Kúpiť si nový byt či dom? Dostupnosť bývania je najhoršia za posledné roky, platy nestíhajú. Využiť to môžu developeri

„Za znížením dostupnosti bývania je ďalší výrazný rast cien nehnuteľností, čím sa bublina viac a viac nafukuje,“ tvrdí finančný špecialista Miroslav Majcin zo spoločnosti UBP.

Novú situáciu využívajú aj developeri. Do zmlúv vložia takzvanú „inflačnú doložku“. Tá sa nachádza spravidla v zmluve o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy. Práve tam sa môže ocitnúť bod, o koľko percent bude nehnuteľnosť drahšia pri podpise finálnej kúpy.

„Na svetlo sveta ich developeri začali vyťahovať posledné tri až šesť mesiacov. Stretol som sa s navýšením o 6– až 8-tisíc eur,“ hovorí pre Pravdu hypotekárny špecialista Prosight Slovensko Miroslav Tomáš. To môže byť ale pre klientov veľký problém, pretože už majú dohodnutú hypotéku na určitú sumu a doplácať musia často z vlastného vrecka. Riešením je vybavovať úver nanovo, no to je dosť náročné. Možno si ho nevybaví, doplatiť cenu za bývanie však musí. Buď má človek úspory, požičia si od rodiny alebo si zoberie „spotrebák“ s oveľa vyššími úrokmi.

Čítajte viac Zdražovanie pokračuje. Štvrť milióna za byt je nový štandard

„Buď doplatí, alebo mu developer byt nepredá. Potom musí splatiť rozčerpanú hypotéku aj so zmluvnou pokutou vo výške jedného percenta z čerpanej sumy. Je teda škodný, a nie je na vine. Inak developer predá byt ďalšiemu záujemcovi a drahšie,“ opisuje skúsenosti z praxe Tomáš.

Podobné doložky v zmluvách v poslednom čase zaregistroval aj finančný špecialista Ivan Kahanec z Brokerie. „Registrujeme to aj ako problém u klientov, ktorí už majú schválenú hypotéku na pôvodnú kúpnu cenu. Im sa môže stať, že im banka navýšenie neschváli a musia navýšenie financovať z vlastných zdrojov,“ opisuje problémy. Na druhej strane je pravdou, že rastú ceny stavebných materiálov a developeri to pred niekoľkými rokmi nemohli predvídať.

Denník Pravda oslovil s otázkami o navyšovaní kúpnych cien niektorých z najväčších developerov. Odpovede zaslalo iba J&T Real Estate. Jeho hovorca Daniel Suchý tvrdí, že ich klientom garantujú ceny a podmienky v zmluvách o budúcich zmluvách na kúpu nehnuteľnosti. „Zmluvy neobsahujú inflačné doložky, ani klientom nedávame dodatky, ktoré by súviseli s navyšovaním cien z dôvodu nárastu stavebných nákladov. Nárast cien vstupov sa môže premietnuť do cien voľných bytov a nových projektov,“ tvrdí Suchý.

Zlá správa pre klienta

Kahanec si myslí, že developeri by mohli byť voči ľuďom ústretoví. „Napríklad v tom, že umožnia kupujúcim v takomto prípade odstúpiť od zmluvy vrátane vrátenia dovtedy uhradených častí kúpnej ceny. Napríklad rezervačného poplatku alebo inej časti splátky ceny. Vzhľadom na nedostatok bytov spravidla nebudú mať problém byty predať iným záujemcom,“ dodáva.

Ak developeri takéto doložky pridávajú do zmlúv domov či bytov, ktoré postavili ešte za staré ceny, hypotekárny špecialista Gergély Kovács z Gepard Finance to považuje za neprimeranú manipuláciu cien. „Tam, kde má aj developer vyššie náklady súvisiace s výstavbou, je normálne, že bude aj kúpna cena navýšená. Ale pri nehnuteľnostiach, ktoré boli dokončené ešte pred celoplošným zdražením stavebných materiálov, je to neprimerané,“ konštatuje.

Záujemcovia o nový byt či dom tak z hľadania novej strechy nad hlavou môžu mať hlavu v smútku. A to najmä z toho, že výrazná zmena trendu sa v najbližšej dobe neočakáva. Kým úroky v bankách nemajú kam klesnúť, strop cien bývania neexistuje.

Kto dá viac, ten berie

Problémy s dostupnosťou bývania si v praxi všimol aj Miroslav Tomáš. „Vo vzorke desiatich klientov dopytujúcich po kúpe nehnuteľností je 30 percent takých, ktorí si to nemôžu dovoliť,“ hovorí s tým, že pred dvoma rokmi by bolo takých ľudí oveľa menej.

