Domy a byty na Slovensku sa v tomto roku predávali o viac než 13 percent drahšie ako vlani. Informoval o tom Štatistický úrad SR s tým, že realita nízkeho počtu novostavieb sa prejavila zdražením už existujúcich, teda starších bytov. Zaplatili sme za ne medziročne o takmer 14 percent viac, pričom tempom rastu cien predbehli aj nové bývanie, ktoré zdraželo o asi 11 percent.
Zdražovanie na trhu s bývaním je drastické. Za poslednú viac než dekádu stúpli predajné ceny existujúcich nehnuteľnosti o vyše 130 percent, novostavieb o takmer 79.
Regióny dobiehajú Bratislavu
Najhoršie na tom bol za rok 2025 paradoxne Nitriansky kraj, kde sa nehnuteľnosti vytiahli cenami vyššie o 20 percent, čo je už cítiť aj na výške úveru – týka sa to tak nových, ako aj pôvodných bytov. Lepšie na tom nie je ani západ krajiny. V Bratislave zdraželi tiež v tomto roku najmä existujúce byty a to o 14 percent, podobne na tom bol Prešovský kraj a najhoršie Banskobystrický, ktorý zaznamenal nárast nad 22 percent.
Z trhu preto miznú ako prvé. Ostatným tak zostanú novostavby, ktoré stoja aj 6-tisíc eur za m2.
Stavia sa tam málo bytov a preto veľmi nie je z čoho vyberať. Okrem toho Prešovský a Banskobystrický kraj mali dlhodobo lacné bývanie v porovnaní so zvyškom Slovenska, čo sa práve vyšším záujmom o kúpu zmenilo. Nárast cien nehnuteľnosti o vyše 20 percent v praxi znamená, že byt, ktorý stál na konci minulého roka 60-tisíc eur, teraz kúpite za 73-tisíc.
Hoci dlhé roky platilo, že Bratislavský kraj má bývanie najdrahšie a najmenej dostupné, situácia sa tým zmenila a regióny dobehli cenami bytov aj ekonomicky silnú Bratislavu – a to ešte v polovici roka. V jeho závere ale bratislavské bývanie opäť zdraželo a znova výslednými cenami predbehlo okresy. Nič nenaznačuje, že by sa dianie malo zlepšiť, práve naopak.
Podľa analýz realitnej spoločnosti Bencont je najsilnejšia snaha získať bývanie v hlavnom meste, čo spôsobilo nárast cien starších bytov o desať percent. Dôvod je jednoduchý – nové byty sú extrémne drahé a nie je ich dosť, väčšina ľudí si tak môže dovoliť iba tie z druhej ruky. Sú totiž rýchlo dostupné a lacnejšie, dá sa v nich vo veľa prípadoch bývať okamžite.
Za meter štvorcový v staršom byte museli koncom roka záujemcovia zaplatiť 4 130 eur, čo pri najpredávanejších dvojizbových bytoch spravilo viac než 22-tisícový rozdiel ako za predchádzajúce obdobie. V bratislavskej Petržalke aktuálne stojí byt pod 60 m2 v priemere 220-tisíc eur.
To však nie je iba výsadou Bratislavy. „Bývanie na Slovensku vo všeobecnosti nie je dostupné. Najviac to cítia mladí v ekonomických centrách, kde ceny bývania aj nájmov ušli rýchlejšie než príjmy a vstup do vlastného bývania brzdí aj nutnosť vlastného vkladu,” uviedol Richard Churý z realitnej siete Up Great.
V Žiline začínajú byty na 150-tisícoch, v Košiciach tiež. Regionálne rozdiely nie sú tak výrazné. „Ak ceny v regiónoch narazia na hranicu možností kupujúcich, rast sa zastaví a nastúpi korekcia tak, aby sa nehnuteľnosti dali reálne predať. Zvyčajne sa predlžuje čas predaja, kupujúci sú citlivejší na nedostatky a vyjednávajú tvrdšie. Výsledkom je stabilizácia alebo pokles na úroveň, ktorú miestna kúpna sila unesie,” vysvetlil Churý.
