Prenajímatelia ťažia zo situácie s hypotékami, ktorých ceny sú čoraz vyššie a ľudia sú tak neraz nútení bývať v predražených nájmoch. Dostať sa preto napríklad k mestským nájomným bytom je tvrdý oriešok. Situáciu komplikujú aj prísne nastavené pravidlá. No najmä – nájomných bytov je absolútny nedostatok.
Najväčší problém s nájomným bývaním, v porovnaní s ostatnými krajmi, má Bratislava. Bratislavský samosprávny kraj preto už pred rokom oznámil, že sa chystá situáciu riešiť a plánuje výstavbu nových nájomných bytov. Kraj si na tento účel vybral dve lokality nachádzajúce sa v hlavnom meste, na Ivanskej ceste a v Petržalke. „Pri týchto lokalitách sa kraj aktívne venuje predprojektovej príprave, lebo vníma aktuálnosť tejto problematiky. Rovnako sleduje legislatívne kroky v tejto veci smerom do budúcnosti,“ opísala pre denník Pravda aktuálny stav projektu hovorkyňa kraja Lucia Forman.
Čítajte viac Krajniak naznačil, kedy budú prvé nájomné byty. Hlási sa 15-tisíc ľudí
Na krízovú situáciu medzičasom stihli reagovať aj mestskí poslanci. Tí začiatkom júna schválili nový balík zmien územného plánu, ktorý na nedostatok bytov reaguje. Podľa plánu majú byty vyrásť v 13 lokalitách, pričom by v Bratislave mali vzniknúť tisícky nových bytových jednotiek.
„Prijatím zmien a doplnkov sme vytvorili predpoklad na výstavbu 3-tisíc nových bytov rôzneho typu. Na tomto pilotnom balíku sme zároveň otestovali a nastavili pravidlá pozitívneho príkladu spolupráce so súkromným sektorom v prospech rozvoja mestského bývania v hlavnom meste,“ hovorí v tejto súvislosti viceprimátorka hlavného mesta Lenka Antalová Plavuchová.
Zatiaľ sú to však iba plány na papieri, pričom ľudia sa z väčšieho množstva cenovo dostupných nájomných bytov tešiť nemôžu. Niekoľko desiatok kilometrov na západ od nás však na nepriaznivú situáciu s bytmi zrejme našli liek.
Bytový raj
Viedeň, ktorá je od Bratislavy vzdialená necelých 80 kilometrov, sa chopila riešenia problému z iného konca. Zdá sa tiež, že rakúska metropola patrí k malému počtu miest vo svete, ktorým sa podarilo prekonať celosvetovú krízu v oblasti bývania. Vo Viedni sa pritom nájomné zvyšuje len veľmi pomalým tempom a v prípade mestských sociálnych bytov platí, že platby stúpnu, len ak sa ročná inflácia dostane nad úroveň piatich percent.
Zaujímavosťou tiež je, že koncept mestského bývania vo Viedni, ktorý domáci nazývajú Gemeindebauten, sa zameriava nielen na chudobných, ale rovnako aj na strednú triedu. Americké noviny The New York Times v tejto súvislosti dokonca hovoria o „utópii pre nájomcov“. Platí totiž, že ak sa raz do systému sociálneho nájomného bývania dostanete, už ho nikdy nemusíte opustiť. A to ani v prípade, ak váš príjem v priebehu hoci aj krátkeho časového obdobia výrazne stúpne.
Viedeň však má oproti iným mestám výraznú výhodu. Až 43 percent z celkového počtu bytov, ktoré sa nachádzajú v hlavnom meste našich západných susedov, je mimo realitného trhu a nachádza sa vo vlastníctve mesta. Podmienky na získanie niektorého z približne 220-tisíc mestských bytov sú pritom viac ako benevolentné.
Každý, kto vo Viedni zarobí pod 60-tisíc eur v hrubom ročne (pri viacerých členoch domácnosti sa hranica môže zvýšiť až o 30-tisíc eur), sa môže dostať na čakaciu listinu, kde si v priemere na byt počká dva roky. Platí pritom, že priemerný hrubý príjem domácností v rakúskom hlavnom meste je 57 700 eur ročne a táto možnosť sa tak týka nemalej časti Viedenčanov.
