Advokát dôvod na odstúpenie nevidí
Kavacký na detailné otázky ohľadom prípadu Michala nereagoval. Iba odpísal, že nesúhlasí s tým, že si odmietli plniť svoje záväzky.
Tvrdí, že iba v prípade klientov, ktorým vypršala platnosť rezervačnej zmluvy, „sa rozhodli, že im nebudeme predávať rezervovanú nehnuteľnosť a vrátime im rezervačný poplatok v plnej výške“. Ale z akého dôvodu klientom zrušili rezervačné zmluvy? Na to už nereagoval.
„Pokiaľ ide o tvrdenia, že sme úmyselne nechali vypršať platnosť rezervačnej zmluvy a na základe toho nepredali klientom domy, uvádzame, že na Slovensku bol zavedený niekoľkokrát uplatnený niekoľkomesačný lockdown, počas ktorého absolútne nefungovali stavebné úrady a zamestnanci úradov nepracovali, takže domy nebolo možné kolaudovať, aj napriek tomu, že boli dokončené,“ uvádza Kavacký. Lenže všetci klienti, s ktorými denník Pravda komunikuje, trvali na zmluvách a domy chceli odkúpiť. Na ďalšie otázky vrátane tých, koľkým ľuďom vypovedali zmluvy, Kavacký nereagoval.
Prípad pána Michala denník Pravda dal posúdiť aj advokátke Veronike Krížovej z právnickej kancelárie Vojčík & Partners. Krížová tvrdí, že je veľmi sporné, či list od Kavackého s vypovedaním rezervačnej zmluvy možno pokladať za odstúpenie od zmluvy.
„Ani samotný developer list vyslovene ako odstúpenie nenazval a podľa nášho názoru to nevyplýva ani z jeho obsahu,“ hovorí Krížová. „Developer v liste len deklaroval, že so záujemcom odmieta uzatvoriť kúpnu zmluvu, nie že ukončuje zmluvný vzťah založený rezervačnou zmluvou. Bez ohľadu na to sa v liste neuvádzajú žiadne také skutočnosti, ktoré by zakladali zmluvný alebo zákonný dôvod odstúpenia od zmluvy, preto máme za to, že developer nemal právo odstúpiť od zmluvy,“ hodnotí situáciu advokátka.
Čítajte viac 25-tisíc nájomných bytov za rok, 200 eur za dvojizbový byt. Kollár sľuboval lacné bývanie, aká bude realita?
V prípade pána Michala advokátka radí domáhať sa na súde nahradenia prejavu vôle developera uzatvoriť kúpnu zmluvu. Ak by uspel, podpis kúpnej zmluvy by namiesto developera vykonal súd. No keďže pozemok už developer opäť prepísal na spriaznenú tretiu osobu, je na podanie žaloby podľa Krížovej neskoro. „V tejto fáze preto prichádza do úvahy možnosť domáhať sa náhrady škody od developera, ktorá vznikla tým, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy,“ radí advokátka.
Na základe skúseností ľudí, ktorým developer Jadran Rental Services vypovedal rezervačné zmluvy, radí Krížová, aby si záujemcovia "dali posúdiť zmluvu o budúcej zmluve alebo rezervačnú zmluvu skúsenému advokátovi, ktorý upraví zmluvný vzťah čo najviac v prospech klienta a preskúma s tým súvisiace aspekty ako napríklad bonitu a reputáciu developera a podobne“.
Upozorňuje však, že „veľkí“ developeri často odmietajú rokovať so záujemcami o nastavení zmluvných podmienok s poukazom na stále veľký dopyt po novostavbách. „Z tohto pohľadu môžu byť klienti často dotlačení k uzatvoreniu zmluvy, ktorá bude nastavená v ich neprospech. V tomto prípade je vždy na klientovom uvážení, či do zmluvného vzťahu s developerom vstúpi i s týmto rizikom,“ zakončila Krížová. Podľa našich informácií je podobných prípadov viac. Môže ísť až o 15 či 20 ďalších poškodených záujemcov.
