Mrakodrapy Bratislavy v problémoch: Ceny bytov vyskočili na 14-tisíc za meter, developeri nemajú na výstavbu
Výškové budovy hlavného mesta sa roky sústredia v okolí Mlynských nív. Bývalá priemyselná oblasť bola plná brownfieldov, no jej potenciál si uvedomovalo množstvo developerov. Po vybudovaní Twin City, prvej lastovičky brownfieldu, prišiel na rad projekt Panorama City pri Eurovei. Následne sa Penta Real Estate pustila do pretvorenia areálu bývalej Jurkovičovej teplárne na bývanie Sky Park by Zaha Hadid.
Okolo nákupného centra na nabreží Dunaja vznikol prvý slovenský mrakodrap, Eurovea Tower. V tomto bode už bolo jasné, že bývanie v novom downtowne sa stane lukratívnou záležitosťou a bežný Slovák oň ani nezavadí.
Čítajte viac Stratený dopravný megaprojekt za milióny, alebo konečne riešenie premávky? Pozrite si, kadiaľ má viesť Severná tangenta
Ister Tower sa konečne hýbe
Nové centrum Bratislavy má obohatiť projekt Ister Tower od spoločnosti The Galata Group a investora DRFG. Projekt sa ťahal desaťročia. Prvotné plány predstavili v roku 2007, no po finančnej kríze stagnovali. Okrem toho sa upravoval aj návrh, keďže jeho architektúra mala byť náročná. Ten vypracoval ateliér A1 architecture, ktoré stojí aj za podobou Portum Tower. V oboch prípadoch ide o jednoduché budovy v tvare kvádra, zmiernené zaoblením budovy na rohu ulíc.
Vlnu nedôvery voči investorovi vyvolal najmä fakt, že projekt mal byť na predaj po tom, ako sa dlho nevedel dostať k výstavbe. Dôvody developerov sú v takýchto prípadov zvyčajne nedostatok financií. Matúš Trajter z The Galata Group však všetky pochybnosti odmietol s tým, že majú silné krytie od DRFG.
Napriek tomu, že zámery sú schválené s hotovými podkladmi už dva roky, stavba sa nepohla. Nehovoriac o plánoch starých dve dekády. Povolenia projekt získal v závere apríla tohto roka, po niekoľko kolovom dopĺňaní dokumentácie. Predaj bytov a apartmánov už začal, podľa webu investora sú viaceré rezidencie už predané.
Ister Tower ide po rokoch ticha do výstavby, oznámil to jeho developer The Galata group. Plánuje priniesť neštandardný projekt hotelového bývania.
Stáť má na nároží Košickej a Landererovej ulice, tesne pri Metropolise a plánovanom zámere Portum. Centrálnou časťou zámeru za takmer 250 miliónov eur je veža Isteru s 309 bytmi. Lemujúc Landererovu pribudne druhá budova Business Suites s 52 bytmi a novovzniknutá ulica medzi jednotlivými objektmi (vežou, budovami Business Suites a Parkside).
Čítajte viac Krutá realita slovenského bývania: Hitom je byt, na ktorý musíte pracovať 10 rokov a aj tak je drahší ako v Ríme
Objekt Parkside má byť čisto apartmánový, so 126 jednotkami bývania. Spolu vytvoria vnútroblok, kde má byť park, ktorý projekt v budúcnosti prepojí s Portumom. Zlepší sa tým aj vybavenie Landererovej – pribudne aj cyklotrasa.
Podľa Trajtera začnú realizáciu na prelome tohto a budúceho roka. Dokončený celý komplex má byť do konca roka 2030. Nedávno skupina požiadala o stavebné povolenie pre stometrovú budovu a tri nižšie stavby.
Utajovaný zámer je predstavený
Účel posledného, štvrtého objektu blízko areálu ZSE, investor dlhodobo nezverejňoval. Pôvodne mala byť päťpodlažná budova hotelom, no nedávno ju developer označil pod názvom Ister Boutique & Rental. Posledné informácie o stavbe tak priniesli výnimočný plán. Okrem troch rezidenčných budov s bytmi a apartmánmi, prinesie projekt model servisovaných apartmánov zo zahraničia.
Teraz má mať sedem poschodí a budú v ňom apartmány určené na dlhodobý prenájom na úrovni služieb hotela – teda s recepciou, upratovaním a podobne. Tento koncept je v Bratislave ojedinelý, najbližšie k nemu má zatiaľ bývanie v Metropolke, to však nemá takéto služby, ide iba o krátkodobejší prenájom.
Napriek tomu, že pôvodne developer hovoril o dostupnejšom bývaní v lukratívnej časti mesta, teraz ohlásil niekoľko nadštandardných mezonetov dokonca s vlastnými bazénmi. Umiestni ich na najvyšších poschodiach hlavnej veže Ister Tower. Dva z nich majú uvedené ceny – pohybujú sa na úrovni takmer 1,5 milióna eur. Teda pri byte so 107 m2 vychádza cena za meter 14-tisíc eur. To je dvojnásobok sumy stometrákov Eurovea Tower.
Hoci sa dalo čakať, že nepôjde o byty pre bežného Bratislavčana, takto luxusné bývanie nemá ani susedný Sky Park. Vyzerá to tak, že týmto sa The Galata Group snaží zaujať klientelu a odlíšiť sa od spomínaných mrakodrapov v tesnej blízkosti.
Portum ako projekt bez konca
Ďalší komplex v downtowne – Portum Towers – tiež má vrtkavé vyhliadky do budúcna. Hoci projekt firiem TK Estate a Top Estates má za sebou začiatok výstavby od roku 2023, doteraz sa dostal iba k výkopom a základným prípravám. Povolenia získal rok predtým.
