Na ilustráciu, ak by sa dané byty postavili na jednom mieste, vzniklo by mesto veľké ako Košice. Byty na jednej strane v krajine chýbajú, problémom však je, že ľudia ich kupujú príliš draho a zadlžujú sa tak často aj na 30 rokov dopredu. Preúverovanie môže v prípade krízy spojenej s rastom nezamestnanosti znamenať, že niektorí ľudia nebudú schopní splácať úvery, čo môže otriasť aj stabilitou bánk.
Národná banka Slovenska už síce obmedzila 100-percentné financovanie kúpy nehnuteľností cez úver, deje sa tak však v čase, keď je už bublina nafúknutá. Štatistický úrad včera uviedol, že v druhom štvrťroku tohto roka nehnuteľnosti zdraželi prudko až o 6,6 percenta. Štvorcový meter bytu v Bratislave stojí v priemere už vyše 1900 eur, čo pri 70-metrovom byte znamená cenu 133-tisíc eur.
„Riziko realitnej bubliny sa na Slovensku postupne zvyšuje,“ hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný kompas Maroš Ovčarik. Rast ponuky bytov by teoreticky mal ceny znižovať, no je podľa neho otázne, aký je celkový dopyt a kde má svoje limity.
Slováci pritom už aktuálne majú na krku hypotéky a spotrebné úvery spolu za 28 miliárd eur, čo je 3-násobok oproti roku 2008, keď naposledy prepukla kríza a s ňou spľasli nafúknuté ceny nehnuteľností.
K prasknutiu bubliny by však podľa riaditeľa odboru financovania nehnuteľností ČSOB Jozefa Futrikaniča nemuselo prísť. Platí to v prípade, ak sa rast cien utlmí. „Priemerné ceny sa blížia k maximám z roku 2008, ale úvery sú dostupnejšie, teda dopyt je stále silný,“ hovorí.
Oproti predkrízovému roku 2008 sú na tom lepšie makroekonomické ukazovatele ako nezamestnanosť, úspory obyvateľstva či priemerná nominálna mzda. Lenže ľudia splácajú podstatne viac úverov ako pred deviatimi rokmi.
Napriek opatreniam Národnej banky Slovenska (NBS) smerom k obmedzeniu úverov sa rast cien domov a bytov v druhom štvrťroku tohto roka opäť zrýchlil. Nehnuteľnosti tak medziročne zdraželi o 6,6 percenta.
V prvom kvartáli 2017 to bolo len 3,8 percenta. Hore išli ceny aj medzikvartálne – v druhom štvrťroku stúpli o 5,6 percenta. Rýchlejšie draželi v druhom štvrťroku tohto roka hlavne staršie nehnuteľnosti. Medziročne poskočili o 7 percent, medzikvartálne o 6,1 percenta. Nové nehnuteľnosti rástli medziročne o 5,3 percenta a oproti prvému štvrťroku stúpli ceny o 4,5 percenta.
Realitnú bublinu nateraz NBS vylúčila. Kompozitný index, ktorý zohľadňuje priemernú cenu bývania, sa aj v 2. štvrťroku nachádza pod rizikovým pásmom, tvrdia jej analytici. Ešte v prvom štvrťroku tohto roka však bol index v rizikovom pásme.
Ťahal ho tam rýchly rast cien na realitnom trhu – ceny rástli medziročne najrýchlejšie od roku 2008. V roku 2008 index avizoval veľkú realitnú bublinu, kým rok predtým ešte ukazoval, že ceny sú príliš podhodnotené.
V druhom štvrťroku 2017 sa rast cien bytov podľa údajov NBS mierne spomalil, no ceny domov a víl, naopak, zrýchlili. Priemerná cena nehnuteľností tak na štvorcový meter stúpla podľa analytikov menového úseku Národnej banky Slovenska medzikvartálne o 37 eur – teda o 2,8 percenta. Medziročne však išli v tomto období ceny hore o 7 percent. Do rekordných cien z roku 2008 však nehnuteľnostiam stále chýba takmer 12 percent.
Realitný trh chladili za posledné mesiace okrem dovoleniek práve prísnejšie pravidlá pre hypotéky od NBS. Po odrátaní výšky splátky a mesačného životného minima 198,09 eura musí záujemcovi o hypotéku od júla zostať ešte 10-percentná rezerva z príjmu. A to na každého člena domácnosti. Od januára budúceho roka bude rezerva už pätina príjmu. V najbližších mesiacoch by sa mala ustáliť cenová hladina hlavne pri starších nehnuteľnostiach.
Nízke úroky pri úveroch aj na vkladoch
<A> Počet rozostavaných bytov rástol nepretržite od roku 2003 – keď sa ich počty pohybovali niečo vyše 39-tisíc. Ide však o celkové číslo rozostavaných bytov – teda všetky, čo získali stavebné povolenie. Časť z nich sa nikdy nepostaví, prepadne im stavebné povolenie alebo sú rozostavané ako holá stavba už dlhé roky.
Vrchol dosiahli rozostavané byty ku koncu druhého štvrťroka 2009, keď sa veľmi tesne priblížili k hranici 70-tisíc. Nasledovalo kolísavé obdobie, v ktorom išli počty raz mierne hore, nasledované poklesom. Výstavba nových bytov bola po roku 2009 utlmená, keďže záujem o kúpu nehnuteľností bol nízky. Počty rozostavaných bytov zamierili opäť hore až v roku 2015. A dostali sa až na súčasných 72230 rozostavaných bytov.
