Stúpol záujem o garáže. Šoférov vyhnali z chodníkov a nemajú kde parkovať, chcú ich aj ako investíciu, tvrdí analytik

Záujem o garáže stúpa a rovnako stúpa aj ich cena, hovorí realitný analytik a prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár. V rozhovore vysvetľuje, prečo ich cena ide hore a o aké je najväčší záujem.

26.05.2024 05:00
debata (3)
Ide o peniaze: Môže byť garáž dobrá investícia?
Video
Odpovedá prezident NARKS Ján Palenčár. / Zdroj: TV Pravda

Vieme, ako sa vyvíjajú ceny bytov. Ako sa ale vyvíjajú ceny garáží? Korešpondujú s tým, čo sa deje na realitnom trhu?

Áno, garáže sú špecifický produkt v rámci realitného trhu a musím povedať, že predovšetkým v posledných rokoch zažívajú veľký záujem. To znamená, že sa zvyšuje záujem o kúpu garáží, a teraz nehovorím len o parkovacích miestach v nových projektoch, ale aj o tie garáže, ktoré boli postavené pred rokom 1989, ktoré sú predovšetkým v zaujímavých lokalitách v blízkosti centier miest a podobne. O tieto garáže je zvýšený záujem a ten pretrvával aj v čase poklesu záujmu o kúpu bytov. Veľmi dôležité je, že garáže začínajú byť aj zaujímavým nástrojom ako investícia do nehnuteľností.

Vieme vôbec, koľko je na Slovensku garáží, keď opomenieme tie, ktoré sú v areáli rodinného domu, teda tie, ktoré sú mimo rodinných domov? Koľko z tých garáží využívajú majitelia a koľko sa prenajíma?

Takúto štatistiku nemáme, nevieme povedať pomer, ktoré garáže sú používané majiteľom pre jeho vlastné potreby a ktoré sú prenajímané. Čo môžeme ale povedať, je to, že sa zvyšuje záujem. Vidíme to v rámci dopytu, ktorý registrujú realitné kancelárie, predovšetkým v rámci väčších miest, v rámci krajských miest, prípadne Košíc a Bratislavy. Súvisí to s tým, že parkovanie začína byť stále väčší a väčší problém. Medzi najdôležitejšími zmenami, ktoré sa stali a ovplyvnili aj prístup a dopyt po garážach, po parkovacích miestach, bolo zamedzenie parkovania na chodníkoch, čo v podstate znamenalo, že vo veľmi krátkej dobe bolo množstvo ľudí vyhnaných parkovať inde, ako boli zvyknutí. Z tohto dôvodu sa zvýšil záujem práve o garáže, prípadne parkovacie miesta.

SR ÚV MH Fico Saková rokovanie kontrola TK BAX Čítajte viac Prišlo vážne varovanie o konci ruského plynu do EÚ, aj na Slovensko. Rakúska firma hovorí, čo môže nasledovať

Čo všetko okrem toho, čo ste spomínali, ešte môže vplývať na cenu garáže?

V prvom rade lokalita. Tak ako pri inom druhu nehnuteľnosti, lokalita je najdôležitejší faktor, ktorý ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti a aj cenu garáže, respektíve parkovacieho miesta. V tomto prípade môžeme jednoznačne povedať, že pokiaľ je parkovacie miesto v lokalite, kde je menej parkovacích miest, kde je drahé verejné parkovanie, kde je drahé súkromné parkovanie, to znamená nejaké parkovacie domy a podobne, tak s týmto stúpa hodnota takéhoto parkovania. Môžem uviesť príklad. Keď si zoberieme lokalitu päťsto bytov v Bratislave, je to lokalita v blízkosti medzi Svätoplukovou ulicou a Karadžičovou ulicou. V tejto lokalite, ktorá bola vystavaná v 50. alebo 60. rokoch minulého storočia, boli vystavané aj garáže, ktoré sa nachádzali medzi jednotlivými bytovými domami. Bolo ich v pomere podstatne menej ako je počet bytov v danej lokalite, tak tieto garáže sa v súčasnosti pohybujú na cene zhruba 40 000 eur. Keď by sme si pozreli cenu zhruba pred piatimi a ôsmimi rokmi, tak tá cena bola niekde na úrovni 20 000 eur. Tu vidíme naozaj, aký veľký je záujem o garáže v takýchto lukratívnych lokalitách.

