Nájomné bývanie podporované štátom nestíha. Bytov je minimum, nové pribudnú až o niekoľko rokov a zoznamy žiadateľov sú rovnako nekonečné, ako hľadanie investorov. Ľudia však potrebujú bývať. Situáciu by mala zlepšiť zmena územných plánov aj odbremenenie investorov od byrokracie pomocou stavebného zákona. Projekty naprieč krajinou sa však stále dajú zrátať na jednej ruke.
Na štátne byty sa bude čakať roky
Nájomné bývanie pomáha vytvárať vyvážené mestá, kde môžu spolu žiť ľudia s rôznymi príjmami, čím znižuje sociálne rozdiely a bráni vytláčaniu pôvodných obyvateľov. Výstavba nájomných bytov štátom je zdĺhavá a doteraz priam stagnovala, od zrušenia družstevného systému sa zanedbala a v zásade nerozvíjala.
V roku 2021 vznikla Agentúra štátom podporovaného bývania, ktorá mala hľadať investorov pre výstavbu dostupných nájomných bytov, zatiaľ veľa toho nedokázala. Za tri roky postavili a skolaudovali iba jedinú bytovku v hlavnom meste.
Nečinnosť agentúry v predchádzajúcom fungovaní v rozhovore pre Pravdu priznala aj aktuálna šéfka, Eva Lisová. Tvrdí však, že to sa od jej nástupu zmenilo a inštitúcii sa podarilo zazmluvniť viacero investorov na nové projekty, z ktorých uvidíme ďalšie byty o dva až tri roky. „Vytvorili sme systém, vložili doň pilotný projekt a už ideme odovzdávať byty, pracujeme naplno,” povedala pre Pravdu.
Aj pravidlá štátneho nájomného bývania sú nastavené tak, že pre väčšinu záujemcov ostáva nedostupné. V každom štátnom projekte totiž musí byť 10% vyčlenených pre osoby so zdravotným alebo sociálnym znevýhodnením, a maximálne 40 % pre zamestnancov štátu a samospráv. Zvyšok bytov ide do poradovníka pre záujemcov, ktorí spĺňajú podmienky podľa príjmu.
Napríklad v zatiaľ jednom dome v portfóliu štátnej agentúry – v bytovke v projekte Ovocné sady – súkromný investor Kooperativa (v rámci štátom podporovaného nájomného bývania) odkúpil 102 bytov. 68 bytov (vybavených kuchynskými linkami, spotrebičmi, nábytkom) už poisťovňa umožnila zaradiť do systému štátom podporovaného nájomného bývania, z čoho 24 bytov je vyhradených pre zdravotníkov Univerzitnej nemocnice Bratislava, 7 bytov získali zdravotne či sociálne znevýhodnení, a zvyšných 37 bytov sa pridelia radovým občanom podľa poradovníka.
Jediný projekt AŠPNB však ani zďaleka nestačí dopytu
Aký je rozdiel medzi štátnymi a mestskými bytmi?
Štátom podporované bývanie je akoukoľvek formou bývania, na ktorej sa štát podieľa – či už prostredníctvom financovania alebo úpravou zákonov. Spadajú sem napríklad sociálne nájomné byty miest a obcí, ktoré sa realizujú cez Štátny fond rozvoja bývania, dotácie na výstavbu či obnovu bytového fondu alebo príspevky na bývanie pre znevýhodnené skupiny obyvateľstva.
Byty, ktoré vznikajú pod Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania, majú konkrétny účel – vytvoriť nový model dostupného nájomného bývania. Agentúra spolupracuje s mestami, zamestnávateľmi a súkromnými investormi na výstavbe nájomných bytov, a zabezpečuje regulované ceny nájmov aj stabilitu bývania.
Jej systém je postavený na verejno-súkromnom partnerstve, pričom štát do projektov priamo neinvestuje, ale vytvára podmienky pre výstavbu. Okrem toho, štát nemôže vziať do správy samostatné byty, musí mať celý bytový dom. Byty sa prideľujú cez poradovník.
