„Dostupnosť bývania na Slovensku sa tak v prvom štvrťroku zhoršila, keďže rast disponibilných príjmov už teraz výrazne zaostáva za rastom cien nehnuteľností s výhľadom, že rast nominálnych miezd v prvom štvrťroku nepokryje spomínané tempo a tým tieto nožnice ešte rozšíri,“ hovorí analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák.
Cena bytov aj domov v prvom štvrťroku tohto roka za jeden štvorcový meter vystúpila na 2 510 eur. Marcová priemerná mzda sa dostala na úroveň 1¤342 eur v hrubom. Zjednodušene to znamená, že na jeden štvorcový meter treba takmer 1,9 priemerného platu. Na priemerných sto štvorcových metrov je tak potrebné odpracovať približne 190 priemerných platov. Zhruba pred rokom na to stačilo „iba“ 149 výplat, pred tromi rokmi 136 mesačných platov. Pred piatimi rokmi na rovnakú výmeru stačilo 134 mesačných platov.
Denníkom Pravda oslovení ekonómovia tvrdia, že silný rast cien poháňali ľudia, ktorí si chceli rýchlo vybaviť nový úver za relatívne nízke úroky na hypotékach. „Aj keď úrokové sadzby hypoték začali od januára postupne rásť, do konca marca sa stále držali na veľmi nízkej, všeobecne dostupnej úrovni. Noví žiadatelia mohli v prvom kvartáli 2022 získať hypotéku za veľmi výhodných podmienok a ľudia s hypotékami si úver dokázali navýšiť a refixovať s veľmi nízkym úrokom,“ vysvetľuje Marián Búlik s tým, že stále majú ľudia veľa úspor a nezamestnanosť je relatívne nízka a ani ekonomika nespomaľuje kvôli vojne.
Údaje o úveroch naznačujú, že domácnosti sa na začiatku roku snažili využiť ešte stále nízke úrokové sadzby, konštatujú aj sami analytici Národnej banky. „Dopyt je paradoxne hnaný aj postupným nárastom úrokových sadzieb, keď mnohí potenciálni kupci sa snažia ešte využiť relatívne stále nízke úrokové sadzby a zabezpečiť si hypotéku a kúpu bytu čím skôr, kým si to, obrazne povedané, ešte môžu dovoliť,“ potvrdzuje hlavný ekonóm VÚB Banky Zdenko Štefanides.
Kto prv príde, ten prv berie
Odborník na reality spoločnosti FinGO.sk Viktor Obtulovič tvrdí, že ho rýchly rast cien neprekvapil. „Na trhu nebolo veľa dôvodov, ktoré by tento trend obrátili a postupné zdražovanie hypoték počas prvých troch mesiacov sa nepremietlo do zníženého dopytu po bývaní, práve naopak,“ vysvetľuje. Ľudia sa teda poponáhľali, aby dostali čo najlepšie sadzby, pretože také lacné už zrejme dlho nebudú. „Ceny nehnuteľností nemôžu kontinuálne stúpať závratným dvojciferným tempom donekonečna. Pokles cien nehnuteľností však v blízkej dobe nepredpokladáme. Na realitnom trhu platí stále tá istá rovnica – dopyt neutícha a niekoľkonásobne prevyšuje ponuku. Predávajúci stále majú navrch a aj oni udávajú tempo rastu, keďže si môžu vyberať z množstva záujemcov o kúpu. Preto k prasknutiu realitnej bubliny a zníženiu cenoviek bytov a domov v tomto roku nedôjde“ domnieva sa Obtulovič.
Ceny realít rastú doslova v priamom prenose a stále sme na trhu predávajúceho. „To znamená, že pri lepších nehnuteľnostiach, najmä pri novostavbách v dobrej lokalite o kúpu bytu často súperia viacerí záujemcovia, nehnuteľnosť sa napokon licituje, a tým pádom sa predá drahšie. Pri kúpe nehnuteľnosti teda platí ,kto prv príde, ten prv berie‘. O to viac sa treba na tento krok vopred finančne pripraviť,“ pokračuje Obtulovič.
