Vyše 300-tisíc ľudí čaká nárast splátok o stovky aj tisícky eur. Prepočítali sme ilustračné zdraženie úverov (otázky a odpovede)

Podmienky na realitnom trhu sú iné ako pred rokom. Ceny nehnuteľností začali klesať, no pre ľudí to neznamená, že sa k bývaniu dostanú ľahšie. Práve naopak. Dostupnosť bývania sa na Slovensku nezlepšuje, napriek tomu, že sa ceny mierne znížili.

01.04.2023 05:00
Mesto, Bratislava, bývanie, byty, domy, Eurovea Foto:
Ceny hypoték prudko stúpajú. Pokles cien nehnuteľností nestačí, dostupnosť bývania sa ďalej zhoršuje.
debata (95)

Tlak sa presunul z trhu nehnuteľností na trh s úvermi. Záujemcom o bývanie sa však nová nehnuteľnosť vzďaľuje. Ceny úverov totiž stúpajú prudko.

Banky do určitej miery poskytujú úvery rizikovejšie, no žiadna dráma s nárastom nesplácaných úverov sa na trhu nedeje. Veľa ľudí môže mať onedlho so splácaním veľké problémy. Úverov, ktorým sa tento rok končí fixácia, je 85-tisíc, v roku 2024 ich bude viac ako 144-tisíc a v roku 2025 viac ako 145-tisíc. V tomto a v nasledujúcich dvoch rokoch čaká refixácia sadzby každého druhého človeka s hypotékou. V praxi to znamená, že vyše 300-tisíc ľuďom môže v najbližších dvoch rokoch vyskočiť splátka o desiatky či stovky eur za mesiac. Niektorým aj o tisícky eur za rok.

Ešte prednedávnom bola priemerná sadzba na nových hypotékach jedno percento. V súčasnosti presiahla tri percentá a rastie smerom k štyrom. Ide o troj- až štvornásobné zdraženie úverov iba za jeden rok. Národná banka Slovenska (NBS) navyše predpovedá, že úroky porastú až k 4,5 percenta a zostanú tam do konca roka 2025.

peniaze, bankovky, peňaženka, šetrenie, výplata Čítajte viac Mzdy na papieri rastú, no na infláciu to nestačí. Sme na tom horšie ako pred rokom, západné krajiny sú ďaleko pred nami

Vidieť to aj na objeme poskytnutých hypoték. Za minulý mesiac ich banky rozdali v hodnote 660 miliónov eur, približne pred rokom to boli viac ako tri miliardy. Ide tak o prepad o viac ako 70 percent.

Denník Pravda prináša odpovede na dôležité otázky o úrokoch, splátkach a cenách bývania.

Kam až môžu úrokové sadzby stúpnuť?

To je v súčasnosti veľmi ťažké povedať. Ceny úverov ovplyvňujú rozhodnutia Európskej centrálnej banky (ECB), ktorá sleduje tempo zdražovania v eurozóne. Miera inflácie je výrazne nad dvojpercentným inflačným cieľom ECB.

NBS však predpokladá, že do októbra 2025 môže byť úroková sadzba nových poskytnutých úverov na úrovni 4,5 percenta. Aktuálne je pod úrovňou štyroch percent.

Aké drahé sú úvery v súčasnosti?

Čoraz drahšie. Vo februári sa priemerná úroková sadzba nových hypoték výrazne zvýšila. Stúpla z januárových 3,18 percenta na 3,86 percenta. Trhový priemer teda medzimesačne stúpol o 0,68 percen­tuálneho bodu. Trh sa tak vrátil na úroveň, kde bol zhruba na jeseň 2013. Toto medzimesačné tempo rastu je najrýchlejšie od januára 2004, keď NBS začala tieto údaje zverejňovať. Na porovnanie, iba pred rokom dávali banky nové hypotéky priemerne za 1,07 percenta.

Čo to prakticky znamená, ak úroková sadzba stúpne o jedno percento?

Klient banky zaplatí za svoj úver vyššiu splátku. To, o koľko bude splátka vyššia, závisí od sumy, ktorú má ešte splatiť, a takisto od obdobia, ktoré mu do konca splátkového kalendára ostáva.

V modelovom príklade predpokladajme, že klient si požičal na tridsať rokov stotisíc eur, zvolil fixáciu na tri roky a získal úrokovú sadzbu vo výške jedného percenta. Zároveň pre jednoduchosť výpočtu je možné predpokladať, že úroková sadzba zahŕňa všetky poplatky. V takom prípade je mesačná splátka takéhoto úveru 321,64 eura.

Po 36 splátkach klientovi zostáva splatiť 91 294,66 eura, klient by mal splácať ešte 27 rokov. Ak sa žiadny iný parameter úveru nezmení a sadzba stúpne na dve percentá, mesačná splátka sa zvýši zhruba na 364,90 eura. Mesačná splátka stúpne o viac ako 43 eur. Za rok o 516 eur.

Situácia je však dramatickejšia. Sadzbu s úrokom okolo jedného percenta mohol klient získať zhruba na začiatku roku 2022. Trojročná fixácia uplynie v závere roka 2025. Podľa odhadov NBS by už na začiatku roka 2025 mohla byť priemerná úroková sadzba nových hypoték na úrovni 4,5 percenta. Ak bude teda úroková sadzba pri refixácii na začiatku roka 2025 takáto, mesačná splátka stúpne z pôvodných 321,64 eura na 487,26 eura.

Ak teda bude situácia na trhu v súlade s prognózami NBS, klient, ktorý si na začiatku roka 2022 zobral stotisícový úver pri sadzbe jedno percento zaplatí po troch rokoch, po výročí fixácie mesačne zhruba o 165 eur viac. Za rok je to o 1 980 eur viac.