Pri týchto bytoch, si môže ktokoľvek požiadať o príspevok zamestnávateľa, čo je zásadné. Aktuálne výška príspevku je 5,23 eur/m2, čo podľa šéfky agentúry môže pri priemernom dvojizbovom byte zvýhodniť nájom aj o 250 eur.
Bratislava má tisíc mestských bytov
V rámci Bratislavského kraja je najviac naplánovaných nájomných bytov pre výstavbu, keďže je to najsilnejší kraj ekonomikou a s ňou spojenou pracovnou silou. Najviac je ale ja žiadateľov, až 4693. Štátnych bytov je len pár desiatok, napríklad v Ovocných sadoch.
Situácia sa však musí riešiť, samosprávy na výsledky štátu nečakajú a hľadajú možnosti mestskými či obecnými nájomnými bytmi. Tých je však tiež pomenej a prioritne ich získavajú zamestnanci štátu, či miest – to je aj realitou hlavného mesta. Bratislava je podľa magistrátu blízko k podpisu memoranda so štátnou agentúrou AŠPBN, ktoré má podporiť rozvoj nájomného bývania.
V súčasnosti spravuje Bratislava 978 nájomných bytov, z ktorých je obsadených 799. Okrem zamestnancov kľúčových profesií sú častými žiadateľmi osamelí rodičia, seniori alebo ľudia v krízových situáciách. Minulý rok mesto pridelilo 62 bytov práve takýmto žiadateľom. Na rozdiel od mestských bytov sú štátne nájomné byty určené pre širšiu verejnosť a prenajímajú sa za približne 80 % trhovej ceny – nejde teda o klasické sociálne bývanie. Aj preto je rozširovanie bytového fondu podľa mesta prioritou.
„Počet nájomných bytov v majetku mesta a mestských častí tvorí asi 1 % celkového bytového fondu. V rámci hlavných miest V4 je na tom Bratislava štatisticky najhoršie,” uvádza Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) s tým, že mesto nemá dosť pozemkov vo vhodnej lokalite na stavbu bytov, ani budov na bývanie.
Košice sú pozitívnym príkladom spolupráce s AŠPNB, majú sa stať vzorovým modelom aj pre ďalšie mestá
Košice pôjdu príkladom a pritom aj zarobia
Posun štátneho nájomného bývania je vidno na východe, v Košiciach. Stanú sa prvým slovenským mestom, ktoré do štátom podporovaného systému začlenil vlastné pozemky pre výstavbu nájomných bytov.
Cieľom je vybudovať približne 5 400 bytov do 10 rokov, za približne 1,3 miliardy eur. Prvá etapa bude mať 1 700 bytov, postavených do roku 2027 (v lokalitách Jesenského ulica, Turzovka a ďalšie), nasleduje ďalších 1 500 bytov do roku 2029 a zvyšné po roku 2030. AŠPNB už s rakúskym partnerom WBG Wohnen und Bauen Gesellschaft podpísala zmluvy a mesto má pripravených cca 10 lokalít na výstavbu.
„Práve tu dochádza k spolupráci medzi investičným partnerom, samosprávou a agentúrou, kde samospráva vloží do systému pozemky, na ktorých investičný partner stavia bytové domy pre schému ŠPNB. Z toho budú Košice dostávať dividendy,” uvádza riaditeľka AŠPNB s tým, že takýmto modelom si vie každá samospráva zabezpečiť byty pre zamestnancov cez ich systém.
Ako sú na tom ostatné mestá?
Situáciu s bývaním rieši aj Trnava, ktorá vlastní približne 700 bytov, čo je vzhľadom na veľkosť mesta pomerne vysoké číslo. Bratislava má v správe iba o 278 viac, no jej rozloha je päťnásobkom Trnavy a aj počet obyvateľov má krajské mesto šesťnásobne nižší.