Hovoríme o lukratívnej lokalite, ale sú aj menej lukratívne lokality. Koľko vlastne stojí taká garáž?

Pokiaľ by sme povedali nejaké priemerné číslo za garáž, respektíve za parkovacie miesto, tu by sme nemali odlišovať, pretože dnes už je väčší počet parkovacích miest. Musíme uvažovať práve o nových projektoch, kde sa nachádzajú v podzemí parkovacie miesta a nie samostatné garáže. Čiže pokiaľ by sme zobrali priemernú cenu takéhoto, povedzme podzemného, parkovacieho miesta, respektíve garáže, tak sa zhruba pohybuje na úrovni 14 000 eur.

Garáž aj parkovacie miesto môžu byť vlastníctvom?

Samozrejme. Aj garáž, aj parkovacie miesto je vlastníctvom. Zákon ale trochu inak vníma parkovacie miesto a inak vníma garáž. Garáž môže byť ako samostatná nehnuteľnosť s vlastným súpisným číslom, ktorá stojí na buď vlastnom pozemku, alebo na pozemku tretej osoby. Veľmi často sa nám stáva, vidíme to po celom Slovensku, že množstvo garáží, ktoré sa nachádzajú v mestách, stojí na parcelách, ktoré patria obci alebo mestu. V prípade parkovacích miest je to inak. Parkovacie miesta sú súčasťou veľkého nebytového priestoru. Aby sme si to vedeli lepšie predstaviť, jedno podzemné podlažie je jeden veľký nebytový priestor, v ktorom sa nachádza, povedzme, dvadsať parkovacích miest. Čiže vy ako fyzická osoba si kupujete podiel na tomto veľkom nebytovom priestore, ktorý zodpovedá užívaniu toho jedného parkovacieho miesta. Čiže je to inak brané z pohľadu katastrálneho zákona ako v prípade, keď si kupujete garáž s vlastným súpisným číslom.

Vždy je to o lokalite. Na rozdiel od bytov, garáž má predsa len v podstate rovnaké parametre všade na Slovensku, kým byty môžu byť malé, veľké, rôzne. Ako sa pohybujú ceny prenájmov garáží, povedzme v Bratislave a inde na Slovensku?

Tak, ako byty môžu byť veľké a malé, aj garáže môžu byť v princípe veľké aj malé. Už potom čo sa týka parkovacích miest, tie sú normované, tie sa, samozrejme, snažia developeri pri výstavbe optimalizovať. Čiže to, čo dnes norma umožňuje na šírku parkovacieho miesta 2,40 metra na osobu, množstvo developerov využívalo aj využíva. Bohužiaľ, táto šírka je pre dnešné autá, ktoré sa každý rok zväčšujú, už nedostatočná aj veľmi nekomfortná v prípade nastupovania a vystupovania. Takže aj developeri sa snažia postupne zväčšovať šírku parkovacích miest a nie ísť na tú minimálnu, ktorá je dovolená v rámci noriem. Čo sa týka na druhej strane garáží, tie vznikali v rôznych rokoch, ešte pred rokom 1989 a podľa toho sa rôzne veľkosti tvorili. Pokiaľ sa pozrieme na cenu prenájmov, tá sa pohybuje zhruba od 50 do 250 eur mesačne. Je to, samozrejme, od lokality, preto je taký veľký cenový rozptyl, pretože som zobral do úvahy všetky regióny v rámci Slovenska. Pokiaľ by sme sa pozreli na najdrahšie regióny, či už to je v centre Bratislavy, tak cena môže byť ešte vyššia. Naopak, v menej atraktívnych lokalitách sú ceny podstatne nižšie.

Už dlhšie sa hovorí o výstavbe parkovacích domov. Bude to mať vplyv na cenu garáží?

