Bulík porovnáva, ktorá investícia bude výnosnejšia, či do kúpy bytu alebo do realitného fondu. „Pozrime sa najprv na vývoj cien nehnuteľností. Od roku 2016 sa rast cien zrýchlil, priemerné zhodnotenie ceny nehnuteľnosti za roky 2016–2020 je 7,3 percenta. Ak by sme priemerný výnos za 1. polrok 2021 brali ako výsledok celoročného vývoja cien, dostaneme sa na 8,9 percenta,“ dodáva Bulík.
Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR
| Rok | Medziročná zmena v % | Cena v €/m2 |
| 2016 | 17,05 | 1930 |
| 2017 | 11.9 | 1762 |
| 2018 | 7,5 | 1574 |
| 2019 | 5,5 | 1464 |
| 2020 | 6,7 | 1388 |
| 2021 | 4,9 | 1301 |
Zdroj: NBS
„Koncom roka 2015 kúpil človek žijúci v Bratislavskom kraji dvojizbový byt za cenu 80-tisíc eur. Predpokladajme, že na kúpu bytu využil 80 percentnú hypotéku s úrokom 3,4 eprcenta. Zvyšných 20 percent, teda 16 000 eur vložil v hotovosti. Uvažujme, že podnájomníci mu platili 500 eur mesačne. Náklady na správcu, energie, opravy, poistenie a daň boli v priemere 260 eur mesačne. Aké bolo ročné zhodnotenie jeho 16 000 eur vložených do kúpy bytu? Vďaka príjmu z nájmu mu prinášali zisk 4,4 percenta ročne. Keďže však navyše rástla aj hodnota bytu a to v priemere až o 9 percent ročne (ceny v Bratislavskom kraji podľa NBS rástli o niečo rýchlejšie ako celoslovensky), celková rendita, teda čistý zisk, ktorý by dosiahol, ak by byt predal, by bola až 48,9 percenta ročne zo sumy 16 000 eur,“ ako príklad uvádza OVB.
Čítajte viac Posledné desaťročie je obdobím nízkeho rastu cien. Tvrdí Národná banka Slovenska
Priemerný ročný výnos troch najväčších realitných fondov, ktorými sú PP prvý realitný, TAM Realitný fond a IAD Prvý realitný fond, za posledné tri roky predstavuje 3,14 percenta. Pre zjednodušenie výpočtu OVB v príklade uplatnili tento ročný výnos na celé porovnávané obdobie. V prepočte na 5,5 ročnú investíciu sa tak dostávajú k celkovému výnos 17,27 percenta, uvádza ďalší príklad OVB. Kúpa bytu v minulosti pred rokmi prudkého cenového rastu priniesla každopádne vyššie zhodnotenie ako investícia do realitného fondu.
Aký zisk prinesie byt dnes?
Situácia sa oproti minulosti až tak veľmi nezmenila. Ako hovorí OVB, realitný fond nemá pri dnešných cenách nehnuteľností potenciál dosiahnuť výnos podobný zisku z prenájmu investičného bytu v Bratislavskom kraji 3,14 percenta ročne vs. 5, 5 percenta. Ak budú naďalej rásť ceny nehnuteľností, investícia do realitného fondu bude tak stále menej výnosná ako kúpa bytu na prenájom, dodáva Bulík a uvádza ďalší príklad.
„Podobný byt v Bratislavskom kraji, ktorý v roku 2015 stál 80 000 eur dnes podľa štatistík NBS stojí 134 tisíc eur. Pri jeho kúpe by musel kupujúci dofinancovať 80 percentnú hypotéku (s úrokom 0,9 percenta) ďalšími 26 800 eurami. Predpokladajme opäť, že túto sumu zaplatí v hotovosti. Nájom z bytu bude približne 550 eur mesačne, avšak kvôli rastúcemu počtu ponúkaných bytov na prenájom rátajme, že byt bude prenajatý len 11 mesiacov v roku. Náklady na byt budú spolu tvoriť 300 eur mesačne. Výsledok? Jeho 26 800 eur vložených do kúpy bytu mu vďaka príjmu z nájmu bude zarábať 5,5 percenta ročne. Ak budeme navyše uvažovať s budúcim rastom hodnoty bytu hoci len o 5 percent ročne (to je suma, ktorú pre 2. kvartál 2021 ukazuje Štatistický úrad podľa realizovaných cien z katastra), celková rendita jeho peňazí dosiahne až 30,5 percetna ročne.“
Oplatí sa kúpiť byt na investíciu?
Na túto otázku Bulík odpovedá jednoznačné „áno“. " Má to však viacero „ale“. Prvé je riziko vysokej obstarávacej ceny. Ceny bytov sú dnes v Kompozitnom indexe NBS v pásme vysokého rizika a v budúcnosti pravdepodobne príde cenová korekcia. Napríklad rokoch 2008 až 2014 padli ceny bytov o 20 percent," tvrdí Bulík. To môže výrazne narušiť plánované zhodnotenie, postavená najmä na raste hodnoty.
OVB spomína ďalšie riziko v súvislosti s nájmom, a to je ponuka voľných bytov, ktorá prevyšuje dopyt. Byt teda nemusí byť aj niekoľko mesiacov obsadený. Ďalej hovorí, že navyše ceny nájmov počas pandémie klesli a ich zásadný rast je len málo pravdepodobný. „Majiteľovi sa môže stať, že aj bez hypotéky pri byte náklady prevýšia výnosy, zvlášť, ak občas naďabí na problematického nájomcu a bude musieť riešiť škody na zariadení bytu,“ uviedol Bulík. Kto si zoberie byť na hypotéku, mal by navyše počítať s možným rastom úrokov.