Náročný prenos hypotéky. Biznis na úkor bývania

Preniesť hypotéku v priebehu niekoľkých dní do lacnejšej banky je na Slovensku niekedy neriešiteľný problém. Finančné domy s často drahými úvermi sú málokedy promptné pri poskytovaní dokladov potrebných na presunutie pôžičky k lacnejšej konkurencii.

, 14.07.2015 16:00
byt, reality, panelák, hypotéka Foto: ,
Prenášanie úverov na bývanie ku konkurencii je obrovský biznis. Ľudia môžu ušetriť desaťtisíce eur, banky sa preto zdráhajú vzdať sa klientov.
debata (17)

Vymeniť starú hypotéku za novú s nižším úrokom je možné bez zaplatenia sankčných poplatkov len v deň ukončenia fixácie úrokovej sadzby. Akýkoľvek iný termín je pokutovaný aj tisícmi eur.

„Stretli sme sa s prípadmi, keď pomalé vydávanie všetkých potrebných dokladov nakoniec zastavilo prenos hypotéky k lacnejšej konkurencii,“ povedal Maroš Ovčarik, výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas. Podľa zákona banky svojich klientov musia tri mesiace dopredu listom upozorniť na zmenu úrokovej sadzby. To je v mnohých prípadoch minimálny čas na vybavenie lepších podmienok existujúceho úveru. „Mne osobne trvalo vybavenie zmeny úverových podmienok až dva a pol mesiaca, čo je veľmi dlhá doba,“ dodal Ovčarik.

Banky s odchádzajúcim klientmi sú v podstate ekonomicky motivované na čo najpomalšie vydávanie dokladov. Keďže zákon im promptne konať neprikazuje, majú finančné domy viacero možností ako držať ľudí ďaleko od lacnejšej konkurencie. Od príliš dlho trvajúceho vyčíslenia úverového zostatku účtu cez schválne smerovanie zamestnancami banky na iný termín ako ukončenie fixácie až po neskoré upozornenie na potrebu nového znaleckého posudku určujúceho cenu bytu.

Úspora za celú splatnosť v desaťtisícoch eur

Na získaní najnižších úrokov pritom môžu ľudia mesačne ušetriť až stovky eur. Pred troma rokmi boli najvýhodnejšie úroky pri hypotékach na úrovni okolo 4,2 percenta za rok. V takom prípade mesačná splátka hypotéky 100-tisíc eur splatnej o 30 rokov je 489 eur za mesiac. Za tridsať rokov by tak klient banke vrátil 176-tisíc eur. Po troch rokoch splácania má ten istý klient v rámci ukončenia fixácie získať nižší úrok vo výške 1,8 percenta za rok. V takom prípade mesačná splátka hypotéky klesne na 370 eur za mesiac. Zníženie úroku kombinované so skrátením doby splácania na 27 rokov zníži v novej banke aj celkové preplatenie úveru na 120-tisíc eur. Na získaní nižších úrokov klient mesačne ušetrí 119 eur, na celkovom splatení hypotéky za zvyšných 27 rokov až 56-tisíc eur.

O úsporu môže klient prísť v prípade, ak si na prenesenie hypotéky nechal napríklad dva týždne. Nová banka totiž na to, aby mohla klientovi poskytnúť lacnejší úver, potrebuje doklad o vyčíslení úverového zostatku na účte. Bez tohto dokladu prenos hypotéky nie je možný. Lenže drahšie banky majú podľa zákona až tridsať dní na vyčíslenie úverového zostatku na účte. Neskorým vydaním dokladu tak majú drahšie banky legálnu možnosť na zinkasovanie pokuty za predčasné splatenie hypotéky. Sankcia môže byť až vo výške 5 percent z nesplatenej hypotéky, čo v prípade úveru vo výške 100-tisíc eur znamená povinnosť zaplatenia jednorazovej pokuty 5-tisíc eur. "Veľa klientov tak radšej nakoniec ostane v pôvodnej drahšej banke,“ uviedol Ovčarik.

Súčasná vláda tento problém plánuje riešiť zmenou zákona. Od začiatku roka 2016 si finančné domy pri prenesení hypotéky mimo doby fixácie budú môcť účtovať len skutočné náklady, ktoré im spôsobí predčasné splatenie úveru, a nie vysoké sankčné poplatky. Až čas ukáže, či sa bankám nové nariadenie nepodarí nejako obísť.

Úroky už príliš neklesnú

Navyše nová banka musí v katastri nehnuteľností vytvoriť vecné bremeno. Vybavenie tejto zmeny tiež trvá niekoľko dní. V praxi tiež veľmi dlho trvá, ak ľudia pri zmene fixácie žiadajú navýšenie pôvodnej hypotéky. V takom prípade na úspešné vybavenie všetkých formalít treba niekoľko mesiacov. Poslednou fintou zo strany bánk býva ponúknutie nižších úrokov v prípade pohrozenia k odchodu ku konkurencii. Ak si klient nezačne hneď vybavovať lacnejšiu hypotéku, ale bude čakať na lacnejšiu ponuku novej banky, môže sa mu stať, že opäť nestihne včas získať vyčíslenie úverového zostatku.

Od úvodu roka 2016 si finančné domy pri prenesení hypotéky mimo doby fixácie budú môcť účtovať len skutočné náklady.

V reklamách na prenos hypotéky lákajú ľudí hlavne menšie a stredné banky ako Prima banka, UniCredit Bank či Sberbank. Tie najčastejšie ponúkajú všetkým klientom rovnako nízke úroky bez ohľadu na výšku ich príjmu. Refinancovanie hypoték často tvorí až polovicu z portfólia nových hypoték. U ľudí s už uzatvorenou hypotékou je výrazne nižšie riziko nesplatenia úveru v porovnaní s novými klientmi bez úverovej histórie. V prípade návštevy pobočky výhodné ponuky dajú aj veľké finančné domy. V najväčšej slovenskej banke Slovenskej sporiteľni tvoria prenesené hypotéky každý štvrtý nový úver.

Súčasné nízke úroky považujú banky za tohtoročné dno. „Pokles klientskych sadzieb na historické minimá bol umožnený aj rekordne nízkymi sadzbami slovenských vládnych dlhopisov. V závere apríla však došlo k otočeniu tohto trendu,“ povedal Róbert Prega, hlavný ekonóm Tatra banky. Ďalším impulzom na rast úrokových sadzieb bola júnová konferencia Európskej centrálnej banky, kde jej prezident Mario Draghi komentoval nárast ako výkyv, na ktorý si trhy musia zvyknúť. „Reakciou bol ďalší nárast dlhodobých úrokových sadzieb,“ dodal Prega. V ekonomike pritom platí, že čím nižšie úroky na slovenských dlhopisoch, tým nižšie úroky ponúkajú banky pri hypotékach. „Jedna banka dokonca už začala úroky na hypotékach mierne zdvíhať. Z tohto dôvodu už úroky pri hypotékach pravdepodobne dosiahli svoje dno a do konca roka budú stagnovať na súčasných úrovniach,“ uzavrel Ovčarik.

© Autorské práva vyhradené

17 debata chyba
Viac na túto tému: #byty #úver #banky #hypotéka
Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy