Šéf veľkého developera: Predaj bytov síce klesol, lebo ľudí trápi neistota, no nečakajme, že ich ceny poklesnú

Posledné čísla spoločnosti Bencont Investments, ktorá monitoruje trh s bytmi v hlavnom meste, hovoria o prepade predaja bytov v Bratislave oproti minulému letu o 61,5 percenta, pričom medzikvartálne narástol už iba symbolicky 0,4 percenta. Nastáva na realitnom trhu ochladenie?

Tieto čísla sú fakt. Teraz je otázka, ako celú situáciu interpretujeme. Je to začiatok dlhodobého trendu alebo ide o krátkodobú korekciu? Na začiatku roka do jeho polovice bol veľký dopyt, no potom začal klesať. Keď si zoberieme teda záujem za celý rok, dopyt sa stále drží na pomerne vysokej úrovni, nie som si istý ako by sme tento aktuálny trend mali interpretovať. Taktiež treba zobrať do úvahy porovnanie s rekordným minulým rokom.

Čítajte viac Končí sa čas, keď sa na bytoch zarábalo. Ich predaj sa prepadol, inzeráty mrznú na portáloch dlhšie

Čo sa teda deje na trhu s bývaním?

Ťažko sa na to odpovedá. Dnes žijeme v takej neistote, že predpovedať budúci vývoj je ťažké. Mám za to, že čím slabší odborník, tým si je istejší vo svojich názoroch na vývoj trhu. Fakt je, že sa znižuje disponibilný príjem domácností. Inflácia a rastúce ceny energii znižujú disponibilný príjem domácností a zároveň rastú úrokové sadzby na hypotékach. Je naivné si myslieť, že tu bude stále boom – teda veľký záujem – o byty. Čoraz viac ľudí na ne nedosiahne. Je tu však aj psychologický fenomén. Ten spočíva v tom, že ľudia prestanú veriť, že ceny bytov porastú a prestanú ich kupovať na investíciu. Doteraz sme videli, že ľudia kupovali byty radšej skôr a za nižšie ceny. Teraz sa to zrejme otočí, lebo ľudia si povedia, že počkajú a kúpia neskôr, keď klesnú ceny. No podľa môjho názoru ceny na primárnom trhu (nové byty) nemajú prečo klesnúť.

Čiže hovoríte, že za prepadom predaja bytov sú najmä psychologické faktory?

Áno aj, ľudia sú vystrašení najmä z toho, či budú od budúceho roka platiť za energie 300 alebo 400 eur. A to ovplyvňuje ich rozhodovanie. Ak rozmýšľajú, či si zobrať hypotéku a splácať mesačne 500 či 600 eur, no zároveň nevedieť, koľko ich vyjdu energie, tak to vytvára veľkú neistotu. Ak sa táto situácia v prvej polovici budúceho roka vyjasní, tento psychologický faktor pravdepodobne pominie.

Ako sa teda budú vyvíjať ceny bytov v hlavnom meste?

Ak by mali ceny bytov klesnúť, niekto by mal byť pod tlakom ich predávať. Developeri by mali mať veľa dokončených bytov a nemali by vedieť ich predať, pričom by ich banka tlačila, aby ich predali kvôli splateniu úveru. Takáto situácia tu ale nehrozí. Momentálne máme v Bratislave dokončených a nepredaných 50 bytov, vo výstavbe máme nepredaných asi 1 500 bytov a pritom ročne dokážeme predať až 3 000 bytov. Aj keby záujem klesol na polovicu, stále nemajú ceny prečo klesnúť. Navyše, ak by developeri videli, že záujem klesne, tak nezačnú stavať ďalšie byty, ale počkajú, čo sa udeje s nepredanými bytmi. Ponuka v tomto prípade zásadným spôsobom neprevýši dopyt, lebo flexibilne zareaguje.

Čítajte viac Luster so štyrmi LED žiarovkami vie ušetriť aj 60 eur. Úsporné svietidlá idú na dračku

Čo sa stane na sekundárnom trhu je oveľa náročnejšie predpovedať. Ak by nastala situácia, že priveľa investorov sa bude snažiť, alebo bude donútená speňažiť svoje byty, môže nastať situácia, že ponuka výrazne prevýši dopyt.

