Niektoré domácnosti pod vplyvom vyšších cien úverov už nedosiahnu na hypotéku. To má veľký vplyv na to, že rýchle tempo zadlžovania sa spomalilo. Jedno z významných systémových rizík sa tak zmierňuje. Znamená to, že banky poskytujú menej hypoték.
Druhou stranou tej istej mince a paradoxom je, že úvery, ktoré banky poskytnú, sú vo všeobecnosti o niečo rizikovejšie ako v minulosti. Záujem o úvery stratili ekonomicky silnejší klienti vo väčšej miere ako tí ohrozenejší. Celkovo sa teda nové hypotéky podľa Národnej banky Slovenska (NBS) poskytujú o niečo rizikovejšie.
„V dôsledku rastúcich úrokových sadzieb výrazne vzrástol podiel hypoték, pri ktorých je podiel splátok k príjmu blízko regulatórne povoleného limitu. Vyššia zaťaženosť splátkami je navyše kombinovaná s dlhšou splatnosťou úverov. Pri nových hypotékach rastie podiel úverov so splatnosťou tridsať rokov,“ upozorňuje Marek Ličák, riaditeľ odboru finančnej stability NBS. Ak takýmto klientom v budúcnosti bude narastať mesačná splátka, môžu mať problém so splácaním hypoték.
Denník Pravda prináša prehľad základných bodov o tom, čo sa v súčasnosti v ekonomike deje.
Pokles dopytu po hypotékach
Pokles záujmu o hypotéky je logickým dôsledkom toho, že úrokové sadzby Európskej centrálnej banky stúpajú. Zvýšenie úrokových sadzieb je nástroj, ktorým ECB bojuje so zdražovaním. Vyššie sadzby majú spôsobiť to, že v ekonomike bude menej peňazí, čo sa má následne prejaviť v tom, že tempo zdražovania sa dostane pod kontrolu.
Rast úrokov sa na Slovensku prejavuje tak, že záujem o hypotéky výrazne klesá. „Úrokové sadzby vystúpili na zatiaľ najvyššiu úroveň od roku 2014. V prípade čisto nových hypoték možno hovoriť o priemere 4,1 percenta k marcu 2023. Aj preto sa za prvý štvrťrok 2023 poskytlo o 31 percent menej nových hypoték v porovnaní s priemerom rokov 2020 až 2022,“ hovorí centrálna banka.
Banka zároveň upozorňuje, že hypotéky, ktoré si dnes Slováci berú, sú rizikovejšie ako v minulosti. Žiadateľov s vysokoškolským vzdelaním do 35 rokov je výrazne menej. Dôvodom môže byť skutočnosť, že títo klienti rýchlejšie zareagovali na zmeny v úrokovej politike bánk. Časť z nich mohla v dôsledku toho urýchliť svoje plány na kúpu nehnuteľnosti a požiadať o úver skôr, ako pôvodne plánovali,“ tvrdí NBS.
Čítajte viac Poslanci odklepli dôchodcom štedré zmeny: zvýšia sa mimoriadne penzie, rodičovský bonus dostane viac seniorov
Pri typicky rizikovejších klientoch situácia nie je podobná. „Pri klientoch so stredoškolským vzdelaním bolo zníženie počtu nových hypoték zatiaľ miernejšie. Tieto zmeny vedú k nárastu podielu klientov so stredoškolským vzdelaním, čo je zároveň spojené aj s vyššou rizikovosťou úverov,“ upozorňujú predstavitelia NBS. Práve preto sú nové poskytnuté hypotéky rizikovejšie ako v minulosti. Podľa NBS môžu počas najbližšieho roka zlyhať úvery v hodnote viac ako 63,6 milióna eur. V prvom polroku 2019 boli v takomto ohrození úvery zhruba za 34,6 milióna eur.
Záujem o hypotéky však skutočne klesá. Kým v najhorúcejšom období pred viac ako rokom poskytli banky vo forme úverov na bývanie aj tri miliardy eur mesačne, od týchto úrovní je v súčasnosti trh ďaleko a v marci sa objem nových poskytnutých hypoték dostal len na 750 miliónov eur.
Čítajte viac Poslanci chcú zrýchliť mimoriadne splácanie hypotéky. Ľuďom to neodporúčame, hovorí expert
Ceny nehnuteľností klesajú
Trh s nehnuteľnosťami reaguje na súčasný ekonomický vývoj veľmi citlivo. Ceny bývania na Slovensku klesajú plošne. Dôvodom je najmä rýchly rast cien úverov. Šok v súčasnosti nespôsobuje len samotná cena úverov, no najmä tempo zdražovania úverov. Od konca roku 2021 stúpli ceny hypoték viac ako štvornásobne. Dopyt po bývaní tak zákonite klesol, pretože mnohí záujemcovia o bývanie si úver jednoducho nemôžu dovoliť. To tlačí ceny bývania nadol.
Od roku 2021 dosahoval medziročný rast cien nehnuteľností úrovne až okolo 25 percent, no od leta 2022 do marca 2023 klesla priemerná cena bytu o viac ako sedem percent. Cena priemerného bytu v ponuke klesla v tomto období o vyše 14-tisíc eur.
