V rozhovore sa dozviete:
- Ktoré byty budú čoskoro odovzdané a či sú ďalšie projekty pripravené na schválenie
- Koľko a akých investorov má v pláne agentúra získať, a ako spolupracuje so samosprávami
- Z čoho vychádzajú ceny nájmov aj prečo je kľúčový príspevok na bývanie od zamestnávateľa
- Čo zmenila agentúra po auditoch a kritike kontrolného úradu
- Kedy sa dočkáme ďalších bytov a ako budú financované
Povedzte, prosím, čo sa za ten čas odkedy ste vo funkcii podarilo dosiahnuť, koľko projektov má agentúra aktuálne rozbehnutých? Koľko bytov určených na štátom podporované nájomné bývanie je momentálne najbližšie k výstavbe?
Od decembra (2024, odkedy je riaditeľka v úrade, pozn. red.) sme uzatvorili dodatky s našimi investičnými partnermi. Bol to základ, ktorý sme museli dosiahnuť, aby sme mohli vôbec akýkoľvek projekt do agentúry vložiť. Dôležitý bol aj Comfort Letter od Európskej komisie, ktorý sme získali koncom minulého roka. Komisia v ňom informovala, že agentúra nežiada o nedovolenú štátnu pomoc.
Aktuálny je projekt Ovocné sady v Bratislave, ktorého investičný partner je Kooperativa VIG. Už overujeme záujemcov a odovzdávať budeme byty v priebehu najbližšieho obdobia, v tomto prípade zamestnancom Univerzitnej nemocnice.
Čo je Comfort Letter?
Predbežné stanovisko, ktoré nemá právnu záväznosť, ale pomáha pokračovať v projekte s väčšou istotou. Nie je to oficiálne povolenie, ale skôr potvrdenie, že únia nevidí žiadny problém. Týka sa:
- PPP projektov (verejno-súkromné partnerstvá): investor žiada o vyjadrenie, že projekt je v súlade s pravidlami únie.
- Investičných projektov: Developer chce vedieť, či má napríklad zelenú na financovanie z eurofondov.
- Štátnej pomoci: Firma sa opýta, či jej plánované financovanie neporušuje pravidlá EÚ. Komisia vydá Comfort Letter, že pomoc nie je nezákonná.
Sme v procese overovania splnenia kritérií, prenajímateľ už od agentúry dostal prvé zoznamy potencionálnych nájomcov, ktorí ich splnili. Veríme, že prvé byty budeme nájomcom odovzdávať v priebehu tohto mesiaca. V rámci tohto projektu máme uzatvorenú dohodu s preferovaným zamestnávateľom z verejného sektoru – Univerzitnou nemocnicou Bratislava, takže 35% bytov bude obsadených zdravotníckym personálom.
Čo sa týka ďalších projektov, tak zo strany investičných partnerov máme oznámené, aké projekty budú do systému vložené najbližšie. No budeme o nich informovať, až keď dostaneme oficiálne žiadosti na schválenie projektov.
Vizualizácie Ovocných sadov, pilotného a jediného projektu Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania a interiér po ich skolaudovaní.
Ohľadom činnosti agentúry – pracovali sme na zmene novelizácie zákona. Vo februári sme spustili registráciu záujemcov o štátom podporované nájomné bývanie a k dnešnému dňu máme už takmer 10-tisíc žiadateľov. V marci sme schválili prvý projekt a v apríli spustili záväzný záujem. Za ostatné mesiace realizujeme informačné fóra v krajských mestách smerom k samosprávam a zamestnávateľom, z verejného aj súkromného sektora. Na nich sa snažíme informovať o našom projekte, robíme čo najväčšiu osvetu.
Koľko nových investorov sa vám za ten čas podarilo zazmluvniť, resp. prilákať?
Pôvodne (od roku 2023) tu boli iba dvaja investičný partneri – Kooperativa VIG a rakúska spoločnosť BWSG. V tomto roku sa nám podarilo uzavrieť investičnú zmluvu s lichtenštajnskou spoločnosťou Slovak Affordable Living a prebiehaju tiež rokovania s ďalšími záujemcami o získanie postavenie investičného partnera agentúry. Tiež sme uzatvorili memorandum o spolupráci s Úniou miest, plánujeme detto so ZMOSom a MV SR.
Slovak Affordable Living
Je investičná spoločnosť so sídlom v Lichtenštajnsku, ktorá bola vybraná ako nový partner pre štátom podporované nájomné bývanie na Slovensku. Podľa vládneho uznesenia má postaviť, získať a prevádzkovať minimálne 3 000 nových bytov.
Relatívne nedávno ste predstavili ceny nájomných bytov, ktoré sú viac-menej porovnateľné s komerčnými nájmami. Budú sa tieto ceny aktualizovať? Na čo sú ceny nájomného naviazané?
Ceny nájmov sa vyrátavajú z priemernej ročnej nominálnej mzdy za predchádzajúci kalendárny rok, ktorú zverejňuje štatistický úrad vždy v marci. Na projekt Ovocné sady je vyrátaná cena nájmu podľa štatistiky za kalendárny rok 2024. Tieto ceny sa budú meniť v závislosti od inflácie, ktorej sa medziročne prispôsobuje cena nájomného.
Trhový nájom je o niečo vyšší ako náš regulovaný nájom. Rozdiel je ale v stabilite bývania, investičný partner sa zaväzuje zotrvať v projekte minimálne 25 rokov. V prípade, že bude nájomca dodržiavať podmienky nájomnej zmluvy (najmä platiť nájom), môže pohodlne bývať v jednom byte dlhé roky. Nestane sa mu, že musí odísť.
V rámci nášho systému je ale kľúčový príspevok zamestnávateľa, ktorý nájomcovi výrazne znižuje náklady na bývanie. Aktuálne výška príspevku je 5,23 €/m2, čo pri priemernom 2– izbovom byte môže zvýhodniť nájom aj o 250€.
Prečo je dôležitý príspevok od zamestnávateľa?
- Znižuje zamestnancovi náklady na bývanie – zamestnávateľ môže prispieť na nájomné, čím sa bývanie stáva dostupnejším
- Motivuje zamestnancov zostať v práci alebo prijať zamestnanie, a zároveň pomôže zamestnancovi získať byt v projekte prednostne
- Zvýhodňuje zamestnávateľov aj zamestnancov daňovo – príspevok je oslobodený od daní aj odvodov do určitej výšky
- Zabezpečuje stabilitu systému – keď sa do financovania bývania zapájajú nielen štát a nájomca, ale aj zamestnávateľ, vytvára sa udržateľnejší a spoluprácou podložený model bývania.
Mnohé samosprávy majú vlastné nájomné byty, hoci ich počet nie je vysoký. Spolupracuje štát s mestami a obcami v tejto oblasti? Plánujú sa spoločné projekty?
Byty miest a obcí sú najmä sociálne nájomné byty, ktorým sa venuje Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) a obce ako také. Rozdiel je nielen v podmienkach a spôsobe financovania, ale tiež v štandarde, ktorý majú sociálne byty pomerne nižší ako ŠPNB. ŠFRB povoľuje projekty do 60 m2 v rámci jedného nájomného bytu. My máme do 90 m2, porovnateľné s komerčnými nájomnými bytmi.
Veľmi dobrým príkladom spolupráce sú Košice. Práve tu dochádza k spolupráci medzi investičným partnerom, samosprávou a agentúrou, kde samospráva vloží do systému pozemky, na ktorých investičný partner stavia bytové domy pre schému ŠPNB. Z toho budú Košice dostávať dividendy. Zároveň zo spolupráce vyplýva prednostné právo rezervácie bytov pre zamestnávateľov z verejného sektora, a tak si samospráva dokáže zabezpečiť nájomné byty v našom systéme pre svojich zamestnancov.
Prvé nájomné byty obsadili štátni zamestnanci – napríklad učitelia, policajti a zdravotné sestry. Kedy sa podľa vašich odhadov dostanú k týmto bytom aj ďalší záujemcovia, ktorí nepracujú pre štát?
V Ovocných sadoch je 35% bytov určených pre zamestnávateľa z verejného sektora (24 bytov pre UNB), ďalších 10 % sú záujemcovia zo skupiny zdravotne a sociálne znevýhodnených, ZŤP, odchovanci z detských domovov alebo z pestúnskej starostlivosti (7 bytov) a zvyšok je všeobecná verejnosť (37 bytov).
Pokiaľ sa niekto zo všeobecného poradovníka dostane do systému, tak môže požiadať svojho zamestnávateľa o príspevok, či je to zo súkromnej sféry alebo z verejnej. Všetci nájomcovia v našom systéme môžu dostať príspevok od svojho zamestnávateľa, ktorý je oslobodený od odvodov aj napriek tomu, že ich zamestnávateľ nemá dohodu s investičným partnerom či agentúrou.
Foto: Ľuboš Pilc
Kedy očakávate zásadnú zmenu v dostupnosti štátnych nájomných bytov? Podľa plánov agentúry, v ktorom období by ich malo pribudnúť najviac?
