Kupujúci ušetria tisícky eur. Ceny bývania sú nadhodnotené, o koľko?

Ceny nehnuteľností konečne začali klesať, no veľká časť záujemcov o bývanie z toho žiadnu výhodu nemá. Pokles cien totiž zďaleka nestačí na to, aby človek, ktorý potrebuje úver, mal k bývaniu bližšie. Zvyšovanie úrokových sadzieb totiž zhoršuje prístup potenciálnych kupujúcich k peniazom a tým sa naďalej zhoršuje dostupnosť bývania.

03.06.2023 09:00
Mesto, Bratislava, bývanie, byty, domy, Eurovea Foto:
Ceny bývania sú stále nadhodnotené.
debata (6)

Kým v minulosti sa schopnosť kúpiť si nehnuteľnosť zhoršovala najmä v dôsledku dvojciferného rastu cien, dnes je situácia úplne opačná. Kým v minulosti superlacné hypotéky nestačili kompenzovať prudký rast cien, v súčasnosti mierny pokles cien bývania nestačí na vyrovnanie drahších hypoték.

Pre záujemcov o bývanie je výsledok stále rovnaký, stále rovnako nepriaznivý. K vlastnému bývaniu majú čoraz ďalej. „Dostupnosť bývania klesla na úrovne spred pätnástich rokov. V roku 2022 ceny bývania dosiahli rekordné úrovne a zároveň aj v dôsledku rastu úrokových sadzieb sa dostupnosť bývania prudko zhoršila, čo pocítili najmä nižšie a stredné príjmové skupiny,“ upozorňujú analytici Národnej banky Slovenska.

Video
Ide o peniaze: Čo urobili úroky na hypotékach s realitným trhom v roku 2022? V relácii Ide o peniaze, odpovedá Matej Dobiš, výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas. Premiéra 15. 12. 2022.

Obrat na trhu

Hypotéky samy osebe nie sú bezprecedentne drahé, no aj tak sa trh výrazne zmenil. „Napriek tomu, že náklady spojené so splácaním úveru na kúpu bývania prudko vzrástli, v porovnaní s príjmami však stále nedosahujú úrovne z obdobia rokov 2006 až 2008. Aktuálne však ani citeľný pokles cien nehnuteľností nedokáže dostatočne vykompenzovať zvýšené úrokové náklady spojené s úverom na bývanie, a preto sa dostupnosť bývania aj naďalej zhoršuje,“ dopĺňajú analytici.

Nič na tom nezmenil ani plošný pokles cien na trhu. Kým prvý polrok dosahovali ceny nehnuteľností rekordné maximá, od leta sa začal vývoj otáčať. Po tom, ako od roku 2021 dosahoval medziročný rast cien nehnuteľností úrovne až okolo 25 percent, od leta 2022 do marca 2023 klesla priemerná cena bytu o viac ako sedem percent,“ upresňuje analytický tím NBS.

Milan Krajniak Čítajte viac Pracujúce deti už posielajú peniaze rodičom na dôchodku. Okolo Krajniakovho bonusu sa vynárajú problémy

Znamená to, že kupujúci oproti vrcholu trhu v súčasnosti ušetrí tisíce eur. Cena priemerného bytu v ponuke klesla podľa NBS v tomto období o vyše 14-tisíc eur. Obrat vo vývoji cien nehnuteľností sa postupne prejavuje vo všetkých regiónoch Slovenska a zároveň vo všetkých segmentoch nehnuteľností. „Významné zmeny na trhu s bytmi sa diali aj v hlavnom meste. Už v lete 2022 začali klesať ceny hlavne starších bytov v Bratislave, pričom odvtedy zaznamenali pokles o viac než desať percent. Negatívny sentiment na trhu zasiahol aj bratislavské novostavby. Prudký prepad predaja novostavieb je evidentný už od leta 2022 a pokračoval aj počas prvých troch mesiacov roka 2023, pričom ceny novostavieb zároveň stagnujú,“ hovorí analytický tím centrálnej banky.

Ceny majú stále kam klesať

NBS poukazuje aj na to, že klesá aj takzvaná fundamentálna cena nehnuteľností, teda cena, ktorá sa opiera o reálnu silu ekonomiky. Táto hodnota berie do úvahy ceny bytov a potenciálny dopyt. Ten je zase odrazom sily trhu práce a zároveň tento dopyt zohľadňuje aj výšku príjmov a nákladov domácností.

Ukazovateľ fundamentálnej ceny hovorí, že napriek miernemu poklesu cien na trhu sú nehnuteľnosti na Slovensku stále výrazne nadhodnotené. V marci tohto roka platilo, že cena, ktorú by nehnuteľnosti mali mať na základe sily ekonomiky, bola zhruba 1 760 eur na meter štvorcový. Reálne sa v tom čase priemerná cena bytu pohybovala na úrovni 2 315 eur za meter štvorcový. Rozdiel medzi týmito hodnotami je zhruba 555 eur. Práve o túto sumu je byt na Slovensku v priemere na každom metri štvorcovom podlahovej plochy nadhodnotený.

Odhad centrálnej banky hovorí, že do konca tohto roka by sa mohol tento rozdiel postupne zmenšovať. Fundamentálna cena bytu na konci roka by mohla byť na úrovni 1 708 eur za meter štvorcový. Podľa prognóz NBS by reálna cena bytu mohla na konci tohto roku v priemere byť 2 154 eur. Ceny tak zostanú nadstrelené, no už len o 446 eur na meter štvorcový.

Zaujímavý je aj pohľad na vplyv úrokových sadzieb na ceny bytov. Ceny úverov prvá banka zvyšovala koncom februára 2022. V marci minulého roku bola priemerná fundamentálna cena metra štvorcového v byte podľa NBS na úrovni 2024,9 eura. Aj pod vplyvom nárastu úrokových sadzieb by do konca roka mala klesnúť na už spomenutých 1 708 eur za meter.

Ak by ale k nárastu úrokových sadzieb hypoték nedošlo a úrokové sadzby by zostali na úrovni z februára 2023, táto cena by ďalej rástla a na konci tohto roka by sa pohybovala na úrovni 2388,6 eura. Rast úrokových sadzieb teda skutočne prispel k poklesu cien.

© Autorské práva vyhradené

6 debata chyba
Viac na túto tému: #nehnuteľnosti #ceny bývania