Stavebný zákon má takmer 45 rokov, už viackrát bol novelizovaný. Prečo ste sa ho rozhodli úplne zmeniť?
Už niekoľko vlád po sebe to sľubovalo. Pôvodný zákon bol pritom koncepčne vytvorený pre potreby socialistickej spoločnosti, a teda centrálneho plánovania. Novelizovaný bol už viac ako 40-krát. A to najmä pod vplyvom prijímania európskej legislatívy po vstupe do únie. No aj napriek všetkým zmenám zákon stále nevyhovuje potrebám 21. storočia. Musí byť totiž procesne nastavený tak, aby spĺňal terajšie podmienky v rámci stavebných záležitostí.
Prečo stavebnú agendu a tiež nájomné byty rieši Úrad vlády a nie rezort dopravy, ktorý sa zaoberá výstavbou?
Ide primárne o legislatívnu agendu, ktorá je nadrezortného charakteru a zasahuje do mnohých oblastí. Treba si uvedomiť, že stavebný zákon je hlavne o tom, ako veci vybaviť a získať stavebné povolenie, nie o tom, ako má vyzerať tehla. A aj preto sa rozhodlo, že sa táto agenda presunie k nám. Rovnako je to aj pri nájomných bytoch. Nejde o to, že by sme na Slovensku nevedeli postaviť bytovku, ale o bariéry v legislatíve. Tie nielenže demotivujú, ale i znemožňujú výstavbu nájomných bytov.
V akom štádiu prípravy je stavebný zákon? Kedy bude predstavený verejnosti?
Naším cieľom je dostať ho do leta na vládu. Rádovo je to päť až šesť týždňov od toho, aby sme ho vložili do medzirezortného pripomienkového konania. Doteraz k tejto téme prebehlo viac ako sto oficiálnych stretnutí, a to i napriek problémom spojeným s pandémiou. Na zákone pracujeme už od mája minulého roka a návrh má už teraz sto strán.
Aké zmeny novela prinesie? Urýchlia sa stavebné povolenia alebo sa zníži byrokracia?
Jedno i druhé. Momentálne je Slovensko na 146. mieste rebríčka Doing Business. Hlavným dôvodom, prečo sme na takomto nelichotivom mieste spoločne so štátmi rovníkovej Afriky, je práve pomalosť stavebného konania. Druhým zásadným problémom je vysoká miera byrokracie. Aj preto chceme procesy sprehľadniť a zjednodušiť. A tiež zamedziť vzniku šedých zón, kde vzniká priestor na korupciu.
Foto: Ivan Majerský, Pravda
Ako?
V novele nastavujeme rozhodovací proces tak, aby tam, kde potrebujete o niečom rozhodnúť, existovali len dve možnosti – áno alebo nie. Čiže už žiadne – možno či uvidíme. Navyše, dnes stavebné právo reguluje 84 procesov. Novela ich redukuje na 13 a usporiada tak, aby boli zrozumiteľné, jednoznačné a transparentné. To umožní znížiť skoro 300 dní, ktoré sú dnes potrebné na vydanie stavebného konania, na cieľových okolo 45.
Čo konkrétne to bude znamenať pre stavebníka?
Počítame s elektronizáciou celého stavebného konania. Nejde pritom len o redukciu procesov – teda ich elektronické doručovanie a vedenie spisu, ale aj digitalizáciu. Po novom projektant, ktorého i teraz musí mať každý stavebník, nahrá do systému projektovú dokumentáciu. Systém následne automaticky osloví dotknuté osoby a spustí 14-dňovú lehotu na posúdenie projektu. V prípade, že budú mať dotknuté osoby výhradu technického charakteru – či už pôjde o rozpor s územným plánom, alebo s technickými normami, môžu vzniesť námietku. Rozpor sa bude riešiť na úrovni stavebného úradu, ktorý bude fungovať ako arbiter pri rozporových konaniach. To bude zásadná zmena oproti súčasnosti, keď stavebník čaká na posúdenie projektovej dokumentácie zo stavebného úradu aj mesiac, dva či tri. Po novom bude stanovená lehota, dokedy je možné s projektovou dokumentáciou nesúhlasiť. A ak nebude vznesené žiadne nesúhlasné stanovisko, systém ju automaticky odobrí.
