Životná úroveň Slovákov klesá aj vďaka tomu, že nájomné sa cenami dá porovnať s Viedňou, hoci naše platy na tie rakúske nedosahujú. Podľa dát Deutsche Bank Research Institute, je Bratislava tretím najdrahším mestom Európy, hneď po Ženeve a Frankfurte – Viedeň je piata. Pre príklad, v Aténach zoženiete podnájom za necelých 600 eur.
Dostupnosť bývania sa meria podľa toho, koľko z výplaty vezme – čím väčší podiel to je, tým je menej prístupné obyvateľstvu. Priemerný nájom na Slovensku je podľa dát CIJ Europe 727 eur mesačne. Čoraz viac sa stáva štandardom, že hoci suma za prenajatý byt je adekvátna, majiteľ si k nej priráta extrémne vysoký poplatok za energie – niekedy aj 250 eur pri jednoizbovom byte.
Minimálna mzda pritom u nás vychádza na 916 eur, priemerný plat Slováka je 1 654 eur v hrubom. Tento priemer sa ale množstva domácností netýka, väčšina zarába menej. Je teda zrejmé, že mnohí si drahý prenájom si nemôžu dovoliť, keďže platenie nehnuteľnosti nie je jediným výdavkom. Ani pracujúci tak nevedia zaplatiť bývanie z jedného platu.
Na nájom idú aj peniaze, ktoré by ľuďom mali zostať ako rezerva či na míňanie ako uznajú za vhodné. Podľa Deutsche Bank Research Institute ešte 33 percent z toho čo Slovákom zostáva po zaplatení nutných položiek ako sú energie, drogéria či potraviny, dávajú na bývanie. Z toho vychádza, že nielen na Slovensku, ale v celej Európe nájom presahuje výplatu.
„V menších mestách či dedinách je dostupnosť bývania ešte relatívne dobrá. Vo väčších mestách a hlavne v Bratislave už ľudia prepočítavajú do čoho môžu ísť. Veľakrát sú nútení ísť o čosi ďalej od mesta, do satelitov, pretože v meste by im už hypotéka nevyšla, prípadne radšej vymenia väčší priestor za malý byt bližšie k centru,” uviedol finančný poradca Ján Michalov z Prosight.
Podľa Richarda Churého, riaditeľa realitnej siete UpGreat, nie je možné aby sa takto vysoké ceny nájmov udržali, inak sa zhorší slovenská ekonomika. „Takýto podiel vytláča iné životné výdavky, brzdí tvorbu rezerv a odkladá rodinné rozhodnutia. Vidíme nárast spolubývania, dlhších dochádzok a odchodu talentu z najdrahších miest. Trh sa tým polarizuje medzi centrálne lokality a perifériu,” vysvetlil.
Slováci chcú bývať vo svojom
Hoci v minulosti sa nájom oplatil viac, teda bol nižší ako platenie hypotéky, Slováci aj tak preferovali vlastné bývanie. „Cena prenájmu je často vyššia ako mesačná splátka úveru, v niektorých prípadoch dokonca aj po započítaní výdavkov na energie. V takom prípade je ekonomický nezmysel, aby domácnosť volila prenájom. Do prenájmu tak idú iba ľudia, ktorí si nehnuteľnosť nedokážu kúpiť, alebo je pre nich vlastníctvo bytu priveľkým rizikom, či zbytočným záväzkom,” potvrdil expert na bývanie zo Slovenskej akadémie vied Ján Výbošťok.
Pri dlhodobom bývaní (7 až 10 rokov a viac) sa väčšinou oplatí kúpa, pretože splátky sa ukladajú do vlastného majetku. Do celkových nákladov je však potrebné započítať opravy, poistenie aj dane. Ak však vieme, že chceme niekde bývať 2 až 5 rokov, je výhodnejší nájom, ktorý je flexibilnejší. Prenájom je síce menším záväzkom, ale prináša riziko zdražovania, výpovede či obmedzenej kontroly nad bývaním. „Časť dopytu po bývaní sa najmä posledné tri roky preklápal skôr k nájmu, nakoľko jeho výška bola jednoducho nižšia ako splátka hypotéky,” potvrdil hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Hlavným faktorom pri výbere či nájom alebo kúpa bytu je tak rozdiel v nákladoch a hneď na druhom mieste to, či dostanú úver. „V prípade, že by sa na trhu objavilo vyššie množstvo nájomných bytov, malo by to potenciál stiahnuť ceny nájmov nadol. Rozdiel v nákladoch na nájom oproti vlastnému bývaniu by však musel byť dostatočne významný, aby pokryl aj určitú pocitovú stratu stability či životného bezpečia, ktoré vlastníctvo nehnuteľnosti môže prinášať,” vysvetlil Richard Kubas z Inštitútu finančnej politiky.
