Rodičia byty vlastnia, mladí splácajú. Majetok starších generácií sa im už dohnať nepodarí

Mladí totiž začínajú od nuly – bez vlastného kapitálu, bez nehnuteľnosti, ktorú by mohli predať, a bez majetku, ktorý by mohli použiť ako základ pre hypotéku. Pre mnohých je pritom hypotéka jedinou reálnou cestou, ako sa dostať k bývaniu. Platí to aj napriek údajom Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá vo svojej Správe o finančnej stabilite uvádza, že hypotéka sa v minulom roku použila len zhruba pri štvrtine prevodov nehnuteľností. Najviac, dokopy až 42 percent, prevodov sa uskutočnilo dedením a darovaním.

„Pre mladých je typické nadobúdanie bývania prostredníctvom hypotéky, a to najvýraznejšie v Bratislavskom kraji. Zatiaľ čo dedenie typicky nastáva vo veku 52 rokov, mediánový vek domácnosti, ktorá roku 2024 nadobudla nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky, je 34 rokov. Pre túto vekovú skupinu majú hypotéky rozhodujúcu úlohu pri riešení bývania, podieľajú sa na viac ako polovici nadobudnutí nehnuteľností," píše NBS.

Čítajte viac Žilinka sa pustil do Šutaja Eštoka. Likvidácia úradu oznamovateľov nás môže vyjsť draho

No zatiaľ čo generácia ich rodičov si bývanie kupovala často z úspor alebo po predaji starého bytu, dnešný dvadsiatnik či tridsiatnik musí siahnuť po úvere často so spoludlžníkom a s vyšším finančným zaťažením. To znamená nielen dlh na desiatky rokov, ale aj menšiu schopnosť konkurovať tým, ktorí majú v ruke hotovosť. Práve tí tvoria výraznú časť dnešných kupujúcich – neraz ide o ľudí okolo štyridsiatky, ktorí sú už často majetkovo zabezpečení a ktorí nehnuteľnosť nehľadajú primárne na bývanie, ale ako investíciu či spôsob uloženia peňazí. Ide väčšinou o vyššie príjmové domácnosti, ktoré si môžu dovoliť kúpiť druhú alebo tretiu nehnuteľnosť, prípadne ju neskôr darovať deťom.

A práve tu vzniká najväčší generačný paradox. Bývanie, ktoré bolo pre predchádzajúcu generáciu viac či menej štandardom, sa pre tú nasledujúcu stáva výzvou. Nejde pritom o to, že by mladí nechceli bývať vo vlastnom – jednoducho vstupujú na trh, kde už väčšina vlastníctva existuje a jeho cena rastie rýchlejšie ako ich úspory. Kto má nehnuteľnosť, bohatne, a kto ju ešte len chce, musí si ju kúpiť za viac peňazí.

Mladí zaostávajú

Podobný trend pritom nevidíme len na Slovensku. V Spojených štátoch sa generácia takzvaných baby boomerov (narodená v rokoch 1946 – 1964) stala najbohatším pokolením modernej éry. Ich majetok dnes presahuje 85 biliónov dolárov, čo nemá v histórii kapitalizmu obdobu. Tento generačný náskok nevznikol náhodou – bol výsledkom mimoriadne priaznivých podmienok, ktoré sa pravdepodobne už nezopakujú.

„Boomeri" vstupovali do dospelosti v čase rýchleho hospodárskeho rastu, keď reálne mzdy rástli rýchlejšie ako životné náklady, bývanie bolo cenovo dostupné a hypotéka predstavovala skôr možnosť než povinnosť. Ako pripomína denník The Washington Post, v 60. a 70. rokoch si mladé rodiny v USA aj v Európe mohli kúpiť dom bez celoživotnej zadlženosti. Ceny nehnuteľností vtedy rástli pomaly a stabilne, no v ďalších dekádach sa tento rast prudko zrýchlil a dramaticky zvýšil hodnotu majetku tých, ktorí vlastnili dom či byt už v mladosti. Práve tu sa položili základy majetkového náskoku, ktorý dnešné generácie len ťažko dobiehajú.

