Realitný chaos Slovenska: Predávajúci špekulujú, hypotéky sú drahé a bude horšie, varuje maklér

Okrem prestrelených cien novostavieb začali svoje bývanie pri predaji nadhodnocovať aj majitelia. Nedostatok bývania je v tak hraničnom bode, že sú drahé hypotéky a tým pádom aj podnájmy – mnoho ľudí nemá možnosť kúpy nehnuteľnosti pre nereálnu výšku hypotéky, no nájom im berie viac ako polovicu výplaty. S bývaním to navyše ani v roku 2026 nevyzerá dobre, situácia sa tak v najbližšej dobe nezmení.

V rozhovore s realitným maklérom a prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jánom Palenčárom sa dozviete:

• Či má najväčší vplyv na cenu nehnuteľnosti lokalita a čo ďalšie ju formuje
• Prečo predávajúci často cenu nadhodnocujú a ako zistiť, či sa byt oplatí kúpiť
• Aké byty sa predávajú najviac
• Či budú ceny bývania ďalej rásť
• Čo všetko by mal predávajúci skontrolovať pred predajom
• Na čo si ako kupujúci dávať pozor
• Čo čakať od trhu s realitami budúci rok

Staršie byty sa vyšplhali na 4-tisíc eur za meter

Z trhu preto miznú ako prvé. Ostatným tak zostanú novostavby, ktoré stoja aj 6-tisíc eur za m2.

Fotogaléria 6 fotiek

+3

Ako sa dnes určuje reálna cena nehnuteľnosti? Aké faktory majú pri oceňovaní nehnuteľnosti najväčšiu váhu?

Základnými faktormi, ktoré ovplyvňujú ceny rezidenčných nehnuteľností sú lokalita, druh nehnuteľnosti (dom, byt, apartmán a podobne) technický stav, dispozícia, orientácia a samozrejme dopyt.

Vnímate, že majitelia často nadhodnocujú cenu svojich nehnuteľností? Čím to podľa vás je a ako reagujú, keď zistia reálnu trhovú hodnotu?

Správanie predávajúcich a kupujúcich je ovplyvňované stavom trhu. Ak je dopyt väčší ako ponuka a ceny nehnuteľností rastú, predávajúci majú tendenciu navyšovať ponukové ceny nad reálnu predajnú cenu. Vo väčšine prípadov prichádza ku korekcii ceny. V týchto prípadoch je úlohou realitnej kancelárie predávajúceho upozorniť, že špekulácie s cenami (prílišné navyšovanie ponukovej ceny) sú negatívne vnímané potencionálnymi kupujúcimi a často sa takáto nehnuteľnosť stáva „prehliadaná“.

Ktoré typy nehnuteľností sa momentálne predávajú najrýchlejšie a ktoré naopak stoja na trhu najdlhšie?

Najväčší záujem a zároveň najviac obchodovanými nehnuteľnosťami sú dvoj- a trojizbové byty. Najmenší záujem je o veľké prípadne viacgeneračné rodinné domy.

Očakávate, že sa v najbližších rokoch zlepší dostupnosť bývania na Slovensku? Alebo budú ceny naďalej rásť? Čo formuje trhovú cenu nehnuteľností?

Zásadný vplyv na vývoj cien má dopyt. Predpokladám, že už v súčasnosti silný záujem o kúpu nehnuteľností na Slovensku bude naďalej stúpať a to aj vzhľadom k zlepšujúcim sa podmienkam pri hypotékach. Nakoľko je však ponuka nehnuteľnosti obmedzená a developeri nie sú schopní dodávať na trh potrebné množstvá žiadaných nehnuteľnosti, ceny budú priebežne stúpať.

Vnímate, že by ľudia považovali bývanie na Slovensku za dostupné?

