Hrozí u nás realitná bublina? Predávajúci nadstreľujú ceny, bankoví znalci majú problémy s posudkami

Ceny bytov narástli medzi rokmi 2020 a 2021 o takmer 300 eur za meter štvorcový. Pri domoch je to podobné, cenovky išli hore o viac ako 300 eur za meter štvorcový. V priemere teda platí, že ak si dnes záujemca plánuje zaobstarať bývanie s rozmerom 80 metrov štvorcových, zaplatí o 24-tisíc eur viac.

Finančných sprostredkovateľov a analytikov nové čísla prekvapili. Ekonóm VÚB banky Michal Lehuta hodnotí 22-percentný nárast ako „extra silný“. Rekord drží medziročný rast z roku 2008, keď ceny narástli o vyše tretinu. No potom prišla finančná kríza, keď v USA praskla realitná bublina. Dá sa hovoriť aj o bubline u nás? Rýchly rast cien už nejaké obdobie naznačuje ich nadhodnotenie voči ekonomickým „fundamentom“, tvrdí Lehuta. V preklade to znamená, že rast cien prekonáva výšku platov, vývoj počtu obyvateľov, výšku nájmov alebo úrokové sadzby.

Čítajte viac Zadlžených pribúda. V hypotékach bolo na konci vlaňajška 37 miliárd eur

„Predaj hypoték na trhu v posledných kvartáloch prekonával jeden rekord za druhým. Rast cien nehnuteľností bezpochyby prispel k vyššiemu objemu financovania, ale objem novoposkytnutých úverov na bývanie rástol medziročne rýchlejšie ako ceny nehnuteľností,“ hodnotí nové čísla úverový analytik Slovenskej sporiteľne Matej Bašták.

Dostupnosť bývania na Slovensku každým mesiacom jednoznačne klesá, hovorí finančný analytik z OVB Allfinanz Marián Búlik. „Je to spôsobené predovšetkým prudko rastúcimi cenami bytov. Najmä v krajských mestách vidíme v praxi mnoho prípadov, keď predovšetkým mladým ľuďom príjem nepostačuje na kúpu bývania a ľudia sú nútení do úveru priberať rodičov alebo súrodencov,“ myslí si.

Problém naceniť nehnuteľnosť

<A>„Súčasnú ponuku trhu si klienti uvedomili, stotožnili sa s ňou. Kupujú menšie byty. Koniec koncov, nič iné im nezostáva,“ konštatuje odborník na hypotéky Miroslav Tomáš z Prosightu. V poslednej dobe rieši s klientmi 90-percentné hypotéky. Zvyšok si ľudia požičajú buď od rodiny, alebo založia rodičovskú nehnuteľnosť.

Neustály rast cien podporuje slabá, či skôr chabá ponuka. Situáciu využívajú realitné kancelárie, ktoré vedia, že na trhu je doslova bitka o nové byty. Preto vznikajú často situácie, keď kto dá viac, ten berie. „Doslova usporadúvajú duely licitácie ceny na mieste obhliadky,“ dodáva Tomáš. Rovnako sa situácii prispôsobujú po svojom aj developeri. „Developeri si daný fakt rastu cien a nedostupnosti uvedomili. V súčasnosti už nepredávajú celý projekt naraz, ale tranžovo, postupne a na etapy, čo umožňuje aj zvyšovanie cien,“ hovorí Tomáš.

Jeho kolega Slavomír Molnár upozorňuje, že nárast cien nehnuteľností je markantný predovšetkým vo veľkých mestách a ich okolí. A tu už narážajú na svoje finančné možnosti najmä menej zarábajúci. No Molnár nevidí ani tak problém v príjmoch ľudí. Aj keď, ako hovorí, ak počíta s dvoma platmi páru, ktorý zarába po tisíc eur, v Bratislave a Košiciach, mnohí z nich sa musia často uskromniť s 2-izbovým bytom. Alebo odísť hľadať bývanie na perifériu daného mesta.

