To po výročí fixácie a zmene podmienok môže významne napnúť rodinné rozpočty mnohých dlžníkov. V kombinácii s vysokou mierov inflácie je to veľmi nepriaznivá situácia.
Práve vysoká miera inflácie je kľúčový problém, ktorý ľudí s hypotékou dostáva do komplikovanej situácie. Dlžníci musia aktuálne čeliť tomu, že rast cenovej hladiny sa zatiaľ skrotiť nepodarilo, no úvery na bývanie sú v porovnaní s historickými minimami zo záveru roka 2021 zhruba štyrikrát drahšie. Celkovo sa náklady Slovákov na úver môžu v ďalších rokoch zvýšiť o stovky až tisíce eur. Dôvodom je práve výrazná zmena, ktorá na trhu s úvermi nastala. Do konca roka 2025 sa skončí fixácia približne každému druhému dlžníkovi. V prepočte je to vyše 370-tisíc ľudí.
Čítajte viac Ceny bytov ďalej klesajú, tých lukratívnejších sa to netýka. Čo sa deje na trhu?
Denník Pravda sa pýtal expertov z trhu na to, ako sa v čase rastúcich úrokových sadzieb pripraviť na budúci rast splátok hypoték.
Čo urobiť dovtedy, kým nárast úrokových sadzieb nastane?
Dôležitým krokom, ešte kým je úver „lacný“, je príprava na budúci rast. Cieľom je postupne upraviť svoje správanie tak, aby nárast úrokových sadzieb nespôsobil šok. Prvým krokom je modelovanie vyšších splátok tak, že klient banky si okamžite začne odkladať bokom viac. „Nemal by zbytočne čakať a uvažovať, ale mal by si zriadiť trvalý príkaz. Jeho výška by mala byť ideálne vo výške rozdielu splátok pri vyššej a nižšej úrokovej sadzbe. Ak je to z mesiaca na mesiac príliš vysoká záťaž, mal by začať aspoň s polovicou a platbu postupne zvyšovať,“ hovorí expert na financie Pavel Škriniar zo spoločnosti Swiss Life Select.
Tento krok klientovi umožní pozrieť sa na vlastné výdavky a skúsiť v nich nájsť priestor na škrty ešte skôr, ako to bude existenčne nevyhnutné. Navyše toto rozhodnutie vytvára určitý finančný vankúš, z ktorého môže v budúcnosti klient čerpať. Môže mu pomôcť v situácii, keď musí zaplatiť vyššiu splátku a zároveň napríklad riešiť výmenu pokazenej chladničky. Tieto peniaze môže človek použiť napríklad aj na prípadnú na mimoriadnu splátku úveru, na ktorú má pri výročí fixácie nárok.
Kto by mal uvažovať o mimoriadnej splátke?
Mimoriadna splátka môže byť dobré riešenie, no iba za určitých okolností. Mimoriadna splátka môže znížiť mesačnú splátku, prípadne skrátiť dĺžku splátkového kalendára a znížiť celkové preplatenie úveru. Znamená to, že klient, ktorý sa pre mimoriadnu splátku rozhodne, nakoniec zaplatí banke celkovo za úver menej. Napriek tomu mimoriadna splátka nie je dobré riešenie pre každého. „Ak majú nízku úrokovú sadzbu, nevidím dôvod na mimoriadne splátky. Mimoriadne splátky by prichádzali do úvahy pri drahých úveroch a pri dostatočne vysokej finančnej rezerve. Je nebezpečné využiť mimoriadnu splátku a nemať rezervu na vykrytie aspoň troch mesačných výdavkov,“ hovorí Škriniar.
Marián Búlik zo spoločnosti OVB Alfinanz Slovensko ale upozorňuje na to, že ak chce klient urobiť mimoriadnu splátku, nemusí čakať na výročie fixácie. „Banky podľa zákona umožňujú mimoriadnu splátku bez poplatku raz ročne do dvadsať percent z aktuálneho zostatku istiny. K dátumu refixácie je možné uhradiť mimoriadnu splátku v akejkoľvek výške bez poplatku. Kto ešte čerpá hypotéku so štátnym príspevkom, môže mimoriadnu splátku urobiť kedykoľvek počas prvých piatich rokov splácania rovnako bez poplatku,“ hovorí.