Hlavný analytik Bencontu Rudolf Bruchánik očakáva, že staršie byty medziročne ešte viac zdražejú, približne o päť percent. Majitelia tiež svoje byty nadhodnocujú, zlý odhad ceny potom kriví trh. „Je za tým najmä prirodzená snaha získať z predaja maximum, orientácia podľa ponukových (nie predajných) cien na portáloch, emočná väzba k vlastnému bývaniu a snaha vrátiť si investície do rekonštrukcií,” povedal Churý. Priblížil to na príklade: ak niekto vidí v predaji niekoľko bytov podobných tomu, ktorý predáva, zvyšuje cenu podľa nich.
Pokles úrokov je ilúzia
Percentá úrokov sa v tomto roku znížili iba mierne. Začiatkom 2025 sa priemerné sadzby hypoték pohybovali okolo 3,8 percenta, koncom roka už aktuálne klesli na 3,5 percenta. Pre ľudí to stačilo ako psychologický impulz, vďaka ktorému sa rozhodli byt kúpiť, vnímali to ako dobrú príležitosť.
„Sú nižšie o viac ako jedno percento oproti vrcholu zo začiatku roka 2024,” spresnila riaditeľka pre úvery v spoločnosti Fingo Eva Šablová. Podľa nej to stačilo to, že sú teraz sadzby pod štyri percentá, na oživenie dopytu po úveroch na bývanie. Citeľný záujem o kúpu nehnuteľnosti bol až od polovice roka, keď sa ľudia uistili, že je správna doba na kúpu bývania.
Nejde však o trvalý jav. „Záujem o bývanie podporili nižšie sadzby, no zároveň ho brzdil rast cien nehnuteľností. V roku 2026 sa výraznejší pokles sadzieb zatiaľ neočakáva,” dodala Šablová s tým, že pred rokom až dvoma si ľudia brali úvery na bývanie aj s päť percentným úrokom.
Vtedy neboli podľa Churého hypotéky lacné, ale trh bol rýchly a ak sme chceli kúpiť, bolo treba reagovať okamžite, často aj prijať kompromisy. „Dnes je trh vyváženejší, kupujúci majú viac času porovnať ponuky a vyjednávať,” dodal.
Čítajte viac Byty miznú rýchlo, Slováci sa vrhajú do hypoték aj napriek riziku. Kto váha, zaplatí o tisíce viac, varuje odborník
Aj keď úroky klesli, nie pre každého to automaticky znamenalo, že si kúpu nehnuteľnosti mohol dovoliť. Pre stále rastúce ceny bytov ľudia si logický musia požičať viac peňazí. „Financovanie bývania tak ani pri nižších sadzbách nie je dostupné pre všetkých. Tí, ktorí nemajú dostatočný príjem, vlastné zdroje alebo sú už neprimerane zadĺžení, sa preto ani pri nižších úrokoch nemusia dostať k financovaniu podľa svojich predstáv,” objasnila expertka Fingo.
Po poklese sadzieb hypotekárnych úverov sa podľa Churého najrýchlejšie predávajú rozumné metráže a ceny. „Jedno- až dvoj-izbové byty a kompaktné troj-izbáky v dobrom stave, v lokalitách s MHD, školou, obchodom a parkovaním. Plusom je nižšia energetická náročnosť, balkón, nepriechodné izby, rozumné mesačné náklady a „čisté papiere“. Vrátil sa aj záujem investorov o menšie byty, kde nájomné dáva zmysel k obstarávacej cene,” vysvetlil.
Horšie sa v tomto roku podľa experta predávali veľkometrážne byty s nepraktickou dispozíciou, prízemím do ulice, či bývanie bez výťahu na vysokých podlažiach či bez možnosti parkovania. „Spomaľujú aj nehnuteľnosti s vysokými mesačnými nákladmi,” uzavrel Churý.
