Dostupnosť bývania je dlhodobo najhoršia najmä na západe krajiny. Stalo sa štandardom, že sa vykupujú staršie byty, no ich počet rekordne klesá a cena tak stúpa. V Bratislave zdraželo bývanie o desať percent medziročne, pričom naprieč krajinou stúpli ceny bývania až o 12 percent. Rozmohol sa totiž fenomén drahej výstavby – chýbajúce byty v strednej cenovej kategórii sú špecialitou hlavného mesta. Existujúce a pôvodné byty zdraželi tiež, no stále sú to jediné, čo si môžu bežní kupujúci dovoliť.
Kúpiť byt však nie je jediný problém. Ak aj dokážete splácať priemernú dvojizbovú nehnuteľnosť, jej cena vám život tak či tak skomplikuje. Priemerný tridsiatnik v skutočnosti zarábajúci 1 200 eur by si mohol kúpiť byt pod 70 metrov štvorcových za asi 234-tisíc eur. Banka mu pri súčasných obmedzeniach požičia s úrokom 3,2 percenta tak 100-tisíc, teda sotva polovicu. Keď by aj našiel banku, ktorá by bola ochotná poskytnúť mu úver na 80 percent, splátka hypotéky by bola niečo pod 780 eur. Po prirátaní energií dá za bývanie takmer celý príjem.
Z trhu preto miznú ako prvé. Ostatným tak zostanú novostavby, ktoré stoja aj 6-tisíc eur za m2.
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik realitnej spoločnosti Bencont potvrdil, že v páre je riešenie bývania jednoduchšie, množstvo ľudí tak so žiadosťou o úver čaká na partnera. Podľa príkladu finančného poradcu Filipa Schlossera, ak má pár spolu prijem asi 2 400 eur, získa dlh vo výške 80 percent ceny bytu. K tomu však potrebujú asi 45-tisíc na dofinancovanie zvyšných 20 percent. Celkovo splátka bytu so všetkým vezme dvom ľuďom 1 500 eur. Ak sa pár rozhodne pre dieťa, náklady na život im ešte viac stúpnu.
Problémom tak nie je to, či by si mohli dovoliť byt, ale to, koľko im po kúpe bytu zostane na život. „S vlastnými zdrojmi potrebuje človek na takýto byt skoro 2-tisíc eur v čistom. Bez vlastných zdrojov je to asi 3-tisíc eur – ktoré má iba približne päť percent Slovákov,” skonštatoval Schlosser.
Bruchánik za Bencont tiež potvrdil, že obmedzená kúpyschopnosť obyvateľstva sa zhorší ešte viac, pokiaľ nenarastú reálne mzdy, nie iba tie nominálne. Uvoľniť sa tiež musia podmienky získania hypotéky a to ešte viac, ako vidíme teraz.
„Aby sa situácia zmenila, bol by potrebný pokles úrokových sadzieb minimálne o 0,4 percenta, teda na približne 3,1 percenta. Platí to však pre byty na sekundárnom trhu, ktoré sú stále dostupnejšie než novostavby. Bratislavská realita je taká, že priemerne zarábajúci jednotlivec si vlastný byt na hypotéku nemôže dovoliť,” skonštatoval analytik s tým, že ak by aj mali Slováci reálnu priemernú mzdu 1 900 eur, dostali by hypotéku tak vo výške 129-tisíc eur. Dostupnosť bývania sa preto vo všeobecnosti zhoršuje.
Ceny neklesli nikde na Slovensku
Celkovo minulý rok narástli ceny bytov aj domov po celom Slovensku o takmer 300 eur na štvorec. Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) sa zatiaľ v tomto roku ustálila priemerná cena bytov na skoro 3 300 eur za meter štvorcový. Najpredávanejšie sú stále dvojizbáky pod 66 metrov štvorcových, čo si uvedomujú aj majitelia, ktorý to zohľadňujú v predajnej cene.
