Dostanú, hocikoľko si vypýtajú. Bytov je málo, o cene sa vyjednáva aj na mieste

Ak sa k tomu priráta zdražovanie prakticky všetkého, platy nemajú šancu stíhať týmto skokom. Niet divu, že mladí ľudia, mladé rodiny a záujemcovia o nové bývanie majú hlavu v smútku.

Nevykompenzujú to ani lacné hypotéky. Konštatujú to už aj analytici Národnej banky Slovenska. „Index dostupnosti bývania znázorňuje pokračujúci trend zhoršovania dostupnosti bývania, a to aj napriek priaznivému mzdovému vývoju. Rast cien nehnuteľností je v poslednej dobe vyšší ako rast príjmu, čím sa oslabuje vplyv nízkych úrokových sadzieb,“ informujú ekonómovia v poslednej správe o ekonomickom vývoji.

Problémy nájsť si nové bývanie má aj 33-ročný Peter, ktorý pochádza z obce neďaleko Trnavy. „Nikto nechce na starobu zostať v podnájme a zistiť, že mu dôchodok nevychádza na nájom,“ hovorí. Živí sa ako finančný účtovník a poberá nadpriemerný plat v korporátnom sektore. Do Bratislavy sa presťahoval za prácou, no v súčasnosti pracuje z rodičovského do­mu.

Čítajte viac Banky spustili zdražovanie hypoték. Po VÚB banke sa pridáva aj ČSOB a pridajú sa zrejme aj ďalšie

Napriek tomu neveriacky sleduje, ako rastú ceny bývania. Keďže nechce do konca života platiť za prenájom, obzerá sa po niečom vlastnom. No ceny ho nepríjemne prekvapili. „Ak by môj plat kopíroval rastúce ceny bývania, bolo by to v poriadku, no jednoducho sa to nedeje. Musíme akceptovať súčasné ceny. Celkovo to vnímam negatívne,“ uzavrel.

Cena v poslednom štvrťroku vlaňajška za jeden štvorcový meter vystúpila na 2 262 eur. Posledný údaj o priemernej mzde z tretieho kvartálu vlaňajška je 1 170 eur. Zjednodušene to znamená, že na jeden štvorcový meter treba 1,91 priemerného platu. Na sto metrov štvorcových je tak potrebné odpracovať približne 191 priemerných platov. Pred rokom na to stačilo „iba“ 149 výplat, pred tromi rokmi 136 mesačných platov. Pred piatimi rokmi na rovnakú výmeru stačilo 134 mesačných platov.

Pre zaujímavosť, keď boli ceny bývania na samom vrchole v predvečer finančnej krízy v polovici roku 2008, na sto metrov štvorcových bolo treba takmer 214 mesačných platov. Ide o výpočty z priemerov, netreba zabúdať, že ceny nehnuteľností sú výrazne drahšie v krajských mestách, no vyššie sú aj platy.

Na riziká na trhu s bývaním Slovensko upozorňuje už aj Európsky výbor pre systémové riziká. Konkrétne si všíma náznaky nadhodnotenia cien nehnuteľností. Ak sa budú riziká ďalej hromadiť doterajším tempom, výbor navrhuje zakročiť.

V súčasnosti si obyvateľ Bratislavy vie za priemerný plat kúpiť iba 52 štvorcových metrov. V Košiciach a Žiline je to 73, v Prešove 75, v Trenčíne 92, v Banskej Bystrici 94 a v Nitre dokonca 98 metrov štvorcových.

Veľa ľudí sa pýta, dokedy bude takýto vysoký rast pokračovať. Hlavný ekonóm Národnej banky Michal Horváth očakáva jeho mierne spomalenie. „Myslím si, že sa dostávame do teritória, keď je čoraz viac pravdepodobné, že rast cien sa spomalí alebo bude možno menšia korekcia na trhu,“ povedal v rozhovore pre Pravdu.