Čiže ceny nemajú prečo klesnúť, keďže je stále veľký záujem a stále veľmi nízka ponuka?

Presne tak.

Ak ceny neklesnú, o koľko budú rásť v najbližších mesiacoch?

Myslím si, že uvidíme stále rast v jednotkách percent. Odhadujem, že to bude v rozpätí od jedného do päť percent.

Ako odhadujete vývoj cien bytov v roku 2023?

Našťastie sa neživím predpovedaním budúcnosti. Do vývoja vstupuje toľko premenných – čo sa stane s ekonomikou, s cenou energií, s cenou kapitálu…Špekulovať na túto tému si absolútne nedovolím, pretože hodnota takejto predpovede, by sa blíži čítaniu budúcnosti z kávovej usadeniny.

Ako sa pozeráte na reči o bubline na trhu s bývaním?

My si pravidelne zostavujeme vlastné indikátory. Okrem iného, sledujeme aj vývoj dostupnosti bývania ako násobku mzdy k cene priemerného bytu a zároveň vyhodnocujeme, ako sa vyvíja priemerná splátka hypotéky za priemerný byt. Keď si zoberieme pomer koľko priemerných ročných platov je potrebných na kúpu priemerného bytu, z pohľadu dostupnosti sme niekde na úrovni roku 2008. No úrokové sadzby sú oveľa nižšie ako v roku 2008 a preto byty sú stále pomerne dostupné.

Čiže bublinu tu nemáme.

Trh je mierne prehriaty, no rozhodne tu nemáme bublinu. Ak ceny hypoték vzrastú na 5 či 7 percent, tak sa situácia zmení. Ale aj v takom prípade neočakávam, že na primárnom trhu nastane stav kedy developeri budú mať priveľa hotových a nepredaných bytov a vyvolajú korekciu na trhu. Takýto scenár nemôžem úplne vylúčiť na sekundárnom trhu, keď majitelia investičných bytov začnú masívne predávať. A to z akýchkoľvek dôvodov.

Čítajte viac Kľúčový aktér korupčnej kauzy Mýtnik chce stavať apartmány v Tatrách, v blízkosti národného parku

Stále je hlavným dôvodom slabej ponuky číslo jeden byrokracia. dlhé stavebné a povoľovacie procesy?

Bariéra číslo jeden je územný plán, bariéra číslo dva je pomalé povoľovanie a potom nasleduje kapacita výrobného odvetvia.

Čo znamená kapacita výrobného odvetvia?

Ak by sa dnes zázrakom zmenil územný plán a ak by sa dalo na všetkých vhodných pozemkoch okamžite stavať, aj tak by sme neurobili veľký ponukový boom, lebo dnes sú stavebné kapacity využité takmer na sto percent. A to ešte nehovoríme o kapacitách, ktoré si budú vyžadovať nájomné byty a Fond obnovy.

Nie sú robotníci?

Áno. Stavebníctvo dlhodobo nedokáže prilákať mladých profesionálov. Okrem toho ani priemysel výroby stavebných materiálov nemožno na počkanie zdvojnásobiť. Tieto fakty môžu v budúcnosti zvýšiť naše výrobné ceny pomerne dramaticky.

Čo si myslíte o schéme štátom podporovaných nájomných bytov, ktoré zastrešuje nominant strany Sme rodina a podpredseda vlády Štefan Holý?

Súrne potrebujeme nájomné byty, lebo to je nielen sociálny ale aj ekonomický fenomén. Zatiaľ sa napríklad málo hovorí o tom ako investície v tejto oblasti môžu spôsobiť rast HDP cez tzv. multiplikačný efekt. Problém je však v tom, že nájomné byty sú postavené na 4 percentom profite pre investora. V takto nastavenom systéme je minimálny priestor na chybu, pretože pomerne ľahko sa môže prepadnúť do straty, čo znižuje jeho motiváciu riskovať.

To ste pomenovali pohľad investora. A čo si o schéme majú myslieť obyčajní ľudia, bude pre nich výhodná?

Model je skopírovaný z rakúskeho systému, kde to dlhodobo funguje, čiže kľudne to môže aj u nás fungovať. No, ako sa hovorí, diabol je ukrytý v detailoch.