Dáta Štatistického úradu SR síce ukázali najsilnejšie zdraženie v Bratislavskom kraji, na asi 4 300 eur za meter, no hneď po ňom bývanie zdraželo v tom Banskobystrickom. Zvyšovanie cien bytov sa nevyhlo ani východu.
„Košický kraj sa vrátil k výraznému rastu, ceny poskočili na konci roka o 8,2 percenta. Druhým najrýchlejšie rastúcim krajom bol Žilinský (6,5 percenta), za ním nasleduje Nitriansky (4,4 percenta). V Prešovskom ako jedinom z ôsmich krajov ceny veľmi mierne poklesli,” dodala NBS s tým, že zdražovanie pocítili najmä väčšie mestá, vrátane Žiliny.
Najdrahšie je v rámci regiónov je tak v Košiciach, kde rástli najmä ceny starších bytov – tie až o rekordných 21,5 percenta pri dvoj a trojizbových jednotkách. Väčšie mestá mimo Bratislavu ju už dobiehajú a to preto, že majú ešte menej výstavby ako hlavné mesto.
„Rast cien nehnuteľností na konci roka 2025 sa mierne zrýchlil. Za celý rok 2025 bývanie v priemere zdraželo o 12 percent, kým v roku 2024 to bolo len necelé percento,” doplnila NBS.
Princíp nedostupnosti nehnuteľností platí v celej krajine, keďže priemerná mzda je v regiónoch nižšia než v hlavnom meste. Bývanie zdražuje historicky najrýchlejšie. Tlak na ceny vytvára aj investičný záujem – rovnako ako v Bratislave, aj na východe kupujú ľudia byty aby ich ďalej mohli prenajímať. V Košiciach sa navyše buduje výroba automobilky Volvo a vzniknuté pracovné miesta spôsobili nával nových obyvateľov.
Podľa Bruchánika sa však ceny bytov najmä v Bratislave nebudú znižovať, pretože samotní developeri sú pri výstavbe aj predaji opatrní. „Táto stratégia prispieva k tomu, že ponuka je dostatočná, no nedochádza k výraznému prevýšeniu dopytu. Súčasne pretrvávajú zvýšené náklady na výstavbu, ovplyvnené cenami stavebných materiálov, energií a práce, ako aj prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť,“ uzavrel.
Podľa predpokladov analytika sa ale aj pôvodné byty v tomto roku dostanú s cenou na úroveň novostavieb, pretože sa postupne míňajú. No ich zdražovanie už nebude tak výrazné.
Investori si uvedomujú, že aj keď postavia málo bytov, sú stále nedostatkovým tovarom a tým pádom ich s istotou predajú. K tomu sa pridáva aj investičné bývanie, ktoré je v Bratislave skutočne intenzívne. „S poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt. Popri kúpe bytu pre vlastné bývanie je druhou najdôležitejšou zložkou dopytu. Preferencia vlastného bývania a sklon k realitným investíciám je stále slovenským typickým znakom,“ potvrdil Bruchánik.
Realitná bublina Bratislavy
Cena za meter štvorcový v Bratislave porovnaní s rokom 2024 zdražela o desať percent. Obyvatelia sa preto s nádejou začali obzerať za nehnuteľnosťami v okrajových častiach Bratislavy, no veľmi nepochodili. Priemerne stoja byty v celej Bratislave podľa dát Bencontu viac než 370-tisíc eur, za nové bývanie tak zaplatíte nad 5-tisíc za meter.
Ilustrovať sa to dá na projektoch v Dúbravke, či Devínskej Novej Vsi. Bežný jeden a pol izbový byt stojí vo vznikajúcom zámere pri nákupnom centre Bory Mall 230-tisíc eur. Za nehnuteľnosť, ktorá potrebuje rekonštrukciu, v tej istej mestskej časti zaplatíte priemerne 160-tisíc. Pritom ešte pred pár rokmi by ste za túto sumu mali novostavbu. Ani bývanie na okraji mesta tak nie je cenovo dostupné pre priemerne zarábajúcich.
