Podobné prepady o desiatky tisíc eur je vidieť aj v iných kútoch Slovenska a byty sa dajú kúpiť oveľa lacnejšie ako vlani. Najnovšie čísla nových cien nehnuteľností a dáta za tretí kvartál priniesol portál Nehnutelnosti.sk, ktorý je najväčší inzerentným portálom v krajine.
Z údajov tiež vyplýva, že narastá rozdiel medzi staršími bytmi, ktorých ceny klesajú viac, a bytmi v novostavbách, ktoré si svoju hodnotu držia, dokonca v niektorých novších projektoch aj rastú. „Vidieť tiež rozdielny vývoj podľa lokalít. Je to signál, že trh už v niektorých častiach Slovenska našiel rovnováhu a stabilizoval sa,“ hovorí analytik portálu Michal Pružinský. Ceny sa tak v podstate vrátili do roku 2021.
Aktuálny vývoj cien starších nehnuteľností je logickým návratom k štandardnému stavu, opisuje situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Hovorí, že medzi novostavbami a staršími nehnuteľnosťami by za bežných okolností mal byť cenový rozdiel približne 20 percent v prospech novostavieb. „Tento rozdiel vyplýva z ekonomickej logiky, keďže nový byt má zásadne dlhšiu životnosť a je z hľadiska nákladov na energie a prevádzku a aj opravy nepomerne lacnejší,“ tvrdí pre Pravdu. Je to podľa neho logické, že kvalitne postavená novostavba musí mať výrazne vyššiu cenu ako starší byt.
Pokles naprieč celým Slovenskom
Priemerná cena dvojizbového bytu v bratislavskom Ružinove klesla za rok o 25-tisíc eur. Menšie byty v Bratislave klesli v priemere od 11-tisíc až po 29-tisíc eur. Aj keď sú poklesy výrazné, byt v tomto segmente sa v hlavnom meste pohybuje v priemere okolo 205-tisíc eur.
Najvýraznejší prepad zaznamenala Banská Bystrica, kde cena menšieho bytu klesla medziročne až o 43-tisíc eur. „Pokiaľ chceme pochopiť regionálne rozdiely pri poklese cien bytov, je dobré sa pozrieť dozadu. V Banskej Bystrici rástli ceny v posledných rokoch najrýchlejšie, takže potenciál na znižovanie tam bol najvyšší. Naopak, v Nitre sa zvyšovali najpomalšie. Kto chce dnes byt pod Zoborom, na masívne zľavy preto čakať nemôže,“ hovorí pre Pravdu hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.
O vyše desaťtisíc eur zlacneli byty aj v Trnave či Trenčíne. V Košiciach dvojizbáky lacneli v rozmedzí od 13-tisíc až po 25-tisíc eur za rok. Analytik Búlik upozorňuje, že v Košiciach sa podľa čísiel už trh vo výraznej miere stabilizoval, keď v niektorých štvrtiach cena 2-izbových bytov oproti predchádzajúcemu štvrťroku narástla, kým v iných klesla.
Centrum Bratislavy neklesá ani v kríze
Podobný cenový výpredaj je vidieť aj pri trojizbových bytoch. Pre porovnanie – najväčší prepad pri trojizbových bytoch až o 51-tisíc eur zaznamenala Bratislava III, ktorá zahŕňa Nové Mesto, Raču a Vajnory. V priemere od dvetisíc eur až po 40-tisíc klesli za rok väčšie byty v Košiciach. Podobné cenové prepady boli zaznamenané aj v ostatných krajských mestách.
Výnimkou je centrum Bratislavy, kde ceny medziročne stúpli až o takmer 17 percent. Bratislavské Staré Mesto tak ide opačným smerom ako zvyšok Slovenska. „Cena 3-izbových bytov v centre Bratislavy neklesá ani v krízových obdobiach. Majitelia týchto nehnuteľností vedia, že skupina prémiových zákazníkov lokality je stabilná a dostatočne veľká,“ opisuje nárast cien analytik Pružinský.
Kubrický vysvetľuje, že treba brať s rezervou čísla o prudkom medziročnom zdražení trojizbových bytov v bratislavskom Starom Meste. „Háčik je v tom, že za posledný rok sa tu zmenila štruktúra ponuky. Starších, teda lacnejších bytov ubudlo a novších, teda drahších, naopak, pribudlo,“ tvrdí pre Pravdu.
Predaj bytov sa prepadol
Obdobie extrémne nízkych úrokových sadzieb sa skončilo a hypotéky sa začali s nárastom sadzieb zdražovať. Kým pred zhruba dvoma rokmi bolo možné dostať hypotéku pod jedno percento, dnes je priemerná sadzba na hypotéky na Slovensku 3,9 percenta. Vyššie úrokové sadzby sa podpísali na vyšších mesačných splátkach hypoték. Kým v časoch jednopercentných úrokov bola splátka hypotéky zhruba tretina celkových výdavkov domácnosti, dnes, v časoch vyšších úrokoch, idú na splácanie úveru až dve tretiny celkových výdavkov domácnosti.
Aj napriek vyšším splátkam je na Slovensku situácia so splácaním úverov dobrá. Výkonný riaditeľ Finančného kompasu Matej Dobiš vysvetľuje, že v prípade hypoték je podiel nesplácaných hypoték len 1,8 percenta. „Máme veľmi dobrú disciplínu pri splácaní hypotekárnych úverov,“ povedal na konferencii TA3 s názvom Developeri Matej Dobiš.
Developeri hovoria, že situácia s predajom bytov je dramaticky iná, než pred dvoma rokmi. Vtedy predali všetko a hneď, teraz predaj bytov prudko klesol. „Máme tu najhorší predaj bytov za posledných 25 rokov,“ opísal situáciu Jozef Šimek, partner investično-developerskej spoločnosti Occam Real Estate. Developeri menia stratégie a sťahujú projekty, ktoré mali pripravené. S výstavbou bytov sa neponáhľajú, projekty idú často do zásuvky.
Developeri tiež upravujú ponuku tak, že prispôsobujú nové byty, teda ich zmenšujú. „Zlú dostupnosť bývania sa snažíme kompenzovať zmenou výmery,“ vysvetľuje Šimek. Pokles cien je podľa neho vidieť viac na sekundárnom trhu, teda pri bytoch „z druhej ruky“. „Treba rozlišovať medzi novostavbami a staršími bytmi. Novostavby si držia ceny, aj keď išli o jedno či dve percentá dole,“ hovorí.
Aj šéf developerských projektov YIT Slovakia Peter Dovala hovorí, že je tu najslabší predaj bytov od roku 2002 a najmenej začatých projektov za posledných desať rokov. Vidíme tiež trend zmenšovania bytov. Jediná šanca ako prežiť pokles, je vyrovnať sa so situáciou a byť efektívnejší. Podľa neho si treba priznať, že realitný sektor funguje v cyklickom systéme. Mali by sme súčasnú situáciu podľa neho nazvať korekciou na trhu pred prasknutím realitnej bubliny. „Trend zmenšovania bytov je jedna z možností, ako zlepšiť dostupnosť bývania,“ povedal s tým, že neexistuje metropola, kde by sa nezmenšovala výmera bytov.