Stavebným zákonom sa určité procesy upravili a teda predpokladáme, že aj systém schvaľovania a výstavby štátom podporovaného nájomného bývania bude promptnejší. Nedá sa všetko zo dňa na deň, už len povolenia a realizácia právnych vzťahov pozemkov, trvá.
V priebehu dvoch rokov by malo byť rozostavaných viacero bytových domov. Môže sa stať, že sa nám podarí o 2 – 3 roky odovzdať prvé byty v Košiciach. Aj Žilina, či Bratislava budú mať nové projekty. Verím, že do roku 2035 budeme hovoriť o tisíckach bytov.
Má agentúra vlastný rozpočet? Zasiahla ho konsolidácia verejných financií?
Rozpočet ideme po dvoch rokoch konečne vyčerpávať, kedže vtedy agentúra nebola činná tak, ako mala byť. Väčšina nášho rozpočtu je určená na mzdy, nájom, organizovanie osvetových aktivít a v tomto roku tiež na vytvorenie informačného systému. Momentálne ho obstarávame a pripravujeme procesné mapy, aby sme v budúcnosti zjednodušili a urýchlili proces overovania záujemcov, ktorý je v terajších podmienkach relatívne náročný.
7. apríla sme spustili záväzný záujem o byty, 25. apríla bol uzavretý a odvtedy spracovávame údaje a vyhodnocujeme splnenie kritérií záujemcov. Proces nám komplikuje práve fakt, že zatiaľ nie sme integrovaní na informačné systémy verejnej správy, ľudia musia doručiť potvrdenia o príjmoch atď. poštou a na to majú 35 dní. Píšu nám aj maily s otázkami k procesu, snažíme sa im situáciu zjednodušiť a priebežne im vysvetľujeme ako postupovať.
Najvyšší kontrolný úrad (NKÚ) vlani po audite zverejnil správu, v ktorej agentúre vyčítal, že ani po rokoch od svojho vzniku neplní účel, pre ktorý bola zriadená. Uvádza sa v nej napríklad, že na prípravu modelu štátneho nájomného bývania a činnosť agentúry bolo vynaložených vyše päť miliónov eur, pričom zamestnanci nepreukázali žiadne činnosti súvisiace s vytváraním podmienok na rozvoj tohto segmentu. Ako ste sa s touto kritikou vysporiadali?
Zmenilo sa v prvom rade vedenie. Všetky opatrenia po audite NKÚ sme aplikovali. Pracujeme maximálne efektívne, čo dokazuje aj Analýza efektívnosti vynaložených prostriedkov štátneho rozpočtu Ministerstva dopravy SR. Vytvorili sme systém, vložili doň pilotný projekt a už ideme odovzdávať byty, pracujeme naplno.
Foto: Ľuboš Pilc, Lubos Pilc
V minulosti agentúra opakovane čelila kritike za neefektívne výdavky – napríklad za predražený nájom kancelárie, ktorý má do roku 2032 stáť viac než milión eur. Zvažovali ste úsporu v tejto oblasti?
Zvažovali sme sťahovanie do iných priestorov. Zmluva je však nastavená tak, že v prípade, že by sme ju vypovedali, hradíme vysokú zmluvnú pokutu, čo je nakoniec menej efektívne ako zotrvať v tomto nájme.
Podľa medializovaných informácií ste boli v minulosti právoplatne odsúdená za poškodzovanie veriteľa a podvod, pričom trest bol v septembri 2023 zahladený. Z právneho hľadiska to už nie je problém, z reputačného však áno. Myslíte si, že tieto udalosti z vašej minulosti negatívne ovplyvňujú budovanie dôvery a prilákanie serióznych investorov na slovenský trh?
To čo je komunikované smerom von je na míle vzdialené od reality. Odsúdenie bolo zahladené, to znamená, že sa na mňa hľadí, ako keby som odsúdená nikdy nebola. Bolo to zrejme pútavé čítanie a isté osoby to s nadšením využili vzhľadom na projekt, ktorý vediem. Svedomie mám čisté. Čo sa týka mojej práce, agentúry a všetkého, myslím si, že je evidentné, aký progres v jej činnosti nastal a stále napredujeme.
Okrem nového investičného partnera, rokujeme tiež s ďalšími relevantnými záujemcami, ktorých presvedčilo práve rozbehnutie systému za ostatné mesiace. Takže odpoveď na vašu otázku je nie, určite si to nemyslím, realita v agentúre hovorí za všetko.
Riaditeľka Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania priblížila stav s dostupnosťou nájomného bývania.