Mimoriadnu splátku podľa neho môžu využiť tí klienti, ktorí sa boja, že na nich bude nová vyššia splátka vytvárať priveľký tlak. „Ak splátka predstavuje viac ako tretinu či polovicu čistého príjmu, alebo to hrozí po najbližšej refixácii úrokovej sadzby, je dobré zamyslieť sa nad mimoriadnou splátkou. Tým sa zníži zostatok hypotéky a aj výška splátky. Ak máte na bankovom účte sumu nad rámec finančnej rezervy, ktorú neinvestujete, dáva jej využitie na mimoriadnu splátku zmysel,“ dodáva Búlik.
Na druhej strane platí, že pre ľudí s hypotékou, ktorí majú chuť investovať, by mimoriadne splátky nemuseli byť tým správnym riešením. To sa prakticky ukazovalo v uplynulých rokoch. Mimoriadna splátka nemusí byť vhodná pre ľudí, ktorí by peniaze dokázali zaujímavejšie zhodnotiť, teda investovať.
Oplatí sa predlžovať splátkový kalendár úveru na bývanie?
Toto riešenie zníži mesačnú splátku, no zvýši celkové preplatenie úveru. Za určitých okolností môže zmazať efekt zvýšenia úrokovej sadzby, no je minimálne sporné, či to stojí za to. Navyše toto riešenie sa vo všeobecnosti považuje za núdzové. Podľa Mateja Dobiša z portálu Finančný kompas nie je dobré siahať po predĺžení splátkového kalendára za žiadnych okolností, respektíve len v čase núdze.
„Predĺženie splatnosti je chyba dlžníkov, na ktorú dlhodobo upozorňuje Národná banka Slovenska. Práve kvôli tejto opakovanej chybe sa rozhodla od nového roka zaviesť pravidlo, ktoré dlžníkom po štyridsiatke znižuje ich možnosti financovania bankou. Alarmujúce pre Národnú banku bolo, že v súčasnosti sa štyri z desiatich úverov na bývanie budú splácať ešte aj po tom, čo obaja dlžníci dosiahnu dôchodkový vek. Predĺženie splatnosti úveru požičané peniaze výrazne predraží, keďže platí, že čím dlhšie sa úver spláca, tým viac dlžník preplatí na úrokoch,“ hovorí Dobiš.
Sú peniaze získané hypotékou stále lacné?
V porovnaní s inými úvermi áno. Priemerná úroková sadzba nových hypoték bola vo februári 3,86 percenta a priemer novoposkytnutých spotrebiteľských úverov sa dostal na 9,51 percenta. Aj toto porovnanie ukazuje, že hypotéka je stále relatívne lacná, no zadlžovať sa treba rozumne. „Navýšenie úveru pri refixácii dáva zmysel len vtedy, ak potrebujete väčšie bývanie. V čase dnešných vysokých úrokových sadzieb a vysoký cien bývania je však na zváženie, či je teraz správny čas na zvyšovanie štandardu bývania,“ hovorí Búlik.
Čo robiť, ak je výročie fixácie už za rohom?
Zbytočne nečakať. Klienti bánk, ktorým sa končí fixácia hypotéky napríklad na jeseň budúceho roku, môžu svoj nový úver vybavovať už teraz a nečakať na ďalšie zdraženie úveru. Zvyšovanie úrokových sadzieb sa totiž podľa aktuálnych prognóz ešte neskončilo. „Refinančnú hypotéku v jednej z bánk si môžete zazmluvniť s predstihom až 18 mesiacov. To znamená, že pri končiacej sa refixácii do septembra 2024 si môžete zabezpečiť výhodnejšiu úrokovú sadzbu už dnes. Odborníci predpokladajú, že úrokové sadzby hypoték narastú do konca tohto roka na 4,5 až päť percent a na tejto úrovni sa udržia ďalšie tri roky. Dnes je možné získať úrokovú sadzbu pod hranicou štyroch percent a túto si zafixovať na tri alebo päť rokov. Na úrokoch tak možno ušetriť stovky až niekoľko tisíc eur v závislosti od výšky splácanej hypotéky,“ radí Búlik.
Úverov, ktorým sa tento rok končí fixácia, je 85-tisíc, v roku 2024 ich bude viac ako 144-tisíc a v roku 2025 viac ako 145-tisíc. V tomto a v nasledujúcich dvoch rokoch čaká refixácia sadzby každého druhého človeka s hypotékou. V praxi to znamená, že vyše 370-tisíc ľuďom môže v najbližších dvoch rokoch vyskočiť splátka o desiatky či stovky eur za mesiac. Niektorým aj o tisícky eur za rok.