Jedným z efektov zvyšovania úrokových sadzieb teda je, že stúpajú ceny úverov, teda aj hypoték. Aj pre banky sa totiž peniaze stávajú drahšie a nemôžu úvery poskytovať napríklad tak lacno ako napríklad na konci roku 2021.
Už na jar 2022 tak na Slovensku začali stúpať ceny úverov a v súčasnosti sú v porovnaní s historickými minimami zhruba štyrikrát drahšie.
V septembri sa ECB rozhodla svoje úrokové sadzby zvyšovať opäť. Rada guvernérov sa rozhodla zvýšiť kľúčovú sadzbu na 4,50 percenta. Znamená to, že pre komerčné banky sú peniaze opäť o čosi drahšie. Centrálni bankári ale zároveň naznačuje, že sadzby už ďalej zvyšovať nechce. To otvára priestor na viacero scenárov. Každý z nich sa za určitých okolností môže naplniť.
Hlavný scenár: ceny hypoték ostanú stabilné
Okolnosti v ekonomike sú ale také, že septembrové kroky bankárov vo Frankfurte nemusia nevyhnutne znamenať drahšie úvery. Rozhodnutie ECB zo 14. septembra dokonca pravdepodobne nebude znamenať ďalší prudký rast cien úverov. Finančné inštitúcie totiž s nárastom sadzieb počítali už skôr. „Komerčné banky zvýšenie úrokových sadzieb očakávali, mali to nadimenzované tak, že môžu prísť ešte ďalšie dve zvýšenia. Dôležité je, že v rámci toho, čo ECB avizovala, by toto malo byť posledné zvýšenie,“ hovorí Matej Dobiš, analytik portálu FinančnýKompas.sk.
„Očakávania analytikov, ktorí majú čo povedať do toho, ako budú vyzerať úrokové sadzby pri hypotekárnych úveroch sú už v cenách zapracované, otázne teraz je, čo bude prichádzať z pohľadu ekonomického rozvoja a ako sa bude vyvíjať inflácia,“ dodáva.
S tým súhlasí aj Pavel Škriniar, analytik spoločnosti Swiss Life Select. „Nebude to znamenať v podstate nič. V cenách hypoték sú už prípadné zvyšovania úrokových sadzieb započítané. Nejde o nič, čo by bolo nečakané, šokujúce, prevratné, ECB jasne komunikuje svoje zámery a tomu sa prispôsobujú aj obchodníci na trhu s dlhopismi,“ hovorí.
Nové úvery na bývanie bankové domy v júli tohto roku poskytovali s priemernou úrokovou sadzbou na úrovni 3,89 percenta a táto hodnota tak ostala v medzimesačnom porovnaní rovnaká.
Priestor na ďalší rast cien hypoték je teda iba malý. „Možno tak očakávať, že sa toto zvýšenie do cien, teda vyšších úrokov, prenesie iba v obmedzenom rozmere a postupne. Rozdiel medzi sadzbami na nových úveroch na bývanie a cene dlhých peňazí, za ktorú sa banky vedia financovať, sú na historicky nízkych úrovniach, preto priestor na rast úrokov o niekoľko desatín percenta ešte existuje,“ hovorí analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš.
Banky tak pravdepodobne nebudú znova výrazne zvyšovať ceny hypoték. Podľa Mateja Dobiša je potrebné zobrať do úvahy aj to, že tieto firmy podnikajú v pomerne ostrom konkurenčnom prostredí. „Banky sa nemôžu diametrálne odlišovať pri úrokových sadzbách. Jedna z bánk nemôže byť v prípade konkrétnej fixácie o jedno percento drahšia ako ostatné, pretože by zahodila snahy z uplynulých rokov o získanie klienta. Banky musia pozerať aj na toto. Práve ľudia z obchodných oddelení budú krotiť analytikov a upozorňovať, že nemôžu byť príliš dynamickí, pretože sa môže stať, že záujem o hypotéky sa rádovo prepadne. Nejaká konkurenčná banka totiž mohla mať očakávania nastavené jemnejšie a z nižších sadzieb budú profitovať celé roky. Dnes je totiž omnoho ťažšie preniesť hypotéku do inej banky ako napríklad pred rokom,“ hovorí Dobiš.
