Keďže ceny nových úverov naďalej stúpajú, pre záujemcov o bývanie to znamená, že na novú nehnuteľnosť budú musieť zohnať viac peňazí. Sen o vlastnom bývaní sa tak pre mnohých stáva čoraz viac vzdialeným.
Priemerná cena nových hypoték sa v januári dostala na 3,18 percenta. Celá táto situácia má za následok, že trh s nehnuteľnosťami sa ochladzuje. O kúpu bytov je pre rastúce sadzby nižší záujem. Pri rastúcich sadzbách odkrojí splátka hypotéky čoraz väčší podiel z rodinného rozpočtu. Ak napríklad v súčasnosti tvorí splátka 30 percent príjmu, pri zvýšení sadzby z jedného percenta na päť percent môže splátka predstavovať až 47-percentný podiel. Pri rastúcich sadzbách môže splátka hypotéky vzrásť v závislosti od výšky úveru aj o niekoľko stoviek eur, ukazujú prepočty Swiss Life Select.
Okrem toho vyššie úroky znamenajú aj to, že maximálna výška hypotéky bude pre záujemcov nižšia. Zjednodušene, častejšie sa bude stávať, že záujemcovia o hypotéku ju nedostanú v takej výške, ako by si priali. Toto sú hlavné dôvody, prečo ľudia svoje rozhodnutie o kúpe nového bytu môžu odkladať.
To si dobre všímajú developeri. Preto hľadajú spôsoby, ako klientov ku kúpe nového bytu prilákať. Niektorí ponúkajú benefity napríklad vo forme parkovacieho miesta či nábytkového vybavenia k novému bytu zdarma. Na druhej strane iní zasa prichádzajú s finančnými službami na zlepšenie dostupnosti financovania vlastného bývania.
„To, že developeri aktuálne rozširujú diapazón akcií pre kupujúcich, ukazuje, že predaj novostavieb viazne. Záujemcovia o bývanie majú kvôli drahšiemu financovaniu na nohe čoraz väčšiu železnú guľu. Preto sa im developeri snažia pomôcť a idú im naproti. Akurát sa im veľmi nechce meniť cenovky bytov,“ tvrdí pre Pravdu hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Bývanie na skúšku
Developerská spoločnosť ITB Development najnovšie ohlásila v krátkom čase dve nové služby, ktoré majú prilákať nových klientov. Pripravila finančný program, v ktorom garantuje zvýhodnenú hypotekárnu sadzbu 1,49 percenta. „Klient, ktorý si vyberie byt v 3. etape projektu Čerešne, okrem rezervačnej zmluvy podpíše aj Dohodu o Garantovanej hypotéke 1,49 percenta. Touto dohodou klientovi garantujeme, že po dokončení a odovzdaní bytu, bude môcť využívať zvýhodnenú úrokovú sadzbu až do roku 2028,“ spresňuje Ivan Rolný, člen predstavenstva spoločnosti ITB Development. Ponuka je limitovaná.
Garantovaná hypotéka 1,49 percenta nie je jediným benefitom, ktorý developer ponúka. Pre záujemcov pripravil aj službu „Bývanie na skúšku“, ktoré predstavuje možnosť dva dni bývať v plne vybavenom a zariadenom byte s prístupom k vnútroblokom so širokým využitím.
Čítajte viac Získať 15-tisíc na obnovu domu bude jednoduchšie. Najväčšiu prekážku odstránili (odpovede)
V projekte Čerešne v bratislavskej Dúbravke tiež developer prepisoval cenníky bytov. Zľavy v jednom prípade dosiahli až 40-tisíc eur. Príkladom je päťizbový mezonet s pôvodnou cenou 607 861 eur, teraz ho developer ponúka za 567 861 eur. Lacnejšie predáva aj menšie byty. Pri ponúkanom jednoizbovom išla cena dole o 12,5 tisíca eur a pri dvojizbovom byte o 20-tisíc eur. Ide o limitovanú ponuku a akcia platí len pre prvých 20 bytov.
Kombináciu nájomného s neskorším odkúpením bytu poskytuje nová služba hyponájom z dielne spoločnosti Cresco Real Estate. Záujemcom o bývanie v petržalskom projekte Slnečnice ponúka alternatívu k nájmu alebo hypotéke. Ten bude najväčšou novopostavenou rezidenčnou štvrťou na Slovensku.V praxi to vyzerá tak, že v pilotnom projekte developera má budúci vlastník po podpise zmluvy dva roky garantovanú možnosť odkúpenia bytu, pričom dovtedy v ňom môže bývať v nájme. Výška nájmu, ktorú dovtedy kupujúci platí za svoje nové bývanie, je na úrovni štandardnej výšky splátky za 30-ročnú hypotéku pri úroku vo výške jedného percenta.