Čítajte viac O nájomné byty je záujem. Aj keď bytovky ešte nestoja, prihlásilo sa 14-tisíc ľudí
Navyše, okrem regulovaného nájomného, ktoré sa v priemere pohybuje na úrovni nižších stoviek eur, majú nájomcovia aj iné výhody. Sú totiž chránení pred vysťahovaním. Podľa The New York Times tento prístup vo výsledku spôsobil, že až 80 percent viedenských domácností sa rozhoduje pre prenájom.
Viedeň však od septembra chystá aj ďalšiu novinku, na ktorú plánuje uvoľniť celkovo 55 miliónov eur. Táto suma pokryje polovicu mesačného nájmu všetkých obyvateľov mestských bytov, ale pomôže aj tým, ktorým v priebehu posledného roka nájomné stúplo. Táto skupina dostane na konci roka dodatočné peniaze v podobe odstupňovaného bonusu, ktorého výška závisí od toho, ako výrazne v konkrétnom prípade nájomné stúplo.
Bratislavu čakajú zmeny
Hlavné mesto Slovenska má pravidlá poskytovania bývania v porovnaní s Viedňou nastavené výrazne tvrdšie. To potvrdzuje aj štúdia magistrátu z roku 2022, ktorá sa zaoberá analýzou mestského nájomného bývania. Jej autori napríklad mestu odporúčajú, aby odstránilo požiadavku minimálneho príjmu u záujemcov o byt. Aktuálne totiž platí, že mestské časti majú stanovenú minimálnu hranicu príjmu, ktorým musí domácnosť pri žiadosti o byt disponovať. U väčšiny mestských častí ide o 1,2-násobok životného minima.
Momentálna výška životného minima je pre jednu plnoletú fyzickú osobu na Slovensku stanovená na 268,88 eura na mesiac. Žiadateľ o sociálny byt tak musí disponovať čiastkou vo výške minimálne 322,65 eura mesačne. Analýza však zdôrazňuje, že práve domácnosti, ktoré majú nižší príjem, sú najviac ohrozené stratou bývania.
„Prísne pravidlá na pridelenie sociálneho bytu umožňujú samospráve vylúčiť tých záujemcov, ktorí by mohli mať problémy s platením nájomného a energií, čo pomáha samospráve vyhýbať sa problémom. No na druhej strane to nepomáha práve tým, ktorí by takúto pomoc potrebovali najviac, keď sa potrebujú odraziť od dna a stabilizovať svoju situáciu,“ vysvetľuje odborár Ján Košč, ktorý je spoluzakladateľom občianskeho združenia Pracujúca chudoba.
Ako však na návrhy zmien reaguje mesto? „Aktuálne je v procese schvaľovania návrh nového všeobecne záväzného nariadenia, ktoré bolo zaslané mestským častiam na pripomienkovanie. Uvedený návrh okrem iného ruší požiadavku na minimálny príjem žiadateľa,“ priblížil pre denník Pravda Peter Bubla z oddelenia komunikácie Magistrátu hlavného mesta. Mesto tiež bude podľa jeho slov jednotlivým mestským častiam odporúčať, aby pri prideľovaní sociálneho bývania vypustili požiadavku na dĺžku pobytu v konkrétnej mestskej časti.
Bratislava má v porovnaní s Viedňou aj ďalšiu výraznú slabinu. V priebehu posledných 30 rokov klesol počet bytov vo vlastníctve mesta zo 71 409, čo predstavovalo približne 45 percent z celkového počtu vtedajších bytov, na asi 2 446 bytov (1,1 percenta), uvádza štúdia. Mesto preto zdôrazňuje, že sa negatívny stav pokúsi zmierniť a v obstarávaní nových nájomných bytov bude pokračovať.
„Viedeň je výborná inšpirácia, ktorú sme z neznámych dôvodov dlhodobo ignorovali, hoci ju máme na dosah. Nájomné bývanie v mestských a družstevných nehnuteľnostiach je široko dostupné, využíva sa na úrovni desiatok percent, ale opiera sa najmenej o storočie konzistentnej, predvídateľnej práce inštitúcií," povedal v tejto súvislosti pre denník Pravda odborník na humánnu geografiu Slavomír Ondoš.