Dnes sa často stavia načierno a stavba sa spätne legalizuje. Systém, ktorý chceme zaviesť my, vylučuje čierne stavby v chránených oblastiach.Štefan Holý, podpredseda vlády pre legislatívu a strategické plánovanie
Aký bude teda rozdiel pri stavbe povedzme v prípade developerského projektu a pri stavbe rodinného domu?
Pri stavbe domu je menej účastníkov konania ako pri developerských projektoch. Je tak i menšia šanca, že dôjde k rozporom. Preto bude povolenie na výstavbu domu rýchlejšie. Taktiež odpadne povinnosť územného konania, keďže bude vypracovaná územno-plánovacia dokumentácia. V praxi tak namiesto územného a stavebného povolenia ostane len schválenie stavebného návrhu a následné potvrdenie projektovej dokumentácie. Ľudia ušetria čas, behanie po úradoch a tiež peniaze.
Návrh zákona však už teraz kritizujú hlavne primátori a starostovia. Podľa nich ním obce a mestá úplne stratia možnosť ovplyvňovať výstavbu na svojom území. Samosprávy totiž podľa návrhu strácajú stavebné úrady. Majú síce právo podať záväzné stanovisko, no v prípade rozporov o ňom rozhodne už spomínaný novozaložený štátny úrad. Podľa starostov tak novela zákona neprinesie zjednodušenie procesu, iba dá viac právomocí do rúk developerov. Ako vnímate túto kritiku?
Dozvedeli sme sa o nej cez médiá a neoficiálne.
Čiže ste s nimi o pracovnej verzii zákona nediskutovali?
Na Hospodárskej a sociálnej rade som všetkým zúčastneným vrátane predsedu Združenia obcí a miest Slovenska (ZMOS) predstavil stručné koncepčné zhrnutie zákona. A v nadväznosti na to sme sa dohodli, že každý dostane pracovnú verziu novely. Poprosil som ich, aby nám zaslali svoje pripomienky. Chceli sme vedieť, či daný materiál je koncepčne v poriadku, alebo majú výhrady. Každý má totiž iný pohľad a praktickú skúsenosť. Čo ma však zamrzelo je, že ZMOS namiesto zaslania pripomienok zvolal tlačovku a doslova nás nepekne urazil.
Čiže ste ich námietky predtým nevideli?
Nie. Dozvedeli sme sa o nich len z tlačovky. A aj to bol skôr hysterický výbuch hnevu, ako samotné námietky. Vecná diskusia nebola, ale dúfam, že čoskoro bude. Takéto výkriky cez médiá zväčša nevedú k výsledku v legislatívnom procese.
Je ich kritika oprávnená?
Nie je to o tom, že Holý tvrdí, že samosprávy niečo robia zle a treba im z rúk zobrať kompetencie. Vôbec to totiž tak nie je. Aj Generálna prokuratúra sa v roku 2018 vyjadrila, že veľmi výrazným nedostatkom prenosu kompetencií na obce, a to najmä na úseku stavebného poriadku, je určitá forma zaujatosti v rozhodovacom procese. Nezriedka sa podľa zistení prokuratúry vyskytujú prípady, keď starosta, respektíve primátor spôsobuje značné obštrukcie pri vydaní niektorých povolení. Napríklad ak ide o stavbu, ktorá je v jeho ponímaní nežiaduca, alebo ide o osobu žiadateľa, ku ktorej je v nepriateľskom vzťahu. A, naopak, v niektorých prípadoch je zrejmá snaha vyhovieť žiadateľovi i za cenu porušenia zákona. Starostovia podľa prokuratúry častokrát chápu niektoré kompetencie ako nástroj na presadzovanie svojich politických a často bohužiaľ aj finančných záujmov. Prokuratúra tak v zásade hovorí, že primátori zneužívajú svoje pečiatky na osobné či politické ciele. A to je neprijateľné.