Za poklesom cien nehnuteľností je práve rast úrokových sadzieb. „Zvýšenie úrokových sadzieb znížilo dopyt domácností a vzhľadom na celkovú ekonomickú neistotu čoraz viac kupujúcich začalo prehodnocovať svoje rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti. Ďalším z dôvodov, prečo potenciálni záujemcovia odložili kúpu nehnuteľnosti, je aj narastajúci rozdiel medzi nákladmi na splácanie úveru na bývanie a prenájmom,“ upozorňuje NBS.
Pokles cien nehnuteľností by mal viesť k tomu, že bývanie bude dostupnejšie, nič také sa však na Slovensku nedeje. „Dostupnosť bývania klesla na úrovne spred pätnástich rokov. V roku 2022 ceny bývania dosiahli rekordné úrovne a zároveň aj v dôsledku rastu úrokových sadzieb sa dostupnosť bývania prudko zhoršila, čo pocítili najmä nižšie a stredné príjmové skupiny,“ hovorí NBS.
Ceny síce klesli, no k tomu, že by bývanie bolo dostupnejšie, to nevedie. „Aktuálne však ani citeľný pokles cien nehnuteľností nedokáže dostatočne vykompenzovať zvýšené úrokové náklady spojené s úverom na bývanie, a preto sa dostupnosť bývania aj naďalej zhoršuje,“ upozorňuje centrálna banka. K novej nehnuteľnosti sa tak ľahšie dostanú ľudia, ktorí nepotrebujú úver, situácia tých, ktorí si požičať musia, sa zhoršuje.
Nadmerné zadlžovanie sa skončilo
Obdobie lacných úverov považovali mnohí Slováci za mimoriadnu príležitosť, ktorá sa nemusí opakovať. S trochou nadhľadu sa dá povedať, že kto mohol, zobral si úver z banky. Na konci roku 2021 sa cena novej hypotéky hýbala na úrovni okolo 0,9 percenta. Mnoho záujemcov teda využilo ponuku lacných hypoték a tempo zadlžovania NBS považovala už za nadmerné.
Spomalenie rastu retailových úverov v dôsledku rastúcich sadzieb je z pohľadu finančnej stability možné vnímať podľa NBS pozitívne. „Riziko spojené s rýchlym rastom zadlženosti domácností počas dlhého obdobia predstavovalo jedno z najvýznamnejších rizík pre finančnú stabilitu na Slovensku. Výrazný pokles dopytu po úveroch v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb však ďalšiu kumuláciu tohto rizika výrazne zmierni. Tento trend bolo vidieť už na konci roka 2022, keď prvýkrát v histórii Slovenska klesol podiel úverov domácnostiam na ich disponibilnom príjme,“ hovorí regulátor.
Kým v roku 2004 bol podiel úverov poskytnutých domácnostiam k ročnému hrubému disponibilnému príjmu domácností zhruba 15 percentuálnych bodov, v druhom kvartáli minulého roka to bolo už 74,9 percentuálneho bodu. Od polovice roka sa tento ukazovateľ začal znižovať a ku koncu roka bol na úrovni 73,7 percentuálneho bodu. Znamená to, že záujem o úvery ochladol a tým sa zmiernilo aj systémové riziko pre ekonomiku.
Bankám sa darí lepšie
Vyššie úrokové sadzby spôsobujú aj to, že bankovému sektoru sa napriek oslabeniu záujmu o úvery darí lepšie. Napriek tomu, zisky bánk vnímajú klienti veľmi citlivo, podľa NBS je nárast úrokových príjmov dobrá správa.
„Z pohľadu stability finančného sektora je dôležité aj to, že sa zastavil pokles čistých úrokových marží bánk. Tie nepretržite klesali počas obdobia predchádzajúcich desiatich rokov. Postupne klesli až na úrovne, ktoré by pri niektorých produktoch v prípade nepriaznivého ekonomického vývoja nemuseli pokrývať prípadný nárast kreditných nákladov. Postupný nárast úrokových marží bánk tak posilní odolnosť bankového sektora voči prípadným stratám,“ dodáva NBS.
Rizikom sú komerčné nehnuteľnosti
Pre banky je špecifickou kategóriou financovanie developerských projektov a komerčných nehnuteľností, ako sú kancelárie. Tieto kategórie firiem môžu mať ťažkosti. Na komerčné nehnuteľnosti totiž veľký tlak vytvorila už pandémia koronavírusu a skutočnosť, že mnohí pracovníci sa úplne do firemných pracovných priestorov nevrátili.
„Nárast úrokových nákladov je zvlášť významný pre firmy podnikajúce v komerčných nehnuteľnostiach. V ostatných sektoroch je dôležitejší nárast nákladov na výrobné vstupy. Podniky sa snažili preniesť tieto náklady do tržieb. Čím väčší však bol rast nákladov, tým výraznejšie sa zhoršila ziskovosť a likvidita týchto firiem,“ upozorňuje NBS.
Tlak vyšších sadzieb je problém aj preto, že hodnota komerčných nehnuteľností sa znižuje. Dôvodom je práve nízka obsadenosť jednotlivých projektov. Konkurencia je však vzhľadom na zvýšenú neobsadenosť vysoká a zvýšenie nájomného je náročné. Pokiaľ však vyšší výnos nie je možné dosiahnuť, hodnota komerčnej nehnuteľnosti sa v očiach investorov znižuje. Preto v súčasnosti na mnohých zahraničných trhoch vidíme pokles cien komerčných nehnuteľností,“ dodáva banka. V tomto sektore je teda situácia napätá.