Na Slovensku je potrebných približne 14 ročných platov na kúpu bytu, čo nás radí medzi krajiny (v rámci EÚ) s najhoršou dostupnosťou byvania. Pre porovnanie napríklad v Poľsku je to 11 ročných platov a vo Fínsku 8 ročných platov. Napriek tomuto negatívnemu stavu je zaujem o nehnuteľnosti na Slovensku veľký a to nielen pre vlastnú potrebu ale aj ako investíciu.

Na čo si má dať naopak pozor ako kupujúci?

Kupujúci by si mal v prvom rade určiť preferencie na základe ktorých bude vyberať v ponuke. Dôležité faktory sú lokalita, druh nehnuteľnosti, veľkosť a počet izieb, orientácia, dispozícia a samozrejme rozpočet, ktorý by mal byť v rovnováhe s vyberanou nehnuteľnosťou. Ďalšie faktory (právne, finančno daňové a technické) sú obdobné ako pri predávajúcich.

Oplatí sa nehnuteľnosť pred predajom rekonštruovať, alebo ju radšej nechať v pôvodnom stave a upraviť cenu?

Zrekonštruovať nehnuteľnosť s cieľom lepšieho predaja by som odporúčal len predávajúcim, ktorí majú skúsenosti s realitným trhom prípadne v stavebnom sektore.

Vidíte rozdiel v správaní kupujúcich dnes oproti obdobiu spred troch rokov? Ako sa zmenili ich priority pri výbere bývania?

Zásadné rozdiely nevnímam, hoci klienti v súčasnosti sú dôslednejší pri výbere nehnuteľnosti ako v roku 2022. Čo považujem za pozitívne.

Sledujete trend presunu ľudí z väčších miest do obcí kvôli nižšej cene bývania, prípadne do takzvaných satelitov? Je to stále populárny trend, alebo sa už prestáva bývanie mimo mesto oplácať?

„Vyľudňovanie“ miest kvôli vysokým cenám bývania neregistrujeme. Klienti majú však v najžiadanejších regiónoch možnosť výberu a to či si za porovnateľnú cenu kúpia byt v meste, alebo rodinný dom v mestskom satelite, hoci s horšou dopravnou dostupnosťou a často nedostatočnou občianskou vybavenosťou.

Čítajte viac Z núdze cnosť: Mikrobyty sú nový trend, ktorý šetrí peniaze. Dá sa v nich bývať aj na Slovensku?

Do akej miery dnes ľudia riešia potenciál starších bytov alebo domov? Sú ochotní investovať do rekonštrukcie, alebo radšej volia novostavby?

Vo všeobecnosti môžem povedať, že klienti ako prvú možnosť volia novostavby a až následne, ak nenájdu vhodnú ponuku (kvôli cene, lokalite, a pod), vyberajú medzi staršími nehnuteľnosťami (nie je to teda ich prvá voľba, ale skôr nevyhnutnosť ak nemajú na výber vzhľadom na to, že bytov je málo a novostavby sa pohybujú okolo 6-tisíc eur za m2 v Bratislave – pozn. red.)

Aký máte pohľad na rast cien nájmov, čo za ním stojí a ako dlho vydrží situácia, kedy prenájom berie viac ako polovicu výplaty?

Vývoj cien nájmov reaguje na celkovú situáciu s bývaním ako je dopyt, ceny energií, pracovná mobilita a podobne. Rovnako ako pri predajoch aj pri prenájmoch predpokladám zvyšovanie cien, hoci miernejším tempom ako pri tých predajných cenách.

Aké sú vaše prognózy pre realitný trh v roku 2026? Očakávate pokles cien, stabilizáciu, alebo opätovný rast cien nehnuteľností? Čo bude podľa vás najviac ovplyvňovať trh?

Predpokladám, že rast cien bude pokračovať a to predovšetkým kvôli silnému dopytu a možnostiam financovania nákupov v rámci zlepšujúcich sa podmienkach pri hypotékach. Zároveň ostanú nehnuteľnosti na Slovensku obľúbenou formou investovania.