Táto téma je predovšetkým témou dopravy, ktorá prichádza do Bratislavy. To znamená, aby sme dokázali odbremeniť Bratislavu od individuálnej dopravy, od áut, tak je nutné, aby vznikli parkovacie domy na perifériách mesta, ku ktorým bude privedená mestská hromadná doprava, ideálne koľajová doprava, to znamená električky. Týmto spôsobom fungujú skoro všetky hlavné mestá v rámci Európskej únie. Nielen veľkomestá, ale aj podobnej veľkosti ako je Bratislava. Bohužiaľ, v Bratislave sa dnes znevýhodňuje jazdiť v aute. Vidíme to na rôznych opatreniach, ako je vytvorenie bus pruhov, to znamená zhustenie dopravy pre individuálnu dopravu, ale zlepšenie podmienok v mestskej hromadnej doprave sa nerealizuje. S týmto práve súvisia veľké parkovacie odstavné miesta, veľké parkovacie domy. Toto by bol prvý krok. Ďalším krokom by bolo vytvárať parkovacie domy na sídliskách, kde je málo parkovacích miest. Na sídliskách, ktoré vznikli pred rokom 1989. Vtedy sa počítalo s podstatne menšou hustotou automobilovej dopravy. Tieto sa pripravujú v niektorých mestských častiach, niektorí starostovia, respektíve niektoré mestské časti v Bratislave. Viem, že sa pripravuje niečo v Ružinove, čo by malo pomôcť parkovať v rámci danej lokality. Ale neznamená to, že sa zvýši hodnota parkovania. Museli by vzniknúť tisíce či desaťtisíce parkovacích miest, aby sme dokázali znížiť cenu parkovania v súčasnosti. To nie je reálne. Znamená to, že to, čo je v súčasnosti pripravené, je len kvapkou v mori toho, čo by Bratislava potrebovala.

Aký vplyv na trh s garážami môže mať preferovaný predaj elektromobilov?

Je otázka, ako budú elektromobily zvýhodňované naďalej z pohľadu daní, z pohľadu ceny za parkovanie a podobne. Môžeme si pozrieť jednu z najsilnejších ekonomík v Európe, nemeckú ekonomiku – napriek obrovskej podpore elektromobility, ktorá tam donedávna bola, tak jednoducho ani Nemci nekupujú elektromobily do takej miery, aby to malo nejaký zásadný vplyv, či už na vývoj automobilizmu ako takého, respektíve na ďalšie veci, ako je napríklad parkovanie. Ale čo súvisí s elektromobilitou, je práve sieť nabíjacích staníc. To súvisí aj s tým, že ľudia ak si chcú kúpiť elektromobil, potrebujú nabíjať z vlastnej elektriny. To znamená vytvárať si vlastné nabíjacie stanice, montovať si wallboxy a toto je, samozrejme, problém v bytových domoch. Jednoduchšie to je pri rodinných domoch, prípadne v rámci vlastných garáží. Práve tu má vlastná garáž výhodu.

SR Bratislava Vláda Schôdza BAX Čítajte viac Vláda musí šetriť, ministri schválili nové dane. Koľko si za svoje neresti od budúceho roka priplatíte?

Ak sa niekto rozhodne, že si ide kúpiť garáž, na čo by si mal dať najväčší pozor?

Pri kúpe garáže je to podobné ako pri kúpe iného druhu nehnuteľnosti. Čiže v prvom rade je to právny stav nehnuteľnosti. Preveriť si, či právny stav, ktorý je prezentovaný či už majiteľom, respektíve realitnou kanceláriou, je naozaj skutočný. Či je majiteľ ten, ktorý sa uvádza ako majiteľ, to znamená skontrolovať si list vlastníctva, pozrieť si, či k predmetu tejto nehnuteľnosti sa neviažu nejaké ťarchy, prípadne vecné bremená. Je dôležité pozrieť sa, či súčasťou nákupu alebo respektíve predaja je aj pozemok, na ktorom stojí táto garáž. V prípade, že nie, tak si treba preveriť, či sa k užívaniu tohto pozemku pod garážou viaže nejaký nájomný vzťah. To znamená, na jednej strane ja si kupujem garáž, ale pri kúpe som zabudol na to, že tretia osoba vlastní pozemok, ku ktorej sa viaže nájomná zmluva. Ja som povinný, povedzme 100 eur, z toho mesačne platiť za prenájom pozemku. Preto je veľmi dôležité preveriť aj to, čí je to pozemok. Samozrejme, dôležité je aj napojenie na inžinierske siete. Množstvo garáží nie je napojených na žiadne inžinierske siete, nemá ani elektrinu, ani vodu. Čiže aj toto sú veci, ktoré môžu urobiť nakoniec z nákupu, ktorý sa zdá na prvý pohľad ako výhodný, nakoniec nevýhodný nákup.

Existuje veľa investičných bytov. Existujú aj investičné garáže?