Čo podľa vás najviac brzdí výstavbu bývania na Slovensku? Aké má agentúra možnosti, aby sa situácia zlepšila?
Územné plány majú veľké brzdy v rámci pomerov výstavby, takže aby sme dokázali do systému vložiť viaceré projekty, museli sme novelizovať náš zákon. Problémom boli bytové domy, ktoré majú nebytové priestory, takzvané apartmány. Apartmány sa v realite predávajú ako bežné komerčné byty, no do nášho systému sme ich podľa predošlej legislatívy zaradiť nemohli. Je to však prechodné obdobie, prioritou je práve zmena územných plánov, ktorá by mala nastať do roku 2031.
Koľko žiadateľov o nájomné bývanie aktuálne evidujete? Kto o tieto byty prejavuje najväčší záujem – rodiny, osamelé matky, mladí ľudia, dôchodcovia?
Registrovaných záujemcov máme už skoro 10-tisíc. Najviac je samozrejme v Bratislave (kvôli silnému pracovného trhu, pozn. red.), cez 4 600 ľudí, nasledujú Košice, keďže projekty boli už mediálne komunikované. Je to 5400 bytov v meste a ďalších 2200 bytov v časti Valaliky.
Najväčší záujem je o dvojizbové byty, prevládajú žiadosti, kde sú jeden alebo dvaja členovia v domácnosti, sú to najmä zamestnaní ľudia (teda neprevládajú seniori – pozn. red.). Veľký záujem je aj od zdravotne a sociálne znevýhodnených.
Obmedzuje nás výška príjmu – strop je 8-násobok životného minima danej domácnosti. Ľudia, ktorí prejavujú záujem o nájomné byty v rámci nášho systému majú veľa krát vyšší príjem ako aktuálne umožňuje legislatíva.
Zvažuje štát rozšírenie spolupráce s developerskými projektami – napríklad s družstevnými bytmi po vzore Zwirnu, Skyparku či Nuppu?
Je to iný systém. K nám musí byť vložený celý bytový dom, aj kvôli správe a poplatkom spojenými so službami v rámci nájmu. U nás nemôže nastať situácia, že by v rámci bytového domu bola časť družstevných či inak vlastnených bytov.
Developer môže odpredať celý bytový dom investičnému partnerovi, prípadne môže vytvoriť s ním spoločný podnik. Ale je to stále na rozhodnutí investičného partnera, keďže štát do výstavby či kúpy týchto bytových domov neinvestuje žiadne financie.
Dostupné nájomné bývanie musí byť efektívne postavené, vzhľadom na regulovaný nájom, nie je priestor na vysoké developerské marže ako pri bežných projektoch komerčného sektoru. Pokiaľ sa dohodne spolupráca s developermi, ktorí budú stavať pre našich investičných partnerov, tak určite budeme len radi.
Foto: AŠPNB
Ako sa líši situácia na Slovensku v porovnaní s inými krajinami EÚ, kde je nájomné bývanie bežnejšie a dostupnejšie? Čo napríklad funguje inak vo Viedni, kde sú nájomné byty dostupnejšie? Môžeme sa z ich skúseností poučiť a uplatniť ich u nás?
Na Slovensku je silná tradícia vlastníctva. Rakúšania začali oveľa skôr, majú ďalekosiahlu históriu nájomných bytov, preto je i mentalita ľudí smerom k vlastníctvu inak nastavená. U nás boli kedysi družstevné byty, ale po privatizácii sa tento bytový fond radikálne zmenšil. Systém agentúry sa vytváral inšpiráciou európskymi krajinami ako sú Rakúsko, Nemecko či Holandsko, ktoré majú dlhú tradíciu v podpore nájomného bývania.
Aký vývoj v oblasti nájomného bývania očakávate v najbližších rokoch? Očakávate napríklad zmenu v prístupe štátu k tejto téme?
Vidíme veľký záujem, to je fakt, pretože mladá generácia už preferuje skôr nájomné bývanie, keďže sa nemusí zaviazať k jednému miestu. Dostávame mnoho dopytov. Realizoval sa prieskum, či záujemcovia preferujú vlastníctvo alebo nájom. Ukázalo sa, že až 27 % mladých ľudí má záujem práve o nájomné bývanie. Nie sú obmedzení tým, kam pôjdu pracovať, či kam vycestujú.
V agentúre robíme maximum pre to, aby sa systém čo najefektívnejšie rozbehol a stabilizoval. Robíme osvetu nielen smerom k záujemcom, ale tiež informujeme o možnostiach zamestnávateľov, spolupracujeme so samosprávami a rokujeme s potenciálnymi investičnými partnermi či developermi.