Vyjednávanie na mieste obhliadky

Situáciu záujemcom o nové bývanie môže sťažiť aj situácia v teréne. Nových bytov je málo, a tak sú predávajúci vo výhode. Dokonca na mieste obhliadky realitní makléri vyjednávajú o vyššej cene bytu či domu. Takzvaná licitácia dnes už nie je ničím výnimočná. Záujemca príde na obhliadku a zistí, že ak chce byt získať, musí niečo prihodiť, pretože na tú istú nehnuteľnosť čakajú v rade aj ďalší.

Takéto vyjednávanie nie je novinka, no v poslednom čase sa podľa finančných sprostredkovateľov deje častejšie. „Situácia najmä pri bytoch v mestách je veľmi napätá a výnimkou nie sú ani praktiky, keď sa neoficiálne licituje cena jednotlivých bytov,“ hovorí Marián Búlik, analytik OVB Allfinanz Slovensko.

To platí výlučne o starších bytov, ktoré sú okamžite k dispozícii. „Pri serióznych developeroch sú ceny bytov uvedené na webe a platia. Aj tu sa však stáva, že developer má vytvorený poradovník na niektoré projekty a oslovuje postupne záujemcov,“ pokračuje Búlik. Hovorí, že pri starších bytoch by sa nemal záujemca dať dotlačiť do toho, aby okamžite súhlasil s cenou. Treba najprv zvážiť vlastné finančné možnosti a tiež sa dobre poobzerať po nehnuteľnosti a zvážiť riziká – a to aj za cenu, že sa byt rýchlo predá.

Čítajte viac Trend sa mení. Investori do nehnuteľností berú miesto bytov kancelárie a obchody

Analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický tvrdí, že licitácie nie sú novinkou a ceny bývania by rástli aj bez nich. „Tento spôsob predaja je vhodný v aktuálnej trhovej situácii, kde prevyšuje dopyt nad ponukou, a to najmä pri bytoch s vysokou likviditou,“ hovorí odborník. Ak sa majiteľ s maklérom dohodnú, že idú byt takto predávať, dôležité je nastaviť presné podmienky licitácie.

„Napríklad minimálnu cenu, ktorú by predávajúci v licitácii akceptoval. Licitácie sa využívajú len pri predaji bytov, kde maklér zastupuje klienta exkluzívne,“ dodáva Kubrický. „Súčasná situácia hrá v prospech predávajúcich, ktorí si môžu pýtať vyššiu sumu za svoju nehnuteľnosť,“ podčiarkuje súčasnú situáciu Ivan Kahanec zo spoločnosti Brokeria.

Realitný špecialista zo spoločnosti Prom real Michal Kolenčík hovorí, že takzvaní „realiťáci“ nie sú tí zlí. Podľa neho sa snažia udržiavať ceny v reálnych hladinách, aby sa nehnuteľnosť predala a cena nebola prestrelená. Podľa neho si ľudia zvykli, že vyjednávali iba nižšiu cenu, teraz sa to ale otočilo. „Veľmi ťažko si zvykajú, že prichádza aj k opačnému modelu, že sa ceny navyšujú. Predávajúci si môže vyberať, komu nehnuteľnosť predá,“ hovorí Kolenčík.

Národná asociácia realitných kancelárií konštatuje, že licitácie prebiehajú najmä preto, lebo je veľa záujemcov, ktorí vedia ponúknuť aj vyššiu cenu, ak budú uprednostnení. „Za túto situáciu nemôžu realitné kancelárie, ale stav, aký je momentálne na trhu,“ hovorí generálna sekretárka asociácie Zuzana Jakabíková. Súčasný stav je podľa nej taký, že rastú ceny stavebných materiálov, novostavieb je málo, rastie aj snaha uchrániť peniaze pred infláciou zainvestovaním do nehnuteľnosti. A to všetko nahráva predávajúcim.

„To, že rastú a onedlho porastú ceny aj iných komodít, vníma aj predávajúci. Preto chce svoju nehnuteľnosť predať čo najvýhodnejšie. Je to pochopiteľné. Netýka sa to iniciatívy nejakej realitnej kancelárie, ale ďalšej životnej situácie predávajúceho, ktorý vie, že aktuálne musí predať svoju nehnuteľnosť čo najlepšie,“ dodáva Jakabíková.