Zrúti sa trh s hypotékami, keď úrokové sadzby rastú?

Je to krajne nepravdepodobné. Objem nesplácaných úverov je aktuálne nižší ako tesne pred vypuknutím pandémie. Z tohto pohľadu sa javí, že banky poskytujú úvery relatívne obozretne.

Na druhej strane, práve nové poskytnuté úvery už majú mieru rizika vyššiu. Práve takéto úvery môžu predstavovať v budúcnosti výraznú záťaž. „Pri vysokej zaťaženosti splátkami sa však zvyšuje riziko ťažkostí so splácaním úveru. Úvery s vysokým ukazovateľom schopnosti splácať úver (DSTI – pozn. red.) navyše vo väčšej miere čerpajú klienti s nižším príjmom a vzdelaním. Okrem toho klienti s DSTI na hranici si častejšie fixujú úrokovú sadzbu iba na jeden rok, keďže sadzby pri tejto fixácii sú najnižšie, preto sú spojené aj s najnižšími splátkami,“ upozorňujú centrálni bankári.

Čo rast úrokových sadzieb úverov pre ľudí prakticky znamená?

Pre klientov, ktorí už úver majú, rast sadzieb znamená, že pri výročí fixácie im banka ponúkne horšie podmienky, teda drahší úver. Pre klientov, ktorí úver zatiaľ nemajú, to znamená, že môžu od banky získať menej ako pred rokom. Pre finančné inštitúcie platia totiž pri poskytovaní úverov limity, ktoré musia dodržať. Jedným z tých limitov je, že splátky všetkých dlhov môžu tvoriť najviac šesťdesiat percent príjmu domácnosti. Tento príjem je navyše znížený o životné minimum. Ide o spomínaný ukazovateľ DSTI.

Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností?

Klesajú. Prepad cien ako v roku 2008 sa však očakávať nedá. Ekonomika krajiny je silnejšia ako v roku 2008, trh práce je silnejší, banky poskytujú úvery obozretne. NBS v minulom roku upozornila, že ceny nehnuteľností sú v porovnaní so silou ekonomiky zhruba o 600 eur na štvorcový meter vyššie, ako by podľa výkonu ekonomiky mali byť. To, čo sa v súčasnosti deje, je teda skôr cenová korekcia.

„Ceny nehnuteľností v 4. štvrťroku 2022 poklesli o 1,94 percenta v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Medzištvrťročný pokles cien evidujeme prvýkrát od roku 2019. Ceny najvýraznejšie klesli v Bratislavskom a Žilinskom kraji. Medziročné tempo rastu sa výrazne spomalilo na 15 percent, z predchádzajúcich 22 percent. Očakávania ohľadne cenového obratu sa potvrdili, vrchol dosiahli ceny nehnuteľností v júli 2022. Mesačné údaje zo začiatku roka 2023 naznačujú pokračujúci klesajúci trend cien bývania,“ upozorňuje NBS.

e-shop, online nakupovanie Čítajte viac Podvody s bankovými kartami sú na vzostupe. Podvodníci sa tvária ako banka, kuriér či pošta, nedajte sa oklamať (+ návod)

Trh sa výrazne spomaľuje. To cítiť aj na trhu nehnuteľností a aj v bankách. „Ceny nehnuteľností vo štvrtom štvrťroku 2022 zaznamenali medzištvrťročný pokles. Ceny inzerovaných bytov poklesli po prvýkrát od roku 2013, pričom pokles pokračoval aj v prvých mesiacoch tohto roka. Pokles reálnych príjmov u časti domácností, postupný nárast úrokových sadzieb a rastúce životné náklady zvyšujú opatrnosť ľudí,“ hovorí Národná banka.

To sa prejavuje v tom, že klesá objem poskytnutých hypoték. Vo februári sa objem úverov na bývanie znížil až pod hranicu 660 miliónov eur. V čase, keď bol trh na vrchole, banky poskytli mesačne úvery v hodnote aj tri miliardy eur. To bolo na jar minulého roka.

„Rýchlosť predaja nehnuteľností sa spomalila a kupujúci už nie sú pod tlakom rýchleho rozhodovania. Zároveň pretrvávajúca zvýšená neistota mohla viesť pri niektorých domácnostiach k odloženiu ich rozhodnutia o kúpe nehnuteľností,“ dodáva banka.

Video
Ide o peniaze: Čo urobili úroky na hypotékach s realitným trhom v roku 2022? V relácii Ide o peniaze, odpovedá Matej Dobiš, výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas. Premiéra 15. 12. 2022.

Prečo je bývanie menej dostupné?

Môžu za to najmä drahšie úvery. Pokles cien nehnuteľností nestačí na to, aby vykryl rast cien úverov. Ceny úverov boli na historickom maxime ku koncu roka 2021, odvtedy sa cena hypoték stroj až štvornásobila. Dostupnosť bývania sa na Slovensku zlepšila v prípade tých, ktorí na kúpu nehnuteľnosti nepotrebujú úver.

„Pokles cien nehnuteľností ani v spojení s rastom miezd nedokázal vykompenzovať efekt úrokových sadzieb na dostupnosť bývania,“ upozorňuje centrálna banka. Pokles cien nehnuteľností by kompenzoval aktuálny rast úrokových sadzieb v prípade, že by boli ceny nižšie o sedemnásť percent. K takému poklesu sa trh aktuálne neblíži.

© Autorské práva vyhradené

95 debata chyba
Viac na túto tému: #hypotéka #úrokové sadzby #splátky