Oplatí sa kúpiť či žiť v podnájme?
Problémom preto skôr je, ak nie ste vhodným kandidátom na úver a prenájom je pre váš príjem devastačný – a to je aktuálnym fenoménom realitného trhu na Slovensku. Život v podnájme bude podľa finančného poradcu prevažovať hlavne vo väčších mestách.
„Súvisí to práve s trendom rastu cien nehnuteľností, kedy mnohým ľuďom hypotéka nevyjde vzhľadom na ich príjem. Paradoxom je, že veľakrát je nájom vyšší ako splátka hypotéky, ktorú by pri kúpe podobnej nehnuteľnosti platili ale hypotéku im banka nedá,” potvrdil dianie Michalov.
K nedostatku bytov na predaj pridáva aj stále menej dostupných nájmov. „Pokiaľ by bola vyššia ponuka ako je dnes, ceny na to musia zareagovať. Znižovanie by som ale neočakával. Skôr spomalenie rastu. Ceny nehnuteľností a aj nájmy budú z dlhodobého hľadiska stále rásť vzhľadom na infláciu a rast životnej úrovne,” dodal reálny pohľad Michalov.
To, že Slováci chcú skôr vlastniť, podľa Bruchánika trhu s realitami pomáha, no keďže sa stavia málo, vytvára to aj tlak na cenu. „Nedostatok bytov na počet obyvateľov v porovnaní s okolitými krajinami a fakt, že niektorí mladí sa sťahujú od rodičov až okolo tridsiatky, stále vytvára priestor pre budúci nový development. No ten naráža na zdĺhavé povoľovacie procesy,” uviedol.
Najväčší nárast cien podnájmu je v Košiciach (o viac než 9 percent) a v Prešove (o takmer 12 percent)
Slovenský paradox bývania
Obyvateľom, ktorí nedostanú úver ruinuje rozpočet vysoké nájomné, pritom splácať hypotéku by zvládli. Tento paradox by mohol vyriešiť štát. Podľa Michalova sú riešením daňové úľavy pre developerov a nájomcov, ako aj regulovaná výška podnájmu. „Vo väčších mestách by to mohlo byť zavedenie stropov nájmu. Priestor vidím aj v zlepšení právnej ochrany nájomcov, prípadne podpora nízko metrážnych nehnuteľností či modulárnych domov,” dodal.
Znížiť ceny nehnuteľností by sa podľa Kubasa dalo aj cez odbúranie papierovačiek a urýchlenie stavebných povolení, keďže by sa tým postavilo viac bytov. „Zmluvy o krátkodobom nájme umožňujú majiteľom nehnuteľnosti vyššiu flexibilitu, čo môže byť problematické pre rodiny s deťmi hľadajúce stabilnejšie riešenia. Z pohľadu daňových nástrojov by bolo možné vo vyššej miere zdaňovať neobývané nehnuteľnosti, čo by vlastníkov takýchto nehnuteľností motivovalo k ich predaju či poskytnutiu do nájmu,” poukázal na riešenia.
Čítajte viac Katastrofický scenár bývania sa naplnil: Za byty chcú 6-tisíc na meter, zostávajú prázdne, no bežný človek nemá kde bývať
Keďže si ľudia kvôli drahým úverom často nemôžu dovoliť kúpiť byt, developeri začínajú viac stavať nájomné byty. Až ich dostatok by mohol pohnúť systémom. „Skúsenosti z iných krajín naznačujú, že až určité množstvo bytov na trhu má potenciál zmeniť situáciu a teda aj z tohto pohľadu začne byť vnímané ako prirodzená možnosť zabezpečovania bývania. To si však vyžaduje dlhšie časové rámce a mentálne akceptovanie novej ekonomickej situácie, kedy vlastnícke bývanie nebude automatickou voľbou,” uviedlo oddelenie mediálnej komunikácie ministerstva dopravy.
K tomu sa hovorí aj o zvýšení dane z nehnuteľnosti, ktorá by mohla byť pre veľa domácností vysokým výdavkom. Platí však, že v porovnaní s inými krajinami Európy, ju má Slovensko veľmi nízku. Platí sa podľa podlahovej plochy, teda väčšinou ide iba o desiatky eur. „Keby sme to porovnali napríklad s USA, kde je to podľa hodnoty nehnuteľnosti, v priemere 2% tak za 200– tisícovú nehnuteľnosť by bola ročná daň 4-tisíc eur,” uviedol Michalov, no nepredpokladá, že by sa to bol faktor odrádzajúci od kúpy bývania.