Čítajte viac Na Slovensku bohatneme na drahom bývaní. Investičné byty sú čoraz bežnejšie, kto si môže tento trend dovoliť?
Môže za to fakt, že v Bratislave sa takmer vôbec nestavajú byty v nižšej a strednej cenovej kategórii. Dopyt po bývaní sa z jadra mesta presúva do projektov na okraji mestských častí – čo dokazujú aj dáta Bencontu, keďže v nich sa predalo najviac bytov.
Suma za bývanie v okrajových lokalitách je tým pre bežného Slováka privysoká. Ak by bolo viac stredne drahých, či jednoducho cenovo dostupnejších bytov napríklad v Ružinove či Novom Meste, nehnuteľnosti by zlacneli všade.
Kupujúci by neboli sústredení len na pár projektov, ktoré sú dostupné a ktoré tlačia ceny nahor. Zároveň by mali ľudia viac možností kúpy a záujem by sa rovnomerne rozdelil medzi širšiu ponuku. Pre porovnanie, v Petržalke zoženiete existujúci jednoizbák aj za 100-tisíc eur, pretože bytov je tam na predaj značne viac.
Ľudia pracujúci v Bratislave si tak paradoxne musia hľadať byty mimo mesto. Dennodenné dochádzania však vytvára efekt satelitu a komplikuje dopravu. Problémom je aj málo projektov vo výstavbe a nedostatok pozemkov vhodných na výstavbu bytoviek – veľa vhodných je stále klasifikovaných v inej kategórii, ktorá neumožňuje developerom stavať. Silná výstavba je najmä v širšom centre – no byty v ňom si môže opäť dovoliť iba nadštandardne zarábajúca skupina.
Novostavieb síce vlani v Bratislave pribudlo o 15 percent viac než rok predtým, no z takmer stovky projektov sa väčšina stavala v širšom centre Bratislavy. Byty v časti známej ako downtown v priemere začínajú na 320-tisíc (jedno až dvojizbové s plochou okolo 50 metrov štvorcových) – čo dokáže zaplatiť len vybraná skupina ľudí.
Celkovo sa postavilo takmer 3 900 bytov, no predala sa drvivá väčšina z nich, skoro 2 460. Dopyt sa tak nevyrovnal. „V roku 2025 sa predalo najviac bytov od roku 2021. Zároveň nevidíme ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenčným tlakom mohla spôsobiť korekciu cien smerom nadol. Pri dodržaní aktuálneho tempa predaja a nedopĺňaní nových bytov by sa všetky byty vypredali približne za rok a pol,” dodal analytik.
Prenájom je v hlavnom meste stále viac dostupnejší než vlastná nehnuteľnosť. Nárast cien za bývanie spôsobuje rozmach bytov vo vyššej cenovej kategórii, ale aj to, že investori upravovali ceny už postavených jednotiek – v praxi to znamená, že zdraželi jedno a dvojizbáky s plochou približne 66 metrov štvorcových, pretože je o ne najväčší záujem.
Naopak veľké či drahé byty, ktoré sa nepredávajú rýchlo, zlacneli alebo predajnú cenu nijako nemenili. „Rast cien bol zaznamenaný naprieč všetkými dispozíciami, ako aj vo všetkých kategóriách bytov. Ceny stagnovali len pri päťizbových bytoch, ktoré však tvorili iba 2,5 percent ponuky,” objasnil Bruchánik.
Najviac bytov sa predalo v bratislavských obvodoch II (Ružinov, Vrakuňa, Podunajské Biskupice) a IV – teda v Dúbravke, Devínskej Novej Vsi, Záhorskej Bystrici či Karlovej Vsi. K tomu však prispelo to, že sa v nich dokončilo viacero rozostavaných zámerov.
„Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v roku 2025 tvorili byty vo vyššom segmente. Špeciálne v poslednom štvrťroku sme však sledovali zvýšený podiel predaja bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to v rámci vyššieho aj stredného segmentu,” vysvetlil následky toho, že Bratislava prakticky nemá strednú cenovú kategóriu bytov hlavný analytik.