Podobu Portum Towers riešilo okrem spomínaného štúdia A1 viacero ateliérov, medzi nimi aj CHYBIK+KRISTOF. Vnútroblok s parkom navrhol Atelier Flera. Zámer má so 115 a 97 metrovými vežiakmi doplniť lokalitu križovatky Landererovej a Košickej. Priniesť chce 500 bytov s nadpriemerným vybavením ako klimatizácia, smart systém, drevené parkety a vysokými stropmi.
Pôvodný investor od tohto leta luxusný zámer predáva - napriek tomu, že viacero bytov má predaných.
Cena za m2 sa má hýbať okolo 8-tisíc eur, čo je viac ako za bývanie v už postavenom Sky Parku, ale novší mrakodrap Eurovea Tower je na rovnakej úrovni. Dokončený má byť tiež do piatich rokov od teraz, aj keď predtým investor deklaroval rok 2027.
V súvislosti so začatím prác sa vynorila komplikácia s pozemkom. Na tom bola pôvodná rafinéria Apollo, pôda je teda kontaminovaná a plná pozostatkov bombardovania počas Druhej svetovej vojny. Proces jej očistenia môže trvať mesiace, ale pokojne aj roky, čo pravdepodobne tiež brzdí plánovaný začiatok výstavby. V akom stave je terén teraz nie je známe.
Čítajte viac Bratislava chce zlomiť krízu bývania: Tisíce ľudí sa dočkajú nájomných bytov. Pozrite sa, kde pribudnú
Ako väčší problém sa ale javi to, že Portum Towers je oficiálne na predaj od júna 2025, čo môže stresovať najmä ľudí, ktorí za nehnuteľnosti vo vežiach už zaplatili. Predaná je väčšina bytov v projekte, napriek tomu je okolo neho ticho, čo súvisí aj s nie tak úplne nečakaným odpredajom projektu. Záujem oň prejavilo Alto Real Estate (ktoré stojí za Sky Parkom) aj investori Ister Tower, nič však záväzne nepotvrdili.
„My sme o projekt Portum Towers prejavili záujem a vyjadrili sme aj našu predstavu, čo by sme za tento produkt vedeli zaplatiť. A to sa nestretlo s predstavami iných. Ďalej nám bolo oznámené, že už nie sme súčasťou rokovaní. Rozumieme tomu,“ povedal Ján Bryndza zo spoločnosti Alto Real Estate pre portál ASB.
Problematický bol nielen štart projektu, ale aj fakt, že developer nemá s takto veľkou výstavbou skúsenosti. Posledný chýbajúci projekt za 176 miliónov eur by mal dotvoriť rozsiahlu štvrť mrakodrapového downtownu, kedy to však bude, nevie ani samotný investor. Pravda ho oslovila s otázkou, ako naloží s dôverou ľudí, ktorí si v Portume kúpili bývanie, vyjadrenie však nezískala.
Sky Park ako jediný napreduje
Zdá sa tak, že zodpovedným developerom v úseku ulíc Chalupkova, Landererova a Košická, je iba Alto Real Estate. Posledná veža projektu Sky Park Tower sa dvíha do nadzemných podlaží a hlási vysoké predaje. Avšak ani ona sa nevyhla zmenám. V procese sa prispôsobila trhu a namiesto kancelárií v nej budú byty – na rohu Landererovej a Čulenovej ulice.
Jediný, kto vo výstavbe reálne pokračuje, je projekt Sky Park Tower. Aktuálne prerastá do nadzemných podlaží.
„Stretlo sa niekoľko externých tržných vplyvov, ktoré v čase zasiahli kancelársky segment v Bratislave a jeho obsadenosť. Boli to rastúce úrokové sadzby, ktoré ovplyvnili požiadavky na výnosnosť budov a ich validačnú hodnotu, post-covidové úpravy fungovania kancelárskych nájomcov a podobne. Naopak sme cítili obrovský dopyt po kúpe bytov v Sky Parku vďaka mikrolokalite, zeleni a prostrediu, ktoré sa nám podarilo vytvoriť,” povedal pre Pravdu Bryndza s tým, že prehodnotenie na bývanie bol logický krok. Stalo sa tak pred dvoma rokmi.
Bývanie v Sky Park Tower je čisto lukratívna záležitosť. 393 bytov má mať tiež drahý štandard podobný Portumu, pridajú sa k nemu ešte okná na celú výšku podlažia. Okrem recepcie, umývania áut, detského kútika či fitness centra, má mať aj Sky Lounge. Ide o priestor pre obyvateľov vyšších poschodí určený na oslavy či susedské párty. Tým sa z neho stáva najluxusnejšia stavba projektu.
Za dvojizbový byt do 60 m2 na štvrtom poschodí zaplatíte takmer 370-tisíc eur. Trojizbák na 28. podlaží do 80 m2 vyjde na 714-tisíc eur. Najväčšie rezidencie nemajú zverejnené ceny. Hoci ide o najluxusnejšiu z veží, stavebná kvalita ostatných budov nemá najlepšiu povesť, napriek tomu že menšie byty idú okolo 5-tisíc eur za m2.
Posledná budova s výškou 125 metrov na 34 poschodiach bude vo výstavbe do roku 2027. „Ukončenie prác na skelete a následné uzatvorenie fasády Sky Park Tower je naplánované na 1. kvartál 2027,“ spresnil Bryndza. Stavba za viac ako 150 miliónov eur vyniká aj medzi už existujúcimi bytovkami. Má totiž atypickú architektúru v tvare ležiaceho nekonečna – ako dva spojené organické valce bez hrán.
Čítajte viac Koniec hanby Bratislavy? Fasáda hotela pobúrila aj odborníkov, mesto chce po rokoch konať
© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