Bývanie na menšej ploche, teda okolo 30 m², je v zahraničí bežnou praxou. Mestá s obrovským počtom obyvateľov riešia preľudnenie a obmedzenú plochu práve takzvanými mikrobytmi. Do jedného projektu sa ich zmestí viac a môžu vznikať aj v centre. Tam majú pozemky spravidla obmedzenú rozlohu.
V našich mestách sú bežné garsónky s menšou rozlohou, najmä ako pozostatky minulej éry socialistických panelákov. Boli totiž súčasťou plánovanej výstavby. Byty s plochou okolo 30 štvorcových metrov už ale majú iné využitie. Zatiaľ čo predtým slúžili ako domov pre zamestnancov závodov, učiteľov, zdravotné sestry, technikov či slobodné matky, v tomto storočí sa stali dočasným bývaním či investíciou. Nejde o nič nové na trhu, no pohľad na ne sa zmenil a dnes sú vnímané ako plnohodnotné bývanie.
„Umožňujú bývať v lokalitách s vysokou urbanistickou hodnotou – blízko pracovísk, služieb či verejnej dopravy. Pre určitú skupinu obyvateľov tak môžu mikrobyty predstavovať kompromis medzi kvalitou, dostupnosťou a lokalitou,” priblížil expert na bývanie z Geografického ústavu Slovenskej akadémie vied (SAV) Ján Výbošťok.
Vo veľkých a rýchlo rastúcich mestách môžu mikrobyty zohrávať dôležitú úlohu, najmä keď ceny bývania rastú. Ľudia majú záujem o malé, dobre dostupné byty, ale je dôležité, aby nevznikali getá nízkej kvality, ale plnohodnotné mestské prostredie, zdôraznil odborník.
Malé bývanie nie je výsadou centra mesta. Na ploche 31 m² ateliér TRIHA ukázal, ako využiť priestor efektívne a bez stiesneného pocitu. Denná zóna pri balkóne je vzdušná, oddelená od nočného kúta, ktorému vytvárajú súkromie lamely so závesom. Kuchyňa bez horných skriniek pôsobí otvorenejším dojmom, čím sa interiér odľahčil. Bytík napriek svojej ploche nie je dizajnovým kompromisom - vyniká zaujímavými kúskami aj výraznou farebnosťou.
Malé byty sú lacnejšie
„Pri cenách bytov platí, že čím je nehnuteľnosť väčšia, tým je obstarávacia cena nižšia,” pripomína expert. Väčšie byty sa síce na kúpu oplatia viac, nie každý však má toľko peňazí, alebo možnosť vyššej hypotéky – napríklad na úrovni trojizbového bytu. Na nehnuteľnosť s minimom metrov štvorcových potrebujete menej peňazí, sú tým pádom dostupnejšie. V prvom kvartáli 2025 stáli byty od 15 do 30 m² cca 3 800 eur za meter. Byt s výmerou 30 m² tak stojí v priemere 105-tisíc eur, v Bratislave až 135-tisíc – nie však v novostavbe, kde sú byty ešte drahšie.
Menšie byty prinášajú aj úskalia, najmä pri dlhodobom žití v nich. Nedostatok priestoru neumožňuje oddeliť základné funkcie bývania (spánok, práca, oddych, varenie), ľuďom s množstvom vecí bude chýbať úložný priestor, kompromisom je aj strata komfortnej kúpeľne či kuchyne. Ťažšie sa tiež prispôsobujú životným zmenám.
Pre bývanie v jednoizbákoch je dôležitý projekt, v ktorom sa nachádzajú. Úlohou architekta je podľa urbanistky Doroty Sidorovej návrhom priniesť zmiešané funkcie a vytvoriť dostatočný verejný priestor. A to všetko s logikou, že aj rozlohou menší byt môže byť dostačujúci pre život. Služby v okolí aj vybavenie bytovky dokážu malý priestor bytu vynahradiť.
Medzi kvalitne navrhnuté projekty s architektúrou, ktorá dáva zmysel, patrí podľa Filipa Marčáka z ateliéru GRAU Vydrica, Guthaus, Urban Residence, Nesto, no spomína aj bytovku Kamence (ocenenú CE ZA AR 2021). Ceny mikrobytov v nich sa však dramaticky líšia, pričom v hlavnom meste je ich v ponuke najviac.
„Mikrobyty sa v tomto kontexte javia ako pragmatická, hoci čiastková odpoveď na vysoké ceny štandardných bytov a nízku ponuku nájomného bývania. V prvom kvartáli tohto roka bolo ponúkaných niekoľko desiatok takýchto bytov (s veľkosťou od 15 do 30 m² – pozn. red.) na celom Slovensku. Toto množstvo je síce oproti iným veľkostným kategóriám menšie, no určite nie zanedbateľné. Predpokladám teda, že o tieto byty záujem je,” uviedol Výbošťok s tým, že on sám našiel iba 13 takýchto bytov.