Čítajte viac Sme rekordéri v zadlžovaní sa, onedlho môže prísť stopka. Ako sa budú vyvíjať úroky na pôžičkách a hypotékach?

Za oveľa väčší problém však považuje to, že predajné ceny sú mnohokrát oveľa vyššie, ako dokážu súdni znalci danú nehnuteľnosť oceniť. A pre určenie výšky hypotéky je kľúčový práve tento parameter. Komplikovanú situáciu pre záujemcov ilustruje na príklade. „Mám klienta z Košíc, ktorý kupuje v relatívnom centre mesta dom za 400-tisíc eur. Znalec však nevie urobiť posudok na viac ako 320-tisíc eur,“ hovorí Molnár. Kde má teda klient zobrať rozdiel ceny? Jedinou možnosťou je dozaloženie inej nehnuteľnosti alebo dofinancovanie vlastnými zdrojmi. Otázne je, dokedy takéto nafukovanie znaleckých posudkov bude možné. „Nebude možné donekonečna nafukovať znalecké posudky tempom, ktorým rastú aj ceny nehnuteľností,“ dodáva Molnár.

Stavia sa málo nových bytov

Príčinu vidí ekonóm Lehuta v slabej ponuke. „Ponuku nového bývania obmedzuje pomalá výstavba v súvislosti so zdĺhavým procesom stavebných konaní či zmien územných plánov miest a obcí, ale aj pokles výstavby v pandémii,“ hovorí Lehuta. Ďalším z dôvodov sú pretrvávajúce rekordne lacné hypotéky. V decembri ich dávali slovenské finančné domy v priemere za 0,87 percenta.

Analytici NBS registrujú výrazný úbytok ponuky oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Viac sa to týka bytov ako domov. „Súčasný vysoký rast cien je pretrvávajúcim dôsledkom poklesu ponuky počas pandémie. V roku 2020 sme boli svedkami najmä poklesu počtu nových začatých bytov,“ konštatujú vo svojej analýze. Našťastie, trend sa začal koncom roka 2021 obracať. Aktuálne údaje naznačujú, že na konci 3. štvrťroka 2021 bolo rozostavaných takmer 80-tisíc bytov. Ide o druhý najvyšší počet rozostavaných bytov v histórii.

Ceny bytov rástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku najrýchlejšie v Prešovskom kraji. Hlavný podiel na celkovej zmene ceny prináleží Popradskému okresu.

Rast len tak nepoľaví

Všetky tieto faktory nahrávajú tomu, že ceny by nemali klesať, no aspoň by mal prísť útlm rastu. „Dvojciferný rast cien nehnuteľností nie je dlhodobo udržateľný. Proti silnému rastu hrá i demografia, kde najsilnejšie ročníky, takzvané Husákove deti, už dnes dosahujú vek po štyridsiatke a ďalšiu nehnuteľnosť už ani hľadať veľmi nemusia,“ dodáva Lehuta.

Čítajte viac Pôjdu úroky na hypotékach hore a čo to bude znamenať? Všetko závisí od jednej inštitúcie, tvrdia analytici

Počíta sa aj s výstavbou nájomných bytov. Tie by mali rast cien zabrzdiť. Návrh z dielne podpredsedu vlády Štefana Holého (nom. Sme rodina) o výstavbe desiatok tisíc nájomných bytov za rok je predložený v parlamente. No poslanci ho opäť posunuli, už tretíkrát. Ak by ho napokon aj schválili, čo je vzhľadom na neustále debaty okolo detailov zákona nepravdepodobné, skutočné kladenie tehál sa nezačne skôr ako o rok.

Otázkou bude tiež to, ako plánuje meniť úrokové sadzby Európska centrálna banka. Rast cien – inflácia – je rekordný. Ak zvýši úroky, zvýši tým cenu peňazí, čím sa môže dostaviť zníženie rastu cien. Od úrokov ECB sa odvíjajú aj úroky na hypotékach. Ak ich zdvihne, mohla by predražiť hypotéky. No na druhej strane sa tým aj nepriamo utlmí rast cien bývania.