Okrem toho plánuje dobudovať až 1 000 nájomných bytov – prvých 100 je už v projekčnej fáze (v lokalite starého mesta medzi Halenárskou, Dolnopotočnou a Paulínskou ulicou) s investíciou približne 25 miliónov eur. Projekt má v pláne 248 miest na parkovanie, výstavba je naplánovaná rokov 2028 do roku 2031. Budú tam garsónky až štvorizbáky a najviac dvojizbových bytov. Zaujímavosťou je, že bytovku postavia na ploche pôvodného parkoviska.
Druhým projektom je Rezidencia T, má priniesť celkovo 21 bytov. Prínosom bude pre všetkých obyvateľov mesta s 4-tisíc m2 parku a oddychových zón. Začať by mali ešte tento rok. Trnava je známa kritikou štátu, za preferovanie súkromných investorov a komplikované získavanie peňazí na výstavbu. Podľa mesta by malo svoje nájomné bývanie manažovať priamo samospráva.
Jeden vyrastie priamo v centre a druhý bude drevostavbou s výraznou farebnosťou
Prešov s vlastníctvom 540 nájomných bytov nie je spokojný. „V našom meste nie je dostatok nájomných bytov, celkovo máme v poradovníku vyše 290 čakajúcich, pričom jeden žiadateľ môže byť aj vo viacerých poradovníkoch,” približuje Michal Hudák, hovorca mesta Prešov. Súčasťou stratégie mesta ohľadom dostupnosti bývania je spolupráca so súkromníkmi, od ktorých by boli získať byty v štandarde ŠFRB, aj zmena územného plánu – ktorú žiadajú aj developeri.
Okrem toho plánuje výstavbu vlastných bytov a rekonštrukciu priestorov vhodných na nájomné bývanie. „Žiaľ, v takmer všetkých prípadov narážame na nesúhlas miestnych poslancov a verejnosti so zámerom výstavby nových bytových domov. A to aj napriek tomu, že poslanci už dávnejšie schválili koncepciu rozvoja bývania v meste Prešov,” udáva Hudák s dodatkom, že vznikajú petície napriek tomu, že projekt výstavby je sotva vo verejnej súťaži, ktorá by však dokázala, že bytovka nebude mať negatívny dopad na obyvateľov.
Potrebu ďalších bytov tak chápu všetci, no keď príde na realizáciu, odmietnu ju. Pritom byty by pomohli hlavne obyvateľom a zlepšili by prostredie mesta.
Byty mestá získajú aj v developerských projektoch
Mestá by mohli získať byty aj cez developerské projekty – výmenou za zvýšenie zastavanosti alebo zmeny územného plánu developeri odovzdávajú určité percento bytov. Bratislava je zatiaľ jediná, ktorá túto formu uplatňuje – za každý projekt získa 5 % nových bytov.
Podobne s ústupkami je na tom aj Prešov, ktorý by mohol zmenou územného plánu v prospech developerskej výstavby získať byty. „Časť z bytov by prešla do majetku mesta, kde by bolo ponúkané dostupné nájomné bývanie,” uvádza hovorca.
Foto: TASR, Jakub Kotian
Netreba vždy len nové byty
Štatistiky MIB-u hovoria, že „aktuálne v každom z bratislavských okresov je 1/3 bytov obývaná iba jedným obyvateľom” s tým, že sa číslo bude zvyšovať a v roku 2051 nebudú v žiadnej mestskej časti viac ako dvaja obyvatelia v jednom byte. Nájomné bývanie a jeho prideľovanie bude musieť byť efektívnejšie.
Priestorom na získanie bytov pre potrebné skupiny je aj rekonštrukcia tých, ktoré mestá už majú. Ide však o mestské byty, nepatria štátu. Práve preto ich môže prideľovať mesto či obec podľa uváženia a netreba aby sa sústredili v jednej budove.
MIB vidí inšpiráciu hneď v susednej Viedni. „Určuje, že ak sa v územnom pláne mení nejaká voľná plocha na funkciu bývania a má viac ako 5000 m2, 2/3 budúceho bývania musia ostať dostupné – teda mestom dotované alebo priamo mestské.” Zároveň je určená maximálna cena za pozemok aj výšku nájmu na m2.