Očakávate, že prinavrátenie kompetencií štátu bude mať dosah na rýchlosť stavebných konaní?
Samozrejme. Aj Generálna prokuratúra hovorí, že neodbornosťou zamestnancov, predovšetkým v obciach, dochádza k zmätočnosti povoľovacích konaní. Vyžaduje sa množstvo absurdných dokladov od stavebníkov, a to aj k najjednoduchším stavbám. Ľudia tak neraz doslova strácajú nervy a postavia veci načierno. Riešením je, ak bude veci opäť riešiť štát. A to nehovorím len ja, ale aj odborná verejnosť, s ktorou sme mali viacero stretnutí.
S kým ste teda rokovali? Bola na stretnutí aj Únia miest Slovenska?
Únia miest Slovenska dostala pracovný podklad rovnako. Zachovali sa presne tak isto ako Združenie miest a obcí Slovenska. Namiesto toho, aby kultúrne odpísali, som sa ich postoj dozvedel z médií.
Oni však tvrdia, že od vás do dnešného dňa nič nedostali.
Osobne sme sedeli a všetko si vysvetľovali. Nechcem ich zhadzovať. Práve naopak. Vyzývame ich, aby prišli k rokovaciemu stolu. Chceme sa normálne rozprávať a nájsť konštruktívne riešenie. Na druhej strane, aj z ich strany vnímame nejednotnosť.
Akú?
Mal som diskusie s niektorými starostami, ktorí mi vyslovene povedali, že stavebný úrad nechcú, pretože je to pre nich stratová záležitosť. To, čo im štát dáva ako platbu, im pokrýva iba 40 percent nákladov. Starostovia tak musia brať peniaze z obecnej kasy a vydokladovať funkciu štátu. Podľa mojich informácií je takýchto starostov väčšina.
Foto: Ivan Majerský, Pravda
Bol by ale jeden úrad schopný zastrešiť celé Slovensko?
Áno, pôjde o špecializovaný osobitný stavebný úrad. A tak ako ostatné ústredné štátne orgány bude mať lokálne pobočky – a to minimálne na úrovni okresov. Nehrozí teda že by ľudí z regiónov niekto posielal na úrady do hlavného mesta. Zmyslom kompetenčnej centralizácie je zjednotiť rozhodovací proces. Zákon musí byť rovnaký pre celé Slovensko. Dnes majú stavebné úrady tendenciu robiť veci skôr podľa zvyku ako rešpektovať zákon. Aj preto sa v stavebných konaniach vyskytuje najviac nezákonností z titulu nezákonnosti konania obce.
Nezískajú však takouto centralizáciou developeri väčšiu voľnosť vo výstavbe?
Zásadne nesúhlasím. Aj dnes majú samosprávy originálnu kompetenciu v územnom plánovaní. Mnohí starostovia a primátori však nemajú urobený územný plán a vydávajú len územné rozhodnutia v konkrétnej veci. Nový zákon vezme stavebné konanie späť do rúk štátu a sprofesionalizuje ho cez projektantov, ktorí získajú väčšiu zodpovednosť. Zároveň posunieme ťažisko fungovania obcí a miest do územného plánovania. Samosprávy tak namiesto povoľovania každej jednej stavby budú musieť stanoviť jasné pravidlá pre rozvoj územia. Teda vypracovať kvalitný územný plán – a to taký, aby investor, ktorý na danú parcelu príde, presne vedel, čo na nej môže a čo nemôže stavať.
Neobávate sa, že vznikne viac stavieb v chránených oblastiach?