Čítajte viac Štát chce udrieť proti fajčiarom. Lekárka: Dopad e-cigariet vidíme pri banálnych infekciách

Staršia generácia však profitovala aj z trhu práce, ktorý predtým vyzeral inak než dnes. Stabilné zamestnanie, dlhodobé zmluvy, rastúce platy a silné dôchodkové systémy vytvárali bezpečnú finančnú sieť. Mnohí z nich si tak mohli dovoliť šetriť, investovať a profitovať z rekordných rastov akciových trhov v 80. a 90. rokoch. Ako pre The Washington Post uviedla Olivia Mitchellová z Pensylvánskej univerzity, táto generácia vstupovala na trh práce v období vysokého ekonomického rozmachu, produktivity a reálnych miezd.

Kontrast s dneškom je výrazný. Mileniáli a generácia Z začínajú kariéru v časoch finančných otrasov – po kríze roku 2008, počas pandémie aj v ére vysokej inflácie. Platy rastú pomalšie ako ceny bývania či energií, práca je menej stabilná a istota kariérneho rastu slabšia. Pre mladých je preto cesta k bývaniu a majetku podstatne náročnejšia, ako bola pre generáciu ich rodičov.

Rodičovské hniezdo opúšťame čoraz neskôr

Na Slovensku je tento generačný rozdiel ešte citeľnejší. Ľudia, ktorí dospievali pred rokom 1989, mali prístup k bývaniu jednoduchší ako dnešné generácie. Rodičia dnešných tridsiatnikov a štyridsiatnikov často získali majetok, ktorý sa stal základom rodinného bohatstva – a neraz aj jedinou istotou do budúcnosti. Nehnuteľnosť bola vstupenkou do strednej triedy, dnes je pre mnohých mladých skôr jej podmienkou.

Ako upozornila NBS už skôr, čisté bohatstvo domácností sa medzi rokmi 2017 až 2021 zvýšilo o 40 percent na 97-tisíc eur. „K zvýšeniu bohatstva v najväčšej miere prispel vysoký rast cien nehnuteľností," píše centrálna banka v rámci Zisťovania o financiách a spotrebe domácností 2021. Vlastniť nehnuteľnosť tak prispieva k rastu majetku. Človek, ktorý byt či dom vlastní, tak prirodzene bohatne, aj keď aktívne nezarába viac.

Čítajte viac Ocenili najlepšie pivá na Slovensku. Je medzi nimi aj to, ktoré pijete vy? Pozrite si víťazov (rebríček)

Dnešní mladí však prichádzajú na trh v úplne iných podmienkach ako staršie generácie. Ceny bývania sú na historických maximách, hypotéky drahšie ako pred pár rokmi a pomer medzi mzdou a cenou nehnuteľnosti patrí na Slovensku k najhorším v celej Európskej únii. To, čo si generácie rodičov dokázali dovoliť relatívne skoro, sa dnes pre mladého človeka stáva projektom na desiatky rokov. Aj preto odchádzame z rodičovských domácností oveľa neskôr – kým priemerný Európan sa osamostatňuje približne v 26 rokoch, u nás je to takmer 31 rokov.

Dosah vysokých cien bývania sa odráža aj v nákladoch domácností. Ako pripomína analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš, mladí ľudia sú pri osamostatňovaní finančne pod vyšším tlakom ako celková populácia. V EÚ až 9,7 percenta ľudí vo veku 15 až 29 rokov žije v domácnostiach, ktoré musia na bývanie minúť aspoň 40 percent svojho čistého príjmu. Na Slovensku je tento podiel síce nižší – pri mladých 7,1 percenta – no stále ide o viditeľnú záťaž, najmä ak vezmeme do úvahy stagnujúce mzdy, vysoké ceny energií a nedostupnosť nájomného bývania. <PE>