„Ceny rástli najmä počas pandémie. V porovnaní s rokom 2014 sú nominálne ceny vyše dvojnásobné. Po očistení o infláciu stúpli takmer o polovicu. V pomere k mesačnej mzde vzrástli približne do dvadsať percent,“ vyplýva z analýzy.
Napriek najvyšším mzdám v krajine je v Bratislavskom kraji na jeden štvorcový meter nehnuteľnosti potrebná suma vo výške zhruba 1,8-násobku hrubej mzdy, čo je najviac. V Trenčianskom, Nitrianskom a Banskobystrickom kraji je potrebný na štvorcový meter zhruba jeden hrubý mesačný plat, vo zvyšných krajoch je to približne 1,5-násobok hrubej mzdy.
V Bratislave je tak na byt z rozlohou 70 štvorcových metrov potrebných 126 hrubých miezd, v Trenčianskom kraji je to menej ako sedemdesiat miezd. Zďaleka teda neplatí, že v regióne s najvyššími mzdami je bývanie dostupnejšie.
Čítajte viac Budú byty ešte drahšie? Odborník vysvetľuje, ako sa zvyšovaniu cien vyhnúť
Priemer za celú krajinu hovorí, že na štvorcový meter nehnuteľnosti je potrebný 1,66-násobok hrubej mzdy. V roku 2014 to bol 1,42-násobok. Tieto dáta skutočne ukazujú, že ceny nehnuteľností sa postupne absolútne a aj relatívne zvyšujú. V porovnaní s predchádzajúcim rokom sú na tom ale záujemcovia o bývanie lepšie. V roku 2023 to bolo viac ako 1,73-násobok hrubej mzdy.
Záujem o bývanie sa zvyšuje
V Bratislave je tento ukazovateľ najvyšší aj napriek tomu, že práve v tomto regióne sú najvyššie mzdy. V treťom kvartáli minulého roka sa priemerná mzda v Bratislave šplhala k sume 1 800 eur mesačne, nasledovali mzdy v Trnavskom a Trenčianskom kraji, kde sa priemer pohyboval zhruba na úrovni 1 400 eur mesačne. Najhoršie z pohľadu priemernej mzdy je na tom Prešovský kraj. V ňom priemerná mesačná mzda nedosiahla ani 1 200 eur. V tomto prípade ide o hrubé nominálne mesačné mzdy, ktoré zverejňuje Štatistický úrad SR.
V súčasnosti sa aktivita na trhu s bývaním opäť zvyšuje. „Už približne od polovice roka 2024 môžeme sledovať mierne stúpajúci záujem o kúpu nehnuteľností, čo úzko súvisí s vývojom úrokových sadzieb, ktoré postupne klesajú. Preto neodporúčam príliš dlho vyčkávať – s postupným znižovaním úrokových sadzieb môžeme pozorovať postupné nárasty v cenách nehnuteľností,“ hovorí Marek Sokol, odborný garant pre sektor úverov a kapitálového trhu Universal maklérsky dom, a. s.
Záujem o bývanie závisí aj od hypoték
Predchádzajúce roky sa vyznačovali nárastom cien hypoték. Tie v minulosti klesli na rekordne nízke úrovne a to vystrelilo nahor ceny bývania. Situácia na trhu s úvermi sa začala otáčať v roku 2022. Zvyšovanie cien úverov znamenalo, že záujemcovia o bývanie mali na kúpu bývania jednoducho menej peňazí. To je jeden z faktorov, ktorý znižuje ceny nehnuteľností a odráža sa to aj na tom, že v porovnaní s rokom 2023 je možné za hrubú mzdu kúpiť väčšiu časť nehnuteľnosti.
Čítajte viac Kollárovi to nevyšlo, Fico to skúša inak. Štátne nájomné byty plánuje vláda stavať už čoskoro
Teraz sa situácia opäť otáča. Ceny úverov prestali výrazne stúpať, naopak, nastal mierny pokles. Znižovanie úrokových sadzieb prináša podľa Sokola dve protichodné reakcie na trhu s nehnuteľnosťami. Prvou je dostupnejšia možnosť získania hypotekárneho úveru, čo zvyšuje automaticky aj záujem o kúpu nehnuteľností, ale s týmto je spojený aj opačný efekt, a to nárast cien nehnuteľností. „Práve preto nie je vždy najlepšie vyčkávať na výraznejší pokles úrokových sadzieb, pokiaľ je to, samozrejme, možné a situácia ohľadom získania úveru to dovoľuje,“ podotýka Sokol.
Upozorňuje tiež na to, že o výške úrokovej sadzby pre klienta rozhoduje dĺžka fixácie úrokovej sadzby, teda obdobia, počas ktorého sa sadzba meniť nebude. Relatívne dlhé úrokové sadzby mávajú obvykle vyššiu úrokovú sadzbu.
Pri fixácii na tri roky v súčasnosti banky ponúkajú úrokovú sadzbu na úrovni od zhruba 3,5 do približne štyroch percent. Pri fixácii na desať rokov sa aktuálne dá získať hypotéka so sadzbou približne od 3,9 percenta približne do piatich percent.
„Aktuálne je najvýhodnejšia trojročná fixácia, kde sú sadzby najvýhodnejšie, a zároveň je celkom možné, že po jej uplynutí bude sadzba stále na nižšej úrovni, čo bude predstavovať výhodu pre klienta,“ odporúča Sokol.
Inými slovami predpokladá, že ďalší rast cien úverov sa v súčasnosti neočakáva. „Podľa mojich odhadov by komerčné úroky v bankách počas tohto roku mohli klesnúť k hranici 3 %. Medzi finančnými domami by sa zároveň mohol výraznejšie rozpútať aj konkurenčný boj o klientov. Netreba ale zabúdať, že propagovaný top úrok nie je jediným parametrom, ktorý rozhoduje o výhodnosti hypotéky. Treba zohľadniť aj ďalšie podmienky úveru, na čo klienti veľakrát zabúdajú,“ dodáva expertka na úvery Fingo.sk Eva Šablová. Upozorňuje na to, že práve trojročné fixácie sú aktuálne najobľúbenejšie.
Čakať na ďalší pokles úrokových sadzieb môže byť však podľa nej zradné. „V čase vyššieho dopytu po hypotékach sa logicky znižuje ponuka nehnuteľností a zároveň ich ceny rastú. Je potrebné si uvedomiť aj to, že hypotéka je obvykle úver na celý život. Keď ľudia úver splácajú dvadsať či tridsať rokov, sadzba sa im zmení niekoľkokrát a nevedia predpovedať, aký vývoj úrokov nastane. Na celkovú preplatenosť úveru teda nemá vplyv len úrok v čase kúpy nehnuteľnosti,“ upozorňuje.
Čítajte viac Totálne fiasko. Kontrolóri nahliadli do Kollárových bytov za 200 eur a našli veľké chyby
Na dopyt bude vplývať aj stavebná aktivita a podmienky na trhu by mohlo zmeniť aj to, ak štát rozbehne podporované nájomné bývanie. Tento projekt sa ale iba rozbieha a potrvá dlhší čas, kým ponuka nájomných bytov ovplyvní situáciu na trhu.