Kým v júli 2021 tvorilo refinancovanie 30 % všetkých nových úverov a v decembri iba 28 %, vo februári vyskočilo na 60 percent. Nárast úrokových sadzieb tak na Slovensku zásadne otočil mieru refinancovania úverov na bývanie.
Väčšina nových úverov bola refinančná
Objem čistých nových obchodov je reálne jediným ukazovateľom, ktorý hovorí o miere zadlžovania obyvateľstva. Toto číslo totiž meria, aký objem nových úverov banky v danom mesiaci poskytli. Kým tabuľka všetkých nových úverov na bývanie ukazuje od septembra 2021 neustály, každomesačný nárast, pri nových úveroch na bývanie vidíme výrazný zlom od januára 2022. Kým januárový objem sa takmer rovnal decembrovému (rozdiel oproti decembru bol len 50 miliónov eur), pri čistých nových obchodoch vidíme prepad o 360 miliónov eur. „Čísla ukazujú, že Slováci už v januári zareagovali na prvé zvýšenia úrokových sadzieb a výzvy odborníkov na zafixovanie úroku na dlhšie obdobie a začali svoje úvery refinancovať. V januári tvorili refinančné úvery takmer polovicu všetkých nových úverov, čo bolo takmer dvakrát viac ako v decembri,“ analyzuje čísla Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Čítajte viac Je priam alarmujúce, že na dôchodok si šetrí ani nie štvrtina Slovákov. Ako investujeme v porovnaní s Čechmi?
Vo februári sa tento trend ešte zintenzívnil a refinančné úvery dosiahli až 60 percent poskytnutých nových úverov na bývanie v danom mesiaci. „Vo februári dosiahol podiel refinančných úverov absolútny historický rekord. Pred pandémiou dosahoval podiel úverov, ktoré dlžníci refinancovali vo svojej banke alebo si ich preniesli do inej banky, dlhodobo štvrtinu až tretinu objemu nových úverov. Pritom v tom čase úrokové sadzby z mesiaca na mesiac klesali, čo prirodzene vytváralo stály dopyt po refinancovaní na úver s výhodnejšími podmienkami. Avšak keď úvodom tohto roka prišiel prvý nárast úrokových sadzieb o 0,2 percentuálneho bodu, Slováci sa zrazu dokázali rekordne zmobilizovať. Ešte nikdy banky neposkytli z celkového objemu nových hypoték viac ako polovicu na refinancovanie,“ vysvetľuje Marián Búlik.
Slováci sa dokážu zmobilizovať, ak môžu získať výhodu alebo sa vyhnúť sprísneným podmienkam Na porovnanie, v decembri 2019 – teda v rekordnom mesiaci celého predpandemického obdobia z hľadiska poskytnutých úverov na bývanie – tvorili refinančné úvery 37,6 %. Opačný rekord pochádza z júna 2018, kedy banky zaznamenali nebývalý nárast záujmu pred júlovým sprísnením podmienok poskytovania hypoték: refinančné hypotéky vtedy tvorili len 7 % objemu. „Tieto čísla jasne indikujú, že Slováci sa dokážu pri úveroch veľmi rýchlo zmobilizovať, keď tým môžu získať finančnú výhodu alebo sa vyhnúť potenciálnemu riziku. Jún 2018 bol posledný mesiac predtým, ako sa mal na Slovensku začať uplatňovať nový parameter DTI, čiže pomer celkovej zadlženosti k príjmu. V tomto mesiaci zrazu banky poskytli mesačne o 270 miliónov úverov viac, pričom v ďalších mesiacoch sa čísla vrátili k predchádzajúcemu priemeru. Vo februári sme videli rovnaký mobilizačný efekt, akurát v refinančných úveroch,“ uvádza Marián Búlik.
Slováci refinancovali úvery aj napriek pokute
Február 2022 priniesol hneď viacero rekordov. Tým najviditeľnejším je vôbec najvyšší objem nových hypoték za jediný mesiac v histórii (2,143 miliardy eur). Dovtedajší rekord z decembra 2021 prekonal o takmer pol miliardy eur (presne 479 mil. eur). Na porovnanie: to je viac ako kompletný objem úverov na bývanie, ktorý poskytli banky vo februári 2018.
Druhý rekord sa týka refinancovania. Za jediný mesiac Slováci refinancovali neuveriteľných 3,6 percenta všetkých hypoték, ktoré splácajú (35,2 mld. eur). Na porovnanie, v dovtedy objemovo rekordnom mesiaci december 2021 obyvatelia refinancovali takmer trikrát menej hypoték (1,3 %) zo všetkých vtedy splácaných hypoték.
Aj keď nie sú verejne k dispozícii detailné dáta o dôvodoch refinancovania, z dynamiky vývoja je jednoznačné, že výrazná väčšina refinančných úverov bola spojená s refixáciou úrokovej sadzby. Šéf odboru finančnej stability Národnej banky Slovenska Marek Ličák nedávno povedal, že tento rok končia fixácie 12 percentám všetkých hypoték, budúci rok 20 percentám a v roku 2024 približne 35 percentám hypoték. Objem refixovaných úverov (3,6 % portfólia) len v mesiaci februári (čiže za dvanástinu roka) zodpovedá viac ako štvrtine celoročného „prirodzeného“ objemu refixácií. „To jednoznačne dokazuje, aký výrazný záujem o refixovanie hypoték sme na Slovensku vo februári videli,“ poznamenal Marián Búlik. Zaujímavé sú aj príbehy z praxe, ktoré v niektorých prípadoch ukazujú až na istú mieru paniky z nárastu úverov. „Viacerí klienti boli ochotní prejsť na dlhú fixáciu aj za cenu 1 % pokuty, ktorú od nich banka požadovala pri predčasnom splatení. A to aj napriek tomu, že vývoj nijako neindikoval dramatické zvyšovanie úrokov, aké vidíme napríklad v susedných Čechách,“ hovorí M. Búlik.
Má zmysel prejsť na dlhú fixáciu?
Finančný analytik Marián Búlik odporúčal prechod na dlhú fixáciu od leta 2021, kedy bolo zrejmé, že kvôli rastúcej inflácii pôjdu úrokové sadzby skôr či neskôr hore. Aj keď sa tak zatiaľ v prípade ECB nestalo, toto očakávanie sa už od úvodu tohto roka prenieslo do vyššej ceny peňazí na medzibankovom trhu. Keďže na Slovensku nevieme odhadnúť, ako veľmi a v akom čase narastú úrokové sadzby, prejsť na dlhšiu fixáciu sa jednoznačne stále oplatí každému, komu zostáva viac ako polovica splatnosti úveru.
„Pri splatnosti 20 rokov, ktorá prevažuje pri hypotékach na Slovensku, ide o zaistenie stabilnej splátky na najbližšiu dekádu s úrokom, ktorý bude v budúcich rokoch vysoko pravdepodobne nedosiahnuteľný. Čiže každému, kto ešte nesplatil polovicu úveru a fixácia mu končí za menej ako 5 rokov, odporúčam pokúsiť sa čím skôr o novú, dlhšiu fixáciu. V ideálnom prípade odporúčam zafixovať úver na 10 rokov, pri dlhých splatnostiach až na 20 rokov. Ešte stále nie je neskoro, keďže rast úrokov tento rok ešte zaručene neskončil. Len týmto spôsobom si v čase rastúcich cien a všeobecnej neistoty zaistíte stabilnú splátku,“ odporúča Marián Búlik z OVB.