Chýbajú peniaze
To, čo obyvateľov hlavného mesta trápi zrejme v najväčšej miere, je výška nájomného. Tá nemá v prípade bytov v súkromnom vlastníctve ďaleko od súm, ktoré si pýtajú vo Viedni. Priemerná mesačná cena bytu s rozlohou 60 štvorcových metrov v rakúskej metropole je 767 eur. Podľa webu Nehnuteľnosti.sk stoja byty v rovnakej výmere, v závislosti od lokality v Bratislave, v priemere od 600 po vyše tisíc eur mesačne vrátane energií. Sociálne bývanie je na druhej strane v oboch prípadoch výrazne dostupnejšie, a preto je záujem o mestské byty vysoký.
Podľa Košča je však v hlavnom meste nedostatok sociálnych bytov, „poradovníky sú dlhé a korupcia legendárna“, hovorí. Tvrdí tiež, že problém je u nás riešený nesystémovo a ani výstavba nájomného bývania ho nemusí vyriešiť.
„Problematika nájomného a sociálneho bývania bola dlhodobo podceňovaná a zaznávaná, pričom nám tu vznikol obrovský investičný dlh, ktorý nebude jednoduché odstrániť,“ doplnil. Za výraznú bariéru, ktorá stojí v ceste tomu, aby sa Bratislava mohla vydať „viedenskou cestou“, pritom považuje nedostatok financií.
Upozorňuje na to aj samotné mesto, ktoré tvrdí, že disponuje obmedzenými zdrojmi, a preto je na ťahu štát. Magistrát vidí problém hlavne pri regulácii nájomného zo strany ministerstva financií, ktoré nezohľadňuje reálne náklady s poskytovaním nájomného bývania, či v komplikovanom procese spojenom so žiadosťami o dotácie. „Určite by sme uvítali, ak by bola na úrovni štátu prijatá nová finančná dávka – príspevok na bývanie, ktorý by adresne pomáhal tým rodinám alebo jednotlivcom, ktorých náklady na bývanie presahujú 30 percent z ich čistého príjmu,“ hovorí Bubla.
Podľa Ondoša však nemusíme čakať na ďalšie zbohatnutie či prísun peňazí. „Máme nesmiernu výhodu v tom, že môžeme ich overený model priamo prevziať spolu s dobrými skúsenosťami a včas vedieť aj o tých zlých – bude to mať aj negatívne aspekty," hovorí odborník. Dodáva pritom, že viaceré reálne kroky samosprávy hovoria o tom, že Bratislava už s Viedňou v tomto ohľade určite komunikuje.
Čítajte viac Záujemcovia o nájomné byty sa môžu hlásiť. Zverejnili formulár, prepočítajte si, na aký byt máte
Košč naopak tvrdí, že by mal v tomto prípade zasiahnuť štát. V Rakúsku totiž smeruje až jedno percento vybraných daní samosprávam, ktoré tieto peniaze môžu použiť iba na výstavbu a podporu nájomného bývania. Na Slovensku je však poplatok za rozvoj nedostatočným riešením situácie.
„Masová výstavba investičných bytov prináša samosprávam aj iné náklady. Musia stavať školy, škôlky, cesty, infraštruktúru a na výstavbu nájomných bytov z tohto poplatku jednoducho neostáva dostatok financií,“ priblížil odborár.
K riešeniu problému by podľa neho mohlo prispieť aj zvýšenie tlaku na developerov, aby časť zo svojej výstavby povinne ponúkali na nájom, pričom časť z týchto nájomných bytov by mala pripadnúť na dotované nájomné. „Takáto legislatíva funguje v mnohých západoeurópskych krajinách, len u nás to dokážeme onálepkovať ako komunizmus, ktorý by nezaviedla ani komunistická strana,“ uzavrel Košč.
Dávame do pozornosti Boli ste svedkom zaujímavej udalosti? Pošlite nám video cez novú aplikáciu mREPORTÉR