Ceny stavebných materiálov robia problémy, klienti musia developerom doplácať

No súčasný závratný rast stavebných materiálov kvôli vojne na Ukrajine spôsobil nečakané problémy. Niektorí developeri totiž odstupujú od zmlúv s klientmi alebo zvyšujú už dohodnuté sumy za bývanie. Ekonomický magazín Index upozornil na dva podobné prípady.

Jeden sa týka projektu Noemis v Stupave pri Bratislave. Z dôvodu nárastu cien stavebných materiálov developer zrušil zmluvy klientov, ktorí mali rezervované byty. Najnovšie ich chce predať za nové – vyššie – sumy.

VIDEO: Pozrite si reláciu Ide o peniaze o realitnej bubline

V prípade iného projektu Greenresidence v Rovinke pri Bratislave si zase developer Benalex z dôvodu vyšších cien stavebných materiálov vypýtal o 12 percent vyššie sumy peňazí. Ak by na to zákazníci nepristúpili, zmluvy by zrušil a vrátil by im naspäť zálohu.

Čítajte viac Aj 7-tisíc eur za meter. Byty v Tatrách idú na dračku, sú drahšie ako v Bratislave

Na jednej strane je objektívny fakt, že ceny stavebných materiálov závratne narástli a developer o tom v čase podpisovania prvých zmlúv nemohol tušiť. No na strane druhej je tu argument, že firma má znášať riziko podnikania. Podľa realitných odborníkov a finančných sprostredkovateľov oslovených denníkom Pravda ide o nešťastnú situáciu, na ktorú doplatí bežný klient.

Každá garancia má svoje hranice, hovorí o prípade Noemis zo Stupavy Pavol Škriniar, ktorý učí na Katedre podnikových financií na Ekonomickej univerzite v Bratislave a je zároveň finančným expertom spoločnosti Swiss Life Select. „Ak by firmu donútili dostavať objekt pri pôvodných podmienkach, podľa jej vyjadrení by to znamenalo, že bude na projekte stratová. Očividne predávala niečo, čo nemala zazmluvnené, resp. nemala na to vytvorené zásoby. Firma bez zásob a zazmluvnenia išla do rizika, ktoré teraz preniesla na klientov. Lenže klienti nemajú ako dostať to, čo im prináleží podľa zmluvy,“ hovorí pre Pravdu.

Nový normál: inflačné doložky

Podľa neho kupujúci ťahá za kratší koniec. „Ak sa ceny znížia a on odstúpi od zmluvy, príde o zálohu a čaká ho opätovné riešenie financovania. Pri zvýšení cien môže od zmluvy kedykoľvek odstúpiť developer a následne predať byty pre neho výhodnejšie. Praxou v minulých rokoch bolo, že pri akejkoľvek reklamácii developer ponúkal klientom možnosť odstúpiť od zmluvy aj bez zmluvnej pokuty. Cena sa totiž zvýšila viac, než bola výška pokuty,“ dodáva Škriniar.

Finančný sprostredkovateľ Miroslav Tomáš z Prosight Slovensko hovorí, že sa stretol aj s iným prípadom, keď developer žiadal doplatky priemerne približne 150 eur za štvorcový meter, čo vychádzalo pre klientov dokopy od 7– do 9-tisíc eur. Tvrdí, že klienti nemali takéto zvyšovanie, teda inflačnú doložku, v zmluvách, podobne ako v projekte Noemis. „V poslednom období registrujem inflačné doložky plus mínus päť percent už v zmluve o budúcej kúpnej zmluve,“ hovorí Tomáš.

O tom, že podobné problémy sa stávajú novým normálom, hovorí realitný advokát z Realitnej únie Mojmír Plavec. „Jednostranné zvyšovanie cien zo strany developera, ukončovanie zmlúv či rušenie rezervácií bytov v nových stavebných projektoch začínajú byť v praxi častejšie javy. Dôvodov je niekoľko. Tie objektívne sú zvyšovanie cien materiálov a prác, subjektívny dôvod je najmä snaha developerov zviezť sa na aktuálnej vlne zvyšovania cien realít a maximalizovať svoj profit,“ hovorí Plavec.

Developerom nahráva aj fakt, že počet kupujúcich v súčasnosti výrazne prevyšuje počet predávajúcich. „Aj keď to tak často nevyzerá, kupujúci nie sú úplne bezbranní. Nie vždy je možné zo strany developera od zmluvy jednostranne platne odstúpiť, ak si to tak vopred strany nedohodli. Pri neplatnom ukončení alebo zmarenom predaji sa kupujúci môžu domáhať u developera náhrady škody, prípadne aj toho, aby súd developera zaviazal k predaju bytu podľa pôvodne dohodnutých podmienok. Byt je možné aj predbežne developerovi zablokovať. Všetko závisí od toho, akú zmluvu a s akým obsahom podpísali kupujúci s developerom,“ vysvetľuje situáciu Plavec.

Hypotekárny špecialista zo spoločnosti Pro Hypo Bruno Gábel odporúča kupujúcim poriadne si preštudovať zmluvu pred jej podpisom. „V prípade projektu Noemis je otázne, ako boli zmluvy postavené a či má na daný krok developer zo zmluvy nárok. Riziko podnikania nesie na svojich pleciach podnikateľ, nie zákazník. Na to netreba zabúdať. Zbabelé zneužívanie situácie klientov, ktorým daný krok zdevastoval ich vidinu nového bývania, považujem za chrapúnske a plytké,“ hovorí Gábel.

V hre je dôvera kupujúcich

Zuzana Jakabíková z Národnej asociácie realitných kancelárií hovorí, že väčšina developerov riadne dodržuje dohodnuté záväzky a nepýta nič navyše z dôvodu rastu cien stavebných materiálov. „Z tohto dôvodu sa aj pristupuje k postupnej výstavbe nových projektov, vo forme etáp. Nepredáva sa teda projekt jednorazovo na začiatku výstavby. Tento spôsob predaja nehnuteľností je pri podobných nepredvídateľných výkyvoch cien a dodávok stavebných materiálov racionálny,“ vysvetľuje Jakabíková.

Realitný špecialista Michal Kolenčík zo spoločnosti Prom real tvrdí, že sa stretol s ľuďmi, čo sa na výraznom raste cien bývania popálili. „Záujemcovia, ktorí predali svoj byt a mali si s dofinancovaním cez hypotekárne financovanie kúpiť rodinný dom, a mesiac pred dokončením štandardu im developer zvýšil cenu o 70-tisíc eur, s ktorou nepočítali a nemohli si to dovoliť, keďže im banka nedá o takú vysokú sumu viac peňazí na základe nového rozhodnutia developera. Takýmto znechuteným záujemcom sme museli pomôcť rýchlo riešiť situáciu, aby neskončili na ulici,“ opisuje nešťastný prípad Kolenčík.

Tvrdí, že malí developeri chcú maximálny zisk aj na úkor svojho mena, ktoré si nemajú problém zmeniť a vytvoriť novú firmu. No keby navyšovanie súm začali robiť aj väčší developeri, mohlo by to zatriasť trhom s bývaním, pretože ľudia nebudú veriť developerom, ktorí budú ponúkať kúpu bytu či domu iba „z papiera“, teda keď ešte nebude postavená ani jedna tehla.