Rozsiahla ponuka nehnuteľností z developereských projektov realizovaných v posledných piatich až siedmich rokoch, umožnila v hlavnom meste vytvoriť základ pre zdravšie fungovanie realitného trhu nájmu. Celkom určite bolo značné množstvo bytov z ponuky veľkých projektov kupovaných s cieľom budúcich investičných aktivít. Mnohí vlastníci v tomto duchu ponúkli svoje byty či apartmány k prenájmu. Informuje o tom Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca cien nehnuteľností z realitnej spoločnosti LEXXUS.
Nové platformy podporili trh nájmu, ktorý vďaka tomu dynamicky napredoval. Podľa Ondroviča trh sa začal rozvíjať aj v prípade strednodobého a dlhodobého nájmu, kde bola ponuka výrazne ťahaná dopytom.
Pomer síl na realitnom trhu pred marcom 2020 (prvý zaznamenaný prípad Covid 19 na Slovensku) bol rozdelený medzi trh nájmu a trh nehnuteľností určených na predaj v pomere 40:60, hovorí Ondrovič. V tých časoch bol vývoj trhu výrazne poznačený sezónnosťou a cyklami spojenými s nájmom. „Celkovú ponuku na realitnom trhu v Bratislave do marca 2020 tvorilo len slabých 40 percent nehnuteľností určených na prenájom. Zvyšnú, výrazne majoritnú časť (60 percent), tvorili nehnuteľnosti a ponuka určená práve na predaj,“ zhrnul Ondrovič.
Koronakríza výrazne zmenila pomery a zásadne zasiahla do vývoja celého realitného trhu na Slovensku. Podľa manažéra reakciou na prijímané opatrenia zo začiatku roka 2020 bolo, že počas druhého kvartálu 2020 sa celkové portfólio ponuky nehnuteľností na bratislavskom realitnom trhu prepadlo skoro o 4 percentá.
Čítajte viac Jurkovičovu Tepláreň otvorili. Takto vyzerá obnova za 13 miliónov (fotogaléria)
Počas ďalšieho kvartálu však veľa nehnuteľností určených na prenájom zostalo prázdnych. „Neistota, záväzky, tlaky na splátky hypoték majiteľov nehnuteľností určených na prenájom preto viedli v polovici roka 2020 k enormnému nárastu portfólia ponuky nehnuteľností v Bratislave. Hovoríme teda hlavne o trhu nájmov, ktorý ovplyvnil medzikvartálny nárast celkovej ponuky nehnuteľností o takmer 17 percent. Ide o jedny z historicky najvyšších prírastkov nehnuteľností na realitný trh,“ poznamenal Ondrovič.
Obrovská masová ponuka na realitnom trhu však oproti časom spred marca 2020 výrazne zmenila svoju podobu. Podľa slov Onrodviča sa v ponuke objavil historicky najvyšší objem nehnuteľností. Bolo to vraj spôsobené mnohými faktormi. Viacerí ľudia počas lock-downov zostali pracovať z domu a presúvali sa z prenajatých nehnuteľností späť k rodičom. Trh krátkodobého prenájmu teda prestal reálne, zo dňa na deň, efektívne fungovať.
„Pomer síl medzi ponukou na trhu nájmu a ponukou na trhu predaja sa naklonil výrazne v neprospech ponuky nehnuteľností určených na predaj. Dnes je pomer síl rozložený obdobne, kľúčom 40:60, avšak platí, že približne viac ako 60 percent ponuky na trhu nehnuteľností, tvorí ponuka bytov či apartmánov určených na prenájom. Len slabých 40 percent ponuky tvoria práve byty či apartmány určené na predaj,“ upresňuje Ondrovič.
Ďalej na zmena pomerov mala vplyv aj cena nájmov. Vysoká konkurencia viedla podľa slov manažéra v prvých fázach koronakrízy k zlacňovaniu nájmov, takmer o 17 percent. Mnohí vlastníci bytov, apartmánov či rodinných domov v tejto fáze uprednostnili nájomné na nákladovej hranici alebo jemne pod hranicou nákladov spojených s vlastníctvom nehnuteľnosti. V tejto fáze boli vlastníci ochotní prijať skutočnosť nevyhnutných jemných strát alebo nulového výnosu, len aby bola nehnuteľnosť prenajatá, dodáca
Vysoká konkurencia na trhu nájmu pretrváva aj dnes. „Je to spôsobené „pretlakom“ nehnuteľností, ktoré sú určené práve na prenájom. Navyše mnohé nehnuteľnosti z platformy krátkodobého či ultra-krátkodobého prenájmu sú ponúkane v nadštandardnom vybavení, čo ešte výrazne tlačí na redukciu cien nájmov u nehnuteľností ponúkaných v rámci strednodobých a dlhodobých nájmov,“ tvrdí manažér.
Ondrovič sa vyjadril k súčasnému stavu na realitnom trhu „výrazne zasahuje do investičných plánov a aktivít tým, že dochádza k významnejším redukciám ročných percentuálnych výnosov vlastníkov. Vo väčšine prípadov sú tak vlastníci nehnuteľností motivovaní dohodnúť sa s nájomcom na cene, než si ohroziť stratu nájomcu, a teda aj ďalšie zníženie ročného výnosu z nájmu.“
Zmena na trhu je aj z tohto pohľadu celkom citeľná. Jednotlivé percentuálne výnosy sú rozdielne od lokality. „Dnešné ročné výnosy z prenájmu nehnuteľností oproti minulosti citeľnejšie klesli a dosahujú rozpätie od 3,18 – 2,85 percenta p.a. V rámci výhľadu do najbližšej budúcnosti sa v percentuálnych ročných výnosoch očakávajú ďalšie poklesy. Je tak možné badať trend, kde sa trh nájmov svojim nastavením z investičného pohľadu začína približovať podmienkam fungujúcim napríklad vo Viedni, Prahe alebo Budapešti,“ uzatvára Ondrovič.