Foto: Dano Veselský / TASR
Aký bude vývoj?
Faktom je, že aj bez splácania státisícového úveru na bývanie rodinám zostáva v peňaženkách čoraz menej financií. Stúpajú totiž bežné výdavky ako sú potraviny či energie. Podľa Bruchánika z Bencontu za posledné tri roky inflácia zhltla ľuďom viac ako 17 percent úspor.
Pre tých, ktorí už hypotéku majú, má ale inflácia aj pozitívnu stránku. Dlh splácajú peniazmi s menšou hodnotou. Okrem toho, úroky sú nižšie ako inflácia, čo zlepšilo dostupnosť bývania, no iba dočasne. Keď sa podľa Bruchánika úroky ustália, hlavnú úlohu začne hrať rast platov – teda to, či ľudia budú zarábať viac a tým pádom získajú lepšie možnosti splácania.
Nasledujúci rok však podľa odborníkov nebude práve ružový, čo sa bývania týka a znižovanie sadzieb úrokov neočakávajú. „Pokles životnej úrovne obyvateľstva, ktorý súvisí s dopadmi konsolidácie a rastúcimi výdavkami domácností, obmedzí ich možnosti zadlžovať sa,” vysvetlila Šablová s tým, že je realistické iba ich ustálenia, pretože pri asi troch percentách ani nemajú kam klesať.
Úroky na hypotékach už veľmi výrazne klesať nebudú, pri najlepšom sa dá očakávať dorovnanie sadzieb – teda rozdiely medzi úrokmi sa v jednotlivých bankách zmenšia. „Najnižšie úrokové sadzby, vrátane tých, ktoré budú začínať dvojkou, zrejme získajú len najbonitnejší klienti,” teda tí s vyšším príjmom a bez väčších dlhov, vysvetlila odborníčka na úvery. Podľa Churého bude vývoj s úrokmi hypoték podobný ako v roku 2025. Na rozdiel od Šablovej pripúšťa, že by mohli klesnúť, no tiež skôr predpokladá, že sa nezmenia.
Čítajte viac Katastrofický scenár bývania sa naplnil: Za byty chcú 6-tisíc na meter, zostávajú prázdne, no bežný človek nemá kde bývať
Byty ani domy tak v roku 2026 podľa doterajšieho vývoja nezlacnejú. „Kompaktné byty v dobrých lokalitách a energeticky úspornejších projektoch si budú držať cenu a môžu mierne rásť, staršie a nákladnejšie nehnuteľnosti budú skôr stagnovať alebo budú musieť ísť cenou dolu. Inými slovami – očakávateľná je skôr postupná normalizácia s rozdielnym vývojom podľa typu a lokality, nie rýchle zlacnenie naprieč trhom,” objasnil prognózy Churý.
Problémom môže byť aj konsolidácia, je však otázne, či sa prejaví už v roku 2026 alebo neskôr. Môže ubrať časť kupujúcich, no tiež pridať viac bytov na predaj. „To môže viesť k stabilizácii alebo spomaleniu rastu, v slabších lokalitách aj k poklesu,” uzavrel realitný expert s tým, že kým nebude mať krajina viac bytov a nevyrovná aspoň čiastočne dopyt, o poklese cien môžeme len snívať.
„Ceny sa budú ďalej hýbať cyklicky podľa dopytu a vývoja ekonomiky, pričom hornú hranicu vždy určuje kúpyschopnosť ľudí. Skôr než veľké zlacnenie všade očakávam rozdielny vývoj podľa lokality a typu nehnuteľnosti. V silných mestách a kvalitných štvrtiach si ceny pravdepodobne udržia pevnejšiu pôdu, v ekonomicky slabších regiónoch alebo tam, kde ubúda obyvateľov, môže prísť k stabilizácii až poklesu, aby sa nehnuteľnosti dali reálne predať,” dodal Churý na záver.