Nižšie vstupné náklady sú ideálne pre jednotlivcov či ako prvé bývanie. Navyše výhodou bytov s malou plochou sú aj stlačené prevádzkové náklady. Čoraz viac sa však do mikrobytov sťahujú páry, ktorým bytík stačí a aj na Slovensku sa preto začínajú stávať súčasťou bytoviek. Developeri tým nielen vypĺňajú priestor medzi väčšími bytmi, ale zároveň sprístupňujú projekty ľuďom s nižším rozpočtom.
Od roku 2023 zaberajú mini byty asi 5 % ponuky a nijak zásadne sa ich množstvo nenavyšuje. Týchto bytov nie je na predaj veľa, napriek tomu, že ich ľudia kupujú. Sú vhodným doplnkom k štandardnému bývaniu a aj keď nie sú pre každého, majú svoju cieľovú skupinu.
Prehľad cien mikrobytov
- Vydrica (Centrum) 31,3 m² 280-tisíc eur / starší byt v centre BA 120-tisíc eur
- Guthaus (Nové Mesto) 36 m² 160-tisíc eur / starší byt v Novom Meste 113-tisíc eur
- Urban Residence (Nové Mesto) 30 m² 160-tisíc eur
- Nesto (Petržalka) 32 m² 162-tisíc eur / starší byt v Petržalke 110-tisíc eur
- Arboria (Trnava) 35 m² 161-tisíc eur / starší byt v Trnave 84-tisíc eur
- Euro Terrace (Žilina) 35 m² 120-tisíc eur / starší byt v Žiline 95-tisíc eur
- Bottova Residence (Banská Bystrica) 30 m² 145-tisíc eur / starší byt v Banskej Bystrici 108-tisíc eur
- Nová Hviezdoslavova (Poprad) 36 m² 107-tisíc eur / starší byt v Poprade 88-tisíc eur
- Zion Residence (Košice) 36 m² 145-tisíc eur / starší byt v Košiciach 95-tisíc eur
Malá plocha ako ekonomická výhoda
Podľa architekta Marčáka sú mikrobyty vzhľadom na ich povahu skôr štartovacím bývaním – najmä pre absolventov, ktorí iba začínajú pracovať. Zatiaľ ich vníma ako investíciu, na trh sa teda dostávajú vo forme podnájmov. To, že sú hlavne vo väčších mestách má okrem efektivity výstavby aj spoločenský dôvod.
„Je v nich sústredené väčšie percento doštudovaných ľudí. Preto je po nich v mestách aj vyšší dopyt. Bytovky s mikrobytmi tiež ponúkajú ďalšie priestory, ktoré môže obyvateľ využívať,” doplnil architekt druhú, komunitnú stranu mince.
Viac menších bytov v projektoch by tak mohlo riešiť nielen nedostatok bývania, ale aj rastúci počet obyvateľov najmä v Bratislave. Okrem toho podporujú aj rozmanitosť výberu z nehnuteľností. „Väčšia škála možností bývania je charakterizujúca pre dynamické a rozvíjajúce sa mesto,” uzavrel Marčák.
Architekti z ateliéru KILO HONČ však odstránili podhľad a odhalili vysoké staromestské stropy. Tie umožnili zväčšiť plochu bytu (35 m²) o vyvýšenú galériu na spanie. Svetlo, kľúčové v malých bytoch, ním prechádza vďaka veľkým oknám a dostáva sa aj do kúpeľne - priečkou zo sklenených tvárnic. Zariadenie sa sústreďuje na nevyhnutný nábytok, nie však na úkor dizajnu.
Bývanie pre každého?
Komfort bývania v akejkoľvek nehnuteľnosti je čisto subjektívna vec. Každý človek má od priestoru iné očakávania a inak zvláda menšiu plochu. Niekto, kto vyrastal v petržalskom jednoizbáku, nebude mať problém ani s bytom do 30 m². „V Japonsku sú napríklad extrémne malé byty, pričom ľudia sú na to zvyknutí. V našich končinách máme iné priestorové nároky, ale aj toto je tvárne a plastické. Musíme pracovať aj s vlastnými osobnosťami,” zdôraznil vplyv psychiky Marčák.
Na ploche jednej izby nemôže úplne plnohodnotne fungovať trojčlenná rodina, či seniori. Preto sú skôr možnosťou pre ľudí, ktorým neprekáža obetovať priestor za služby alebo lokalitu. Pre niekoho tak môže byť reálne stráviť v mikrobyte celý život.
Bývanie v mikrobyte je tak čiastočne aj životným štýlom. Bude viac vyhovovať minimalistom, ktorí nepotrebujú množstvo úložiska. „Najčastejšie majú ľudia priestorové predsudky – objem vecí, ktoré niektorí vlastnia, je veľký,” pripomenul architekt.