Upozorňuje, že takmer všetky banky stiahli z trhu ponuku, že za svojho klienta zaplatia poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru.
Pri tvorbe cien úverov sú banky v súčasnosti v relatívne nejasnom období. Stanovisko ECB ale Matej Dobiš považuje za relatívne pevné. Ďalšie zvyšovanie sadzieb by mohlo ekonomiku dusiť a kľúčové je aby sa ekonomika opäť naštartovala. „Ak sa toto udeje, to môže mať veľký vplyv na jednotlivé bankové domy a aj ECB a kľúčová úroková sadzba môže ísť smerom dole. To vidíme napríklad už v Poľsku. To začalo boj s infláciou už skôr a môže si dovoliť ísť s úrokovou sadzbou smerom dole,“ hovorí. Sám ale uznáva, že to teraz ešte nie je na stole.
„Nateraz neočakávam pohyb ani smerom dole, ani smerom hore. Zásahov už mali niekoľko a teraz to už nechajú na trh, možno do konca roka. Možno aj preto, že záver roka býva z pohľadu ekonomiky najsilnejší a nechcú do toho dávať prípadné budúce vyjadrenia o tom, čo by mohli plánovať,“ dodáva Dobiš.
Marián Kočiš upozorňuje, že predchádzajúce zvýšenia úrokových sadzieb sa prejavujú v tom, že sprísnenie monetárnej politiky, naďalej postupne prejavujú v ekonomike, čo v konečnom dôsledku vyústi do slabšieho ekonomického rastu. Podľa septembrovej prognózy ECB by mala ekonomika menovej únie posilniť o jedno percento v marci počítala s rastom vyšším o zhruba polovicu percentuálneho bodu.
Čítajte viac Drahé bývanie trápi ľudí. Dokážu s tým politici niečo spraviť?
Alternatívne scenáre: možný je rast aj pokles cien
Základný scenár teda hovorí, že ani na Slovensku nebudú hypotéky pod vplyvom rozhodnutí ECB ďalej zdražovať. Reálny vývoj ale závisí od veľkého množstva okolností, nie je teda vylúčené, že ceny úverov na bývanie sa budú ďalej meniť. Môže nastať ich ďalší rast, no nielen ten.
Za určitých okolností môžu sadzby dokonca klesať. „Môžeme napríklad uvidieť to, že ak sa našla banka, ktorá pred samotným znížením bola napríklad pri niektorých fixáciách na piatich percentách, tak môže prísť dokonca zlacnenie niektorých ponúkaných sadzieb a môže to nejako marketingovo ovplyvniť klienta a jeho rozhodovanie,“ hovorí Dobiš. Ak by sa to stalo, tak to v niektorých individuálnych prípadoch môže znamenať, že klient si bude môcť hypotéku opäť znovu dovoliť a objem poskytovaných úverov začne stúpať.
Pred prípadným zdražovaním úverov, ktoré ale nebude súvisieť s krokmi ECB, varuje Pavel Škriniar. Ten upozorňuje, že úrokové sadzby budú rásť, ak výrazne stúpne objem nesplácaných úverov. Ten zatiaľ ale nenastal, hoci politici v rámci predvolebnej kampane kresli apokalyptické obrazy budúcnosti. Pokus vytvoriť z rastúcich cien hypoték predvolebnú tému podľa Škriniara napríklad hnutiu Sme rodina a strane Smer nevyšiel. „Národnej banke Slovenska sa podľa mňa podarilo vyvrátiť tento hoax tým, že poukázala na to, že o akých sumách sa bavíme,“ poznamenal. Centrálna banka, rezort financií a samotné banky upozornili na to, že priemerný nárast mesačných splátok úverov na bývanie refinancovaných do roku 2025 bude menší ako sto eur.