Ešte predtým však poklesli úrokové sadzby pre hypotéky. Kým ešte v januári 2009 sa držali v priemere na 6,37 percenta, v januári 2015 klesli priemerne na 2,74 percenta a klesali ďalej. Ekonomike sa darilo a hore išiel aj záujem o novostavby.
Výstavbu momentálne ťahajú podľa Ovčarika hore nielen rastúce ceny nehnuteľností, ale aj vysoký dopyt ľudí stimulovaný úverovou politikou bánk. Priemerné úrokové sadzby hypoték a úverov na bývanie sa blížia k hranici 1,7 percenta. Najvýhodnejšie úvery sa dostali aj hlboko pod 1,5 percenta. Pod rekordné čísla rozostavaných bytov sa podpísali podľa Ovčarika aj „neatraktívne úrokové sadzby na vkladových produktoch v bankách“.
Na termínovaných vkladoch majú ľudia 34 percent svojich úspor, vysvetľuje Ovčarik, kým ešte pred tromi rokmi to bolo viac ako polovica. Mnohí nechávajú svoje úspory na bežných účtoch alebo hľadajú iné možnosti. A jedným z riešení sú práve reality. „Veľká časť bytov v rámci novostavieb je financovaných z úspor a nie z hypoték,“ hovorí Ovčarik.
Ustoja developeri riziko realitnej bubliny?
Keď sa pozrieme na štatistiku začatých bytov, tak v prvom kvartáli 2017 sa začalo stavať takmer o tritisíc menej nových bytov, ako to bolo v poslednom kvartáli minulého roka. Vtedy sa rozostavala takmer 7-tisíc bytov, čo je takmer toľko ako v štvrťrokoch 2008. Vo štvrtom kvartáli 2008 začala výstavba niečo vyše 7,6 tisíca nových bytov.
„Developeri zmierňujú tempo, aby na trhu nevzniklo riziko bubliny,“ predpokladá Lazík. To by mohlo vzniknúť, ak by sa naďalej vo veľkom stavali nové byty, no nebolo by kupujúcich. Zostali by tak rozostavané novostavby či prázdne budovy – takzvané mestá duchov, podobne ako to bolo po vypuknutí krízy v Španielsku. Už v roku 2016 bolo podľa neho začatých menej bytov ako rok predtým a ďalšie zníženie priniesol aj prvý kvartál tohto roka.
V budúcnosti tak možno budeme vidieť nárast počtu dokončených bytov oproti začatým. Počítať však treba s postupným dokončovaním bytov. Bublina na realitnom trhu tak nespľasne za rok, ale bude sa skôr ďalej nafukovať.
Ani podľa vývoja počtu stavebných povolení situácia nevyzerá pokojne. Počet stavebných povolení v poslednom štvrťroku 2016 stúpol medziročne o 85 percent. Pričom pri rezidenčnej výstavbe ide o 48-percentný nárast.
Záujem kupujúcich však môže stiahnuť aj zvýšenie úrokových sadzieb. Tie nateraz drží dole aj stimulačná politika Európskej centrálnej banky (ECB). No očakáva sa, že ECB začne onedlho obmedzovať svoje stimulačné opatrenia na zotavenie ekonomík eurozóny. Dá sa tak počítať, že príde aj k zvýšeniu úrokových sadzieb bánk. Práve očakávané zmeny ťahajú hore aj euro. Kurz prvýkrát od januára 2015 tento týždeň prelomil hranicu 1,2 dolára za jedno euro.
Nové byty zatlačia na ceny
Medzi cenami starších bytov a novostavbami je momentálne minimálny rozdiel. Dopyt po kúpe nových bytov pribúdajúce novostavby stále nevedia uspokojiť. „Rekordná výstavba, ak sa teda aj dokončí, by mala skôr tlmiť rast cien nehnuteľností,“ hovorí Lazík. Bez nových bytov by sa za súčasných podmienok ceny starších bytov zvyšovali ešte výraznejšie, dodáva.
Miera stlmenia bude závisieť od konkrétnych cien v konkrétnych projektoch a v konkrétnych lokalitách, upozorňuje riaditeľka realitnej kancelárie Bond Reality Daniela Danihel Rážová. „Trh sa skôr či neskôr zastaví, nie je možné, aby ceny narastali donekonečna,“ hovorí.
Nadhodnotené sú hlavne staršie byty. No ak sa na trh dostanú len drahé novostavby, pričom pretrvá nedostatok takzvaných sídliskových bytov, môže sa podľa nej stať, že ceny drahších bytov pôjdu dole a, naopak, „lacnejšie“ byty vyskočia nahor. Napríklad v Bratislavskom kraji totiž chýbajú cenovo dostupnejšie možnosti bývania.
Developeri však pre svoje nové projekty vo veľkej miere získavali kupujúcich ešte pred začiatkom výstavby. „V nedávnej minulosti, ale aj v prípade niektorých aktuálnych projektov, sme zaznamenali až 50-percentný predpredaj bytov,“ hovorí Futrikanič. Konkurencia dokončených a rozostavaných bytov v Bratislave stúpne podľa neho o dva roky tak, že pravdepodobne príde ku korekcii nárastu cien z posledných troch rokov. Následne by sa mali ceny stabilizovať.