Tvrdí, že predávajúci si veľakrát môžu vybrať, komu svoju nehnuteľnosť predajú a často uprednostnia práve kupujúceho, ktorý má finančné prostriedky pripravené v hotovosti, prípadne už má v bankách preverené svoje finančné možnosti.
Namieste je stále tá istá otázka – dokedy bude pokračovať veľmi rýchly rast cien domov a bytov. „Aj nezainteresovaný človek tuší, že medziročný nárast cien nehnuteľností takmer o štvrtinu nie je úplne normálny a mal by sa upokojiť,“ hovorí pre Pravdu odborník na financie z Katedry podnikových financií na Ekonomickej univerzite Pavel Škriniar.
Práve jarné vlny zdražovania hypoték môžu byť tými, ktoré spomalia rast cien bývania. Zatiaľ sa tak neprejavili, no z dlhodobého horizontu sa tak zrejme stane. „Pri vyšších sadzbách dlžník získa pri nezmenenom príjme nižší úver. Pri kupujúcich bez úveru tiež môže ochabnúť záujem o reality, keďže po zvýšení úrokových sadzieb majú viac zaujímavých investičných príležitostí aj medzi dlhopismi.
„NBS naznačuje zmenu trendu vývoja cien nehnuteľností do budúcnosti. Bude zaujímavé sledovať, či sa tak stane. Na trhu je totiž stále veľká skupina investorov, ktorí nie sú na hypotéky odkázaní a aj pri súčasných cenách je pre nich najlepšia investičná alternatíva práve nehnuteľnosť. Dá sa predpokladať, že práve oni budú najviac ťahať ceny na realitnom trhu hore,“ zamýšľa sa hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.
V Slovenskej sporiteľni predpokladajú, že dôjde k útlmu rastu, respektíve k miernej korekcii. „Prudký prepad cien je menej pravdepodobným scenárom,“ dodáva Horňák.
Slabá ponuka tlačí ceny hore
Ako už spomínal Obtulovič, slabá ponuka tlačí ceny hore. Myslia si to viacerí analytici. „V prvom kvartáli bolo v ponuke naďalej veľmi málo bytov, dokonca v Bratislave sa ponuka novostavieb scvrkla na historicky najnižšiu úroveň 1 660 bytov,“ myslí si finančný odborník Marián Búlik zo spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko. Hovorí, že rast cien bývania bude závisieť od toho, ako bude Európska centrálna banka dvíhať sadzby. Čím drahšie by boli peniaze a úvery, tým viac by tlmili rast cien bytov a domov. Najmä Bratislava trpí veľmi nízkou ponukou a silným dopytom.
Kubrický si všíma, že domy už majú rekordné cenové nárasty za sebou. Záujem o ne totiž postupne klesá. „Drahšie pohonné hmoty, ako aj útlm pandémie spojený s rušením práce z domu znamenajú prudké zvýšenie nákladov na dochádzanie za prácou do miest z väčších vzdialeností. Kúpa rodinného domu za mestom, ktorá sa stala po začiatku pandémie novým fenoménom, stráca na atraktivite,“ dodáva odborník na nehnuteľnosti. Kubrický sa v nedávnom rozhovore pre Pravdu vyjadril, že ceny bývania sú nadhodnotené o 20 percent. A to naprieč Slovenskom.
„Na bublinu na trhu s bývaním máme poriadne nakročené a tento rast je neuveriteľný,“ povedal. Ani on si však nemyslí, že by malo dôjsť k nejakému náhlemu a veľkému prepadu cien. „Nemusí však automaticky ísť o veľkú korekciu, prasknutie bubliny. Na trhu je stále veľký nedostatok ponuky nehnuteľností,“ dodal v rozhovore Kubrický.