Dnes sa často stavia načierno a stavba sa spätne legalizuje. Systém, ktorý chceme zaviesť my, vylučuje čierne stavby v chránených oblastiach. Budú označené ako neskolaudovateľné. V prípade, že si takúto stavbu v rozpore so zákonom postavíte, nikto vám ju nikdy neskolauduje. A ani nepripojí na vodu, elektriku či plyn. Štát navyše bude môcť rozhodnúť o jej odstránení a náklady zapíše ako ťarchu na pozemok.
Bude pri stavebnom povolení, hlavne pri väčších developerských zámeroch, stále potrebné doložiť posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA)?
Áno. Vychádza to z európskej legislatívy. Po novom však namiesto dvoch osobitných procesov bude jeden. Keď stavebník dostane povolenie EIA, súčasne bude mať aj povolenie stavebného zámeru. Celkovo tak namiesto troch konaní pôjde o jedno.
Bariérou výstavby nájomných bytov je i nefunkčný stavebný zákon.Štefan Holý, podpredseda vlády pre legislatívu a strategické plánovanie
Pomôže tento zákon aj zvýšeniu výstavby nájomných bytov?
Áno. Bariérou výstavby nájomných bytov je i nefunkčný stavebný zákon. Keď musíte roky čakať na stavebné povolenie a prejsť 84 procesmi, pričom platíte armádu projektantov, náklady sa premietajú do ceny bytu. Postupne tak môže ísť o astronomické sumy, čo si už ľudia nemôžu dovoliť. Navrhli sme preto koncept výstavby nájomných bytov, ktorý chceme čoskoro odprezentovať na koaličnej rade.
O čo ide?
Koncept je postavený na tom, že štát vyvolá dopyt po nájomných bytoch a posunie ho na finančné inštitúcie, ktoré majú záujem investovať do ich výstavby. Tie vykúpia u developerov povolenú kapacitu. Iba v Bratislave je povolených 45– až 50-tisíc bytov v rámci územnoplánovacej dokumentácie. Ďalšie byty sú navyše povolené v priľahlých obciach.
Koľko nájomných bytov sa takto na Slovensku postaví?
Viac ako 25-tisíc.
Dokedy?
Kalkulácie, ktoré aktuálne robíme, hovoria, že do piatich rokov pôjde o 50-tisíc nájomných bytov, pričom po prekonaní nábehovej krivky ich bude ešte viac.
Ako zabezpečíte, že nájomné v bytoch po výstavbe nebude stúpať?
Štát výmenou za priaznivé regulačné prostredie bude regulovať i cenu nájomného. Už dnes vieme povedať, že systém sa bude týkať 60 percent obyvateľstva. Nebudú to sociálne byty, pôjde o skupinu ľudí so stredným príjmom.
Ešte za prvej vlny pandémie sa zamestnávatelia viackrát dožadovali odškodnenia za to, že museli svoje prevádzky zavrieť. Tvrdia, že ste sa tejto problematike mali venovať aj vy. Ako situácia vyzerá teraz?
Chceli od nás nárokovateľnú náhradu škody za rozhodnutia spôsobené štátom. Už teraz existuje zákon, ktorý za nezákonné rozhodnutie štátu priznáva poškodenému subjektu náhradu škody. Zamestnávatelia však chceli docieliť, aby sa odškodnenie priznalo i za rozhodnutie, ktoré je v súlade so zákonom. Už z princípu to nedáva zmysel, preto sme počas stretnutia v lete vyjadrili nesúhlasné stanovisko. Je neprijateľné, aby štát, ktorý sa správa v súlade so zákonom, niečo kompenzoval. Zodpovednosť za vyššiu moc naša legislatíva doslova vylučuje.
Štefan Holý (42), je podpredseda vlády SR. Študoval právo v Trnave a vo Viedni. Je bývalý advokát, špecializoval sa na obchodné vzťahy v stavebnom priemysle.