V praxi sa často deje to, že ľudia sa musia uskromniť. „Prvotný zámer kúpy dvojizbového bytu sa mení na jednoizbák alebo garsónku,“ vysvetľuje s tým, že sa stretol aj s veľkým bojom o byty. Mnoho realitných kancelárií dokonca dáva do rezervačných zmlúv aj bod, že záujemca, ktorý ponúkne vyššiu cenu, ten „vyhráva“. „Za tento rok som sa osobne stretol s preplatením vyššou cenou zatiaľ desaťkrát,“ dodáva Tomáš.

Inou možnosťou je zľaviť z nárokov a namiesto mesta ísť bývať na dedinu. „Kým pred pár rokmi priemerne zarábajúci Slovák si mohol dovoliť kúpiť nehnuteľnosť aj v lukratívnejšej časti v obci, teraz už musí hľadať nehnuteľnosť inde, napríklad na dedine,“ konštatuje Kovács.

Zhoršujúcu sa dostupnosť sledujú aj analytici z Realitnej únie. Hlavným problémom je veľmi rýchly rast cien nehnuteľností. Ich analytik Vladimír Kubrický to vysvetľuje lacnými pôžičkami. „Kľúčom k tajničke je nízka cena peňazí, keď úročenie hypoték je pod jedným percentom. Kupujúci si na byty a domy požičiavajú, pričom splátka úveru im dnes zhltne oveľa menej peňazí ako pred desiatimi rokmi, keď úrokové sadzby boli na piatich percentách,“ tvrdí.

Čísla hovoriace v neprospech záujemcov o bývanie stále pribúdajú. Nedávno to dokázal aj takzvaný Property index 2021 od konzultačnej spoločnosti Deloitte. Priemerný Slovák si podľa neho musí odložiť 10,6 priemerného ročného platu na to, aby si mohol kúpiť priemerný byt s rozlohou 70 metrov štvorcových. Vlani mu na to stačilo „len“ 9,9 priemerného ročného platu.

Slovensko sa tak umiestnilo na tretej najhoršej pozícii z porovnávaných krajín. Horšie s dostupnosťou sú na tom iba Srbi a za nimi Česi. „Čím jednoduchšie a lacnejšie sa človek dostane k úveru, tým má väčšiu tendenciu tieto peniaze investovať, najčastejšie práve prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti,“ komentovala výsledky štúdie Dagmar Yoder z Deloittu.

Slová odborníkov potvrdzujú aj posledné čísla za druhý kvartál tohto roka o medziročnom raste takmer 19 percent. Pre porovnanie, platy narástli v priemere iba o 10,5 percenta. Treba však pripomenúť, že Národná banka zbiera takzvané ponukové ceny. To sú ceny z inzerátov. Naopak, Štatistický úrad začal po novom zbierať ceny skutočných obchodov – teda reálnych predajov kupujúcim. Slovenskí štatistici za rovnaké obdobie uvádzajú rast „iba“ 4,8 percenta.

Rast bude pokračovať

Pre ľudí zháňajúcich nové bývanie je zlou správou to, že odborníci neočakávajú zmenu trendu k lepšiemu. Gergély Kovács si myslí, že je za tým aj vysoký záujem a slabá ponuka, ktorá nestačí uspokojovať záujemcov. „Dopyt po novom bývaní zo strany obyvateľstva neustále rastie a novopostavené nehnuteľnosti tento záujem nevedia obslúžiť, preto predpokladám, že tento trend ešte naďalej bude pokračovať,“ dodáva Kovács.

„Myslím, že do konca roka 2023 budú ceny nehnuteľností stále rásť, aj keď miernejšie, no mzdy tomu rastu naďalej nebudú stíhať,“ prognózuje do budúcnosti Miroslav Mandzák z maklérskeho domu Universal. Okrem rastu cien bývania hrá proti ľuďom aj to, že úroky na hypotékach nemajú kam klesnúť. „Úroky sú dnes na historických minimách a už nemajú kam klesať. Naopak, ceny nehnuteľností majú kam rásť,“ prízvukuje Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko.

Aj keď sa dostupnosť stále zhoršuje, v súčasnosti je podľa dát stále relatívne dobrá, myslia si ekonómovia z Národnej banky. Dobrá dostupnosť je podľa nich najmä preto, že v poslednom období Slovákom rýchlo rástli platy a ešte rýchlejšie padali úroky na hypotékach – to zlacňovalo mesačné splátky. No tieto časy sa už skončili.