíva, ktorá vstúpi do platnosti od apríla 2024, má ambíciu zrýchliť procesy, panujú však obavy z niektorých častí tejto reformy,“ hovorí Búlik.
Už teraz je teda jasné, že od januára budúceho roku by mali developeri stavať rýchlejšie. „Proces povoľovania stavieb by sa mal zrýchliť najmä digitalizáciou a možnosťou prenesenia kompetencií pri vybavovaní príslušných povolení na projektanta. Týmto presunom kompetencií by sa mal výrazne zníži počet chybných či neúplných podaní na stavebný úrad. Z hľadiska rýchlosti vybavenia právoplatného stavebného povolenia by malo dôjsť k výraznému zrýchleniu celého procesu z aktuálnych približne 300 dní na 40 dní. Je to pomerne odvážny plán, ktorý rozhodne v prvé dni platnosti novely zákona preverí pripravenosť regionálnych pracovísk Úradu pre územné plánovanie a výstavbu,“ dopĺňa Gábel.
Mecková ale upozorňuje, že zrýchlenie výstavby nestačí. „Výsledkom nového stavebného zákona by síce malo byť síce zjednodušenie a zrýchlenie povoľovania výstavby, no problematiku nedostupnosti bývania nám to úplne nevyrieši. Samozrejme, pri riešení legislatívnych problémov v tejto oblasti je potešiteľný každý posun, no náš problém je rozsiahlejší,“ hovorí.
Najrýchlejším riešením k dostupnému bývaniu tak zostáva predovšetkým nájomné bývanie, tie by totiž bývanie sprístupnili aj mladým rodinám s nižším príjmom, rovnako mladým ľuďom.