Drahé stavebné materiály
Druhý prípad sa týka pána Martina (aj jeho pravé meno má redakcia k dispozícii). Podobne ako Michal podpísal rezervačnú zmluvu v máji 2021 na dom v štandardnej výbave s rozlohou 131 metrov zastavenej plochy s nádvorím a 195 metrov ostatnej plochy. Dovedna nehnuteľnosť s pozemkom stála 199-tisíc eur. Vopred zaplatil rezervačný poplatok tritisíc eur.
V zmluve stálo, že kúpnu zmluvu podpíšu do konca jula 2021. Predávajúci bola firma DR1 a sprostredkovateľ Jadran Rental Services. Podľa obchodného registra aj za predávajúcim stojí Juraj Kavacký.
Mesiace ale ubehli, ale k podpisu kúpnej zmluvy nedošlo. Priblizne po roku, teda v maji 2022 Kavacký Martinovi poslal list. Napísal v ňom, že z dôvodu rastúcich cien stavebných materiálov mu nemôže predať dom za dohodnutú sumu 199 tisíc eur. No keď má stále o dom záujem, môžu sa dohodnúť. Po novom ale s vyššou cenou – o 26 tisíc eur.
List Martina prekvapil. Je toho názoru, že rezervačná zmluva je platná a nevidí dôvod doplácať peniaze navyše. Poukazuje tiež na to, že na papierovej zmluve stálo, že akékoľvek zmeny môžu robiť iba na základe dohody, a to len písomne. „V priebehu celého kalendárneho roka, odkedy bola podpísaná rezervačná dohoda, nám neboli predostreté žiadne návrhy zmien v tejto dohode. Pravidelne (minimálne na mesačnej báze) sme sa u sprostredkovateľa pýtali na vývoj a situáciu okolo predmetnej nehnuteľnosti. Ten nás vždy uistil, že zmluvné podmienky trvajú a nemusíme mať žiadne obavy,“ tvrdí Martin.
Navyše už v čase podpisovania rezervačnej zmluvy nehnuteľnosť bola postavená v stave holodom. Ba čo viac, bývanie si dali urobiť do stavu nadštandard firme, ktorá ubezpečila, že stavebné materiály má nakúpené a už sa čaká iba na to, aby sa majstrom umožnilo na stavbe pracovať.
To, že dom stál, presvedčilo Martina, aby sa do kúpy pustil. Preto aj jeho príbuzná predala byt v Banskej Bystrici, aby mali peniaze na kúpu domu. Developer im doteraz na otázky neodpovedá a nevedia, čo sa bude diať ďalej.
Po posúdení rezervačnej zmluvy a listu od Kavackého si advokátka Veronika Krížová myslí, že samotný list nemôže zrušiť rezervačnú zmluvu. „V prípade, že developer neodstúpil od zmluvy zo zmluvných alebo zákonných dôvodov, resp. zaslal záujemcovi výhradne list, ktorý nám bol poskytnutý z redakcie, máme za to, že developer neodstúpil od zmluvy, a preto zmluvný vzťah naďalej trvá,“ konštatuje Krížová.
Krížová hovorí, že v prípade pána Martina prichádza do úvahy podať návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým je možné domáhať sa obmedzenia dispozičného oprávnenia developera nakladať s nehnuteľnosťami, ktoré sú predmetom rezervačnej zmluvy, aby developer nemohol nehnuteľnosť predať tretej osobe.
„Zároveň prichádza do úvahy podanie už spomínanej žaloby na nahradenie prejavu vôle, ktorej cieľom je, aby bolo podpísanie kúpnej zmluvy nahradené súdnym rozhodnutím, pričom zdôrazňujeme, že možnosť domáhať sa náhrady škody od developera podaním žaloby o nahradenie prejavu vôle nie je dotknutá,“ dodáva advokátka.