„Sú vhodnou voľbou pre jednotlivcov alebo mladé páry bez väčších nárokov na úložné priestory, ale aj pre ľudí, ktorí preferujú mobilitu, mestský životný štýl a hľadajú miesto na prespanie. Ako doplnok bytovej ponuky majú svoje opodstatnenie,” doplnil Výbošťok.
Mikrobyty sa líšia z architektonického aj dizajnového hľadiska, veľa ľudí sa preto obáva, ako ich zariadiť. Každý kus nábytku musí byť vybraný premyslene, neraz má totiž plniť viacero funkcií. Keďže plocha bytu nie je nekonečná, nezmestí sa doň ani veľa solitérov. Riešenie interiéru však nie je v princípe iné, ako pri bežnom byte.
Foto: Iva Starman
„Čo sa týka interiérového riešenia nie je odlišné. Sú to skôr potom úvahy a výzvy nad využiteľnosťou konkrétnych nábytkov či zariadenia v pomere na plochu. Mikrobyty by mali byť veľmi funkčné,” spresnil Marčák. Vybavenie takéhoto bytu nemôže byť ani príliš drahé, keďže neraz ide o prvobývanie a rozpočet je nízky.
Môžu však prispieť k zlepšeniu prístupu ku vlastnému bývaniu „Každý byt, ktorý sa postaví v mestách, a tým sa myslia areály s kompaktnejšou výstavbou ako sú typické slovenské panelákové sídliská, prispieva k dostupnosti bývania,” prízvukoval odborník zo SAV.
Výrazný nedostatok bytov priamo v okresných mestách totiž láka ľudí do satelitov v zázemí. Tým sa plocha mesta umelo naťahuje a zhoršuje sa najmä doprava, keďže satelitné centrá neoplývajú školami a škôlkami, ani prácou či zdravotnou starostlivosťou a denné dochádzanie je realitou väčšiny ľudí.
Pôvodne boli priestory súčasťou väčších bytov, či izbami pre služobníctvo alebo správcov, no rekonštrukcia ich môže premeniť na plnohodnotné bývanie. Príkladom je aj bytík na Grösslingovej (36 m²) . Rukopis ateliéru KILO HONČ je zjavný - veľa svetla, zaujímavá hra s dispozíciou a výber materiálov s odrazovými plochami pre vizuálne zväčšenie priestoru. Podobne je na tom byt na Košickej, tiež od rovnakých autorov.
Prísun mikrobytov okliešťuje systém
Rozvoju bývania na malej ploche bránia aj platné normy. Slovensko má všeobecne problém s takzvanými apartmánmi, ktoré nemusia spĺňať až tak prísne pravidlá, ako byty. Sú preto lacnejšie a veľa z nich má veľkosť mikrobytov. Je to však sivá zóna, pretože na apartmány sa získava úver ťažšie.
Apartmány vs. byty
- Sú nebytovými priestormi, čo spôsobuje problémy pri hypotéke aj samotnom bývaní. Banky ich často neakceptujú ako štandardné bývanie, takže žiadateľ dostane nižší úver (napríklad 60 – 70 % z ceny) alebo mu ho banka úplne zamietne. Z pohľadu financovania sú totiž apartmány rizikovejšie než klasické byty
- Nemusia spĺňať všetky normy určené pre bývanie – napríklad hygienické či svetelné štandardy. Na apartmán si často nemožno nahlásiť trvalý pobyt, čo môže skomplikovať každodenný život (napríklad škôlku či poštu). Hoci sa predávajú ako byty, právne nimi nie sú
Veľa mikrobytov sa dnes stavia ako apartmány. Je to preto, že územné plány nie sú jasné a tak developeri musia do každého bytu umelo vkladať aj občiansku vybavenosť (napríklad miestnosť na kaderníctvo či obchod), ktorá ale reálne nič nerieši a uberá miesto pre normálne byty. Komplikácie spôsobuje aj nepresne určená minimálna výmera bytov. „Chýba jednotná politika samospráv k tejto forme bývania a občas prevláda neochota zaradiť mikrobyty do bežnej bytovej výstavby,” dodal Výbošťok.
Okrem toho by sa viac mohli snažiť aj samosprávy, ktoré majú vo svojich rukách plánovanie územia aj zloženie bytového fondu. Výbošťok upozornil, že drobné nehnuteľnosti musia byť súčasťou plánov miest a obcí. „Podpora menších bytov vrátane mikrobytov by mala byť previazaná s kvalitným urbanizmom a dopravnou dostupnosťou,” pripomenul s tým, že aj dotácie a partnerstvá so súkromným sektorom môžu pomôcť.
Najmä ak sa zamerajú na dostupné nájomné bývanie pre zraniteľné skupiny alebo ľudí, ktorí nechcú veľké byty. Mikrobytom však treba nastaviť jasné pravidlá a štandardy, aby sa nezneužívali len na krátkodobé prenájmy ako Airbnb alebo ako investície bez reálneho bývania. Dôležitá pre ich rozvoj je aj podpora od štátu alebo mesta.