Výpomoc od rodičov a známych

Ľudia hľadajúci nové bývanie to majú sťažené nielen vinou vysokých cien. V súčasnosti nedostanú už ani hypotéku do výšky 100-percentnej hodnoty nehnuteľnosti. Tým pádom musia mať viac nasporené. Alebo niekoho požiadať, aby bol ich spoludlžníkom. Presne takéto prípady v súčasnosti evidujú aj slovenské banky. „Môžeme potvrdiť, že sa s takýmito prípadmi v kontexte rýchleho rastu cien nehnuteľností stretávame častejšie a naším odporúčaním je určite nejsť pri financovaní bývania na hranicu svojich finančných možností,“ tvrdí hovorkyňa ČSOB banky Anna Jamborová.

Objem úverov však nepoľavuje, práve naopak, narastá. V Tatra banke výpomoc v podobe založenia rodičovskej nehnuteľnosti vidia len vo výnimočných prípadoch. „Mladí ľudia volia skôr cestu financovania a zakladania nehnuteľnosti, ktorú kupujú,“ hovorí Simona Miklošovičová z Tatra banky. V Unicredit Bank sledujú, ako si ľudia namiesto trojročných fixácií volia desaťročné. „Kým v krátkodobej minulosti ľudia žiadali predovšetkým trojročnú fixáciu, dnes to je 10-ročná fixácia. Z dlhodobého hľadiska to znamená istotu nemennosti splátok,“ vysvetľuje jej hovorkyňa Zuzana Ďuďáková.

Ďuďáková hovorí, že mladí ľudia v nehnuteľnostiach vidia hmatateľnú investíciu, túžia po vlastnom bývaní a na tento cieľ sú z veľkej väčšiny pripravení využiť výpomoc od rodiny v podobe založenia nehnuteľnosti alebo využitia rodinných finančných prostriedkov. „Sotva sa zastabilizujú v prvom zamestnaní a príjem im to dovoľuje, chcú si zabezpečiť prvé bývanie cez hypotekárny úver. Pri dofinancovaní kúpy bytu sa mladí spoliehajú aj na výpomoc rodinných príslušníkov,“ dodáva hovorkyňa.

Z mesta na vidiek

Žiaľ, súčasná situácia mnohých mladých ľudí a tých, ktorí žiadajú o úver ako jednotlivci, vyháňa hľadať nové bývania mimo krajských miest. Platí to tiež o záujemcoch, ktorí nemajú našetrené alebo im nemá kto z príbuzných a rodiny požičať. Jednoducho musia zľaviť zo svojich požiadaviek.

„Riešením je aj byt či menší dom mimo mesta v satelitných dedinách so železničným napojením. Prípadne stojí za to zvážiť presťahovanie do oblasti, kde je cenová úroveň výrazne nižšia ako v mestách či v ich bezprostrednom okolí,“ dodáva Búlik. Vybrať si bývanie na vidieku či v tzv. satelite pri väčšom krajskom meste pomohla aj pandémia.

„Sme svedkami toho, ako covidová situácia umocnila záujem ľudí o život na vidieku,“ hovorí ústredný riaditeľ Kancelárie Združenia miest a obcí Slovenska Michal Kaliňák. Veľa firiem bolo nútených poslať počas pandémie svojich zamestnancov pracovať z domu. Následne si aj ich šéfovia uvedomili, že pracovať z domu môže byť výhodné. Ak môže mladý človek pracovať z domu, často je preňho potom výhodnejšie kúpiť si väčší dom so záhradou za cenu dvojizbového bytu v meste.

Ešte pred desiatimi rokmi mala Dunajská Lužná pri Bratislave necelých 4 500 obyvateľov. Dnes ich má vyše 7 400, čo je nárast o približne 66 percent. Susedná Rovinka za poslednú dekádu narástla z približne 2 200 obyvateľov na takmer 5-tisíc. Bernolákovo vystúpalo z 5,5 na vyše 8,6-tisíca obyvateľov.