Čítajte viac Český ekonóm: Slováci prežijú veľmi málo rokov v zdraví. Posúvanie veku odchodu do dôchodku tak nebude fungovať
Napriek tomu, ak by stúpal objem nesplácaných úverov, banky budú ceny novoposkytovaných pôžičiek zvyšovať. Budú totiž týmto spôsobom chcieť vykryť hroziace straty. Aktuálne je objem zlyhaných úverov na úrovni okolo 1,5 miliardy eur, čo je menej ako pred vypuknutím pandémie koronavírusu. Cenami úverov môže podľa Škriniara zatriasť nepriamo aj výsledok volieb. Ak bude pri moci vláda, ktorá bude nedostatočne konsolidovať, prípadne deficity dokonca zvyšovať, bude to znamenať nakoniec aj drahšie hypotéky. Prípadné nezodpovedné hospodárenie budúcej vlády, ktoré by viedlo k vysokým deficitom by totiž tento efekt skutočne mohlo mať.
„Štát si bude musieť požičiavať za drahšie, lebo mu investori nebudú dôverovať, nebudú dôverovať novej vláde. Ak nebude proeurópsky orientovaná, už to môžu považovať za riziko a to sa premietne do cien dlhov štátu, ale aj firiem,“ hovorí Škriniar.
Ak sa teda nová vláda bude významne prikláňať na východ, môže to znamenať horšiu pozíciu aj pre banky na Slovensku a to by mohlo viesť k tomu, že ceny hypoték nebudú klesať, dokonca sa môžu zvýšiť. Kľúčová bude teda dôvera, prípadne nedôvera, ktorú bude nový vládny kabinet vytvárať. Ak by po voľbách Slovensko v čase ruskej agresivity voči Ukrajine vykročilo na cestu, ktorá vedie von napríklad von zo Severoatlantickej aliancie, mohlo by to napokon znamenať aj drahšie úvery, hoci na prvý pohľad to tak nevyzerá.
Posledné zvyšovanie? Kažimír si nie je istý
Dôležité je aj to, že ECB už v najbližšom období nechce ďalej sadzby zvyšovať. Peter Kažimír, guvernér Národnej banky, hodnotí ale situáciu omnoho vlažnejšie. „Uvidíme, čo povedia prognózy vývoja inflácie rastu ekonomiky, ktoré prídu v decembri a v marci budúceho roka. Až marcová prognóza nás môže definitívne utvrdiť v tom, že smerujeme jednoznačne a stabilne k cieľu. Aj preto dnes nie je možné úplne vylúčiť možnosť ďalšieho zvýšenia sadzieb,“ hovorí Kažimír s tým, že by si prial, aby júlové zvyšovanie úrokových sadzieb bolo nateraz posledné.
„Ak to bol skutočne posledný rast úrokových sadzieb, tak máme zodpovedané, ako vysoko až bude potrebné so sadzbami zájsť. To je jednoznačne dobrá správa pre ľudí a všetkých, ktorí si plánujú požičať v banke,“ dodáva.
Kočiš zo Slovenskej sporiteľne upozorňuje, že zvýšenie základných sadzieb treba vnímať v kontexte zmenenej makroekonomickej prognózy ECB a toho, že kľúčovou metrikou pre jej rozhodnutia je odhad priemernej inflácie v celej eurozóne o štyri až šesť kvartálov.
„Centrálna banka v septembrovom odhade počíta s vyššou priemernou infláciou v roku 2023 a to na úrovni 5,6 percenta, čo je nárast o dve desatiny v porovnaní s júnovou prognózou. ECB očakáva vyššiu priemernú infláciu o dve desatiny aj v roku 2024. Priemerná inflácia v roku 2024 by tak podľa centrálnych bankárov mala byť na úrovni 3,2 percenta. Hoci ECB svoju skoršiu prognózu mierne zhoršila, na druhej strane z týchto priemerných čísel vidíme, že banka počíta s tým, že koncom roka 2024 sa medziročná inflácia priblíži k stanovenému cieľu,“ objasňuje.