Áno, musím povedať, že v posledných rokoch sme zaznamenali záujem o kúpu garáží práve ako investíciu. Pokiaľ sa pozrieme na výnosovosť z kúpy garáže, tak tá je veľmi podobná ako v prípade kúpy bytu. Zaujímavé je na tom to, že garáž je celkovo lacnejšia. To znamená, do takejto investície sa môže zapojiť väčšie množstvo ľudí a práve v zaujímavých lokalitách nie je núdza o záujemcov o nájom takýchto garáží. Takúto garáž prenajať nie je problém.

Vieme aj vypočítať alebo povedať časový horizont návratnosti tejto investície?

V prípade Bratislavy, návratnosť prenájmu, keď hovoríme len o prenájme, sa pri byte pohybuje niekde na úrovni okolo tri a pol percenta, tak v prípade garáže to môžu byť štyri, štyri a pol percenta, čiže trošku viac. Samozrejme, aby sme boli korektní, mali by sme hovoriť aj o priemernom medziročnom zvýšení garáže, čo môžeme, de facto, veľmi podobne hodnotiť ako v prípade bytu. To znamená okolo päť až šesť percent.

Je istou výhodou, ak prenajímame garáž aj to, že na rozdiel od bytu nevyžaduje takú veľkú starostlivosť od majiteľa?

Určite to je jedna z výhod. V prípade garáže mám de facto menej starostí ako majiteľ z pohľadu údržby, opráv a podobne. Štandardná garáž je napojená na elektrickú energiu, je tam svetlo, prípadne nejaká elektrická zásuvka s jedným elektromerom a to je v princípe všetko. Rovnako v rámci garáže, pokiaľ som súčasťou nejakého bytového domu, respektíve mám zmluvu o správe, tak platím veľmi nízky poplatok za správu v porovnaní s bytom.

Ak by ste sa mali rozhodnúť kupovať garáž ako investíciu, áno alebo nie?

Áno, určite ale veľmi pragmaticky by som hodnotil umiestnenie, to znamená lokalitu, aby som si bol istý, že bude mať stále dostatočné množstvo záujemcov o prenájom garáže.

Je jednoduché kúpiť garáž? Je ich na trhu dostatok?

Nie je ich dostatok a práve to z nich robí zaujímavú investíciu. To znamená, garáží v dobrých lokalitách je málo, ale pokiaľ by sme sa pozreli, povedzme, na parkovacie miesta v niektorých developerských projektoch, aj to môže byť alternatíva – kúpiť si parkovacie miesto. Ale tu musím byť opatrnejší práve z dôvodu, že v blízkosti developerských projektov sa pripravujú ďalšie. To znamená, že množstvo parkovacích miest v danej lokalite sa bude navyšovať. Čiže tu by som bol ešte opatrnejší ako povedzme v prípade kúpy garáží v starších zabývaných lokalitách.

Tripartita - predseda HSR a minister prace Erik Tomas Čítajte viac Stovky tisíc ľudí budú zarábať viac, sľubuje Tomáš. Firmy mu už vystavili účet, bude to drahé, tvrdia

Národná asociácia realitných kancelárií a Pravda spoločne vytvorili portál DOMIRE. Čo je na ňom nové?

Portál DOMIRE už vstúpil do svojho štvrtého mesiaca fungovania. V súčasnosti sa zvýšil počet inzerovaných nehnuteľností na zhruba 27 000, máme cez 300 realitných kancelárií, ktoré na portáli DOMIRE inzerujú. V rámci tohto portálu je veľmi pozitívne vnímané práve vyhľadávanie nehnuteľností našimi klientmi a takisto aj mapový spôsob vyhľadávania, kde pri určení vyhľadávanej nehnuteľnosti vám mapa umožní pozrieť si aj iné nehnuteľnosti v okolí vami vyhľadávanej nehnuteľnosti. Samozrejme, pripravujú sa aj ďalšie novinky v rámci tohto portálu. Čo nás teší je, že sme pozitívne vnímaní rovnako klientmi aj inzerujúcimi realitnými kanceláriami a už v súčasnosti sme si vytvorili vo veľmi krátkej dobe stabilných klientov a stabilných užívateľov.

Ak si chcem si kúpiť garáž, nájdem ju na DOMIRE?

Určite áno. Aj na DOMIRE nájdete zaujímavé garáže.

© Autorské práva vyhradené

3 debata chyba
Viac na túto tému: #Narks #Domire #Jan Palenčár