„Z trhu vnímame, že problémom pri kúpe nového domova nie je ani tak cena ako horší prístup k financovaniu. Vďaka Hyponájmu si záujemcovia o vlastné bývanie v novostavbe na lepšie podmienky hypoték jednoducho počkajú už v novom byte,“ opisuje novinku obchodný riaditeľ spoločnosti Michal Pauer.
Zariadenie či parkovacie miesto v cene bytu
V zložitejšej situácii na hypotekárnom trhu sa stavitelia a predajcovia bytov snažia novým klientom finančne pomôcť pri zariaďovaní nového bývania. Príkladom je fínsky developer YIT, ktorý v projekte NUPPU Asteri na bratislavských Mlynských Nivách pre nových klientov pripravil špeciálny benefit na dozariaďovanie bývania v hodnote 10-tisíc eur. V druhom projekte ZWIRN 1 tiež pri bratislavskej štvrti Nivy blízko centra mesta dokonca až do výšky 40-tisíc eur.
„Voľné apartmány v projekte NUPPU Magnolia 1 v cene teraz obsahujú nielen štandardné vybavenie ako kuchynská linka, svietidlá, vstavané spotrebiče, šatníky, ale aj kompletné zariadenie nábytkom – napríklad posteľ, sedačka, a mnoho ďalšieho,“ opisuje benefity pre Pravdu generálny riaditeľ YIT Milan Murcko.
Čítajte viac Zachránia klímu malé jadrové reaktory? Putinova vojna ohrozila podnikateľský sen Billa Gatesa
Okamžite uplatniteľný benefit sa núka aj záujemcom o kúpu nového bytu v najväčšom rezidenčnom projekte na území bratislavskej Trnávky. „V druhej etape projektu Ovocné sady Trnávka, ktorý patrí k cenovo najdostupnejším na trhu, ponúkame benefit vo forme vonkajšieho parkovacieho miesta v cene bytu,“ tvrdí pre Pravdu hovorca spoločnosti J&T Real Estate Daniel Suchý.
Aj ďalší veľký developer Corwin vníma zhoršenie dostupnosti financovania ako jednu z hlavných prekážok kúpy bytu, najmä pre mladých ľudí. „Aj keď už dopredávame iba posledných desať percent voľných bytov v už skolaudovanom projekte Guthaus, zvažujeme prípravu produktu, ktorý na tento problém reaguje,“ tvrdí pre Pravdu Michal Polonyi, vedúci lízingu a predaja Corwin. Bližšie podrobnosti o chystanej akcii však neuviedol, a ani dátum, kedy by produkt mohol byť spustený. V projekte Guthaus na bratislavskej Račianskej ulici v Novom Meste však nepôjdu cestou plošných zliav či paušálnych benefitov.
Nie všetci oslovení developeri však pristúpili k zľavám či akciám za nové byty. „V našich projektoch sa momentálne neboríme s veľkým množstvom bytov, ktoré potrebujeme nutne vypredať. So zľavami teda v našich projektoch neuvažujeme,“ napísala Lenka Vargová z Penta Investments, pod ktorý spadá developer Penta Real Estate.
Vlani sa predalo najmenej bytov od finančnej krízy
V roku 2022 sa v bratislavských novostavbách predalo 1 519 bytov, najmenej od finančnej krízy v roku 2008, vypočítali to vo svojej správe analytici Bencont Investments. Zatiaľ čo v prvej polovici roka sa predalo vyše tisíc bytov, v druhej polovici roka to bolo už len 500 bytov. Skoro po ôsmich rokoch v znamení silného predaja a dvojciferného rastu sa tak aktivita na realitnom trhu výrazne ochladila.
Úrokové sadzby majú na realitný trh zvlášť významný vplyv, vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Nárast úrokových sadzieb z jedného percenta na štyri spôsobí rovnaký rast mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky ako nárast kúpnej ceny nehnuteľnosti o 50 percent pri nezmenenej úrokovej sadzbe. Dostupnosť bývania sa tak skokovito zhoršila a ľudia, ktorí pred rokom dosahovali na hypotéku sami, dnes už napr. potrebujú spoludlžníka,“ opisuje situáciu, ktorá nastala.
Podľa Bencontu sa realitný trh v roku 2023 bude s najväčšou pravdepodobnosťou niesť v podobnom duchu ako druhá polovica roku 2022. V niektorých lokalitách bude dochádzať, resp. už dochádza, k poklesu cien nehnuteľností.
Vladimír Kubrický z Realitnej únie upozorňuje na to, že ceny bytov v krajských mestách klesajú od jesene 2022. V porovnaní so septembrom minulého roka Realitný barometer Realitnej únie, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, ku koncu februára klesol o 6,5 percenta. „Tempo cenového poklesu sa síce nezrýchľuje, nevyzerá to však ani, že by sme dno dosiahli v tomto polroku,“ tvrdí. Na záver dodáva, že ceny bytov klesajú naprieč celým Slovenskom, pričom najväčší potenciál korekcie majú byty, ktoré v predchádzajúcom období najviac leteli nahor.