Zarobili, aj keď iní prerobili. Porazili akcie aj dlhopisy, záujem o ne rastie, prečo sa darí realitným fondom?

Kde iné fondy zapisovali straty, ony prinášali zhodnotenie. Vlaňajšok bol poznačený na finančných trhoch zlými správami a preto mnoho investícií prinieslo stratu. Na Slovensku sa však našli investície, ktoré neskončili v strate. Reč je o realitných fondoch. V nich majú ľudia zainvestovaných takmer 2,4 miliardy eur, čo je zhruba každé piate euro z celkového objemu podielových fondov. Za vlaňajšok dokázali priniesť priemerné zhodnotenie štyri percentá.

08.02.2023 14:00
debata

Oproti 15-percentnej inflácii je to stále málo. No napríklad také priemerné zhodnotenie akciových fondov, kde majú Slováci takmer tri miliardy eur, prinieslo mínus 17 percent. Na porovnanie, zmiešané fondy, kde je zainvestovaných takmer päť miliárd, prerobili 11 percent. Dlhopisové fondy s podielom jednej miliardy sa prepadli o desať percent.

Pre ucelený pohľad, za posledný rok neskončili v mínuse aj fondy alternatívnych investícií a peňažné fondy, no v nich majú investori relatívne málo peňazí.

Realitný fond je nástroj investujúci do nehnuteľností a aktív súvisiacich s nehnuteľnosťami. V drvivej väčšine sú to komerčné nehnuteľnosti ako napríklad nákupné centrá, kancelárske budovy či logistické centrá a ľahký priemysel. Dôvod, prečo sa im darilo, je, že nepodliehajú tak ľahko náhlym ekonomickým výkyvom. „Realitné investície sú špecifické tým, že sú jedinečné, nezameniteľné, a teda nepodliehajú tak výrazne trhovým výkyvom ako iné typy cenných papierov, ktoré sa obchodujú na burze,“ vysvetľuje dôvod výkonný riaditeľ a člen predstavenstva Slovenskej asociácie správcovských spoločností, do ktorej patria veľké finančné skupiny spravujúce podielové fondy na Slovensku, Roman Vlček.

Fuergy Vladimír Miškovský Čítajte viac Nový slovenský vynález, ktorý šetrí elektrinu. Zarobil aj Soták a ponúkajú ho ďalším

Výkonnosť realitných fondov závisí od faktorov, ako sú výnosy z nájmov, od obsadenosti budov, pomeru vlastných a cudzích zdrojov financovania nehnuteľnosti, úrokových nákladov či zvyšovania nájomného. Navyše realitné fondy, ktoré sa u nás ponúkajú, sa neobchodujú na burze, čím sa významne znižuje ich cenová premenlivosť. To znamená, že nie sú ovplyvnené dennými pohybmi cien na burze danými aktuálnym dopytom a ponukou cenných papierov, pokračuje Vlček.

Čo je podielový fond

Podielový fond je majetok pozostávajúci najmä z cenných papierov a peňažných prostriedkov, ktoré sú v spoločnom vlastníctve investorov. Ich vlastnícke práva k majetku v podielovom fonde sú reprezentované podielovými listami a každému investorovi patrí časť majetku zodpovedajúca výške jeho investície. Podielový fond vzniká tak, že veľké množstvo malých investorov vloží svoje úspory na jedno miesto – do fondu – a zverí ich do správy profesionálnemu správcovi, takzvanej správcovskej spoločnosti. Z veľkého počtu malých súm sa zloží spolu veľká suma peňazí, ktorú správca investuje do cenných papierov v súlade s vopred stanovenou investičnou stratégiou. Do podielového fondu môže investovať neobmedzené množstvo ľudí. Každý vkladateľ má vo fonde svoj podiel, ktorým sa podieľa na všetkých investíciách fondu aj výnosoch z nich.

ZDROJ: Slovenská asociácia správcovských spoločností

Ich výkonnosť nesúvisí ani s pohybmi na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Väčšina výnosov pochádza z pravidelného inkasovania nájomného od nájomníkov. Nárast ceny nehnuteľnosti v čase je len bonusom, vysvetľuje odborník na investovanie zo spoločnosti Partners Investments Jakub Rosa. „Ak realitný fond vlastní portfólio viacerých typov nehnuteľností v dobrých lokalitách, s kvalitnými nájomníkmi, dlhými nájomnými kontraktmi, disponuje skúseným tímom manažérov, možno hovoriť o relatívne konzervatívnej investícii, ktorej vývoj je do veľkej miery nezávislý od vývoja finančných trhov,“ hovorí Rosa. „Pomáha“ im aj inflácia, ktorá tlačí ceny stavebných materiálov, a tým "zhodnocuje” už postavené budovy zo železa či z betónu.

Do podielových fondov sa dá investovať už aj trebárs od 20 eur mesačne. V súčasnosti do nich investujú tisíce bežných ľudí. Niektoré však majú podmienku vydržať v nich niekoľko rokov. Treba však počítať so vstupnými poplatkami, s poplatkami za správu či s výstupnými poplatkami. Odlišujú sa u každého správcu, detaily jednotlivých fondov si treba poriadne preštudovať. Realitné fondy sa svojou rizikovosťou zaraďujú medzi konzervatívnejšie investície.

Akým fondom sa darilo najviac

Za posledný rok priniesli najväčšie výnosy IAD – Korunový realitný fond (vyše 9 %), Tatra Asset Management – Realitný fond II (7,9 %), HB Reavis Stredoeurópsky Realitný fond (7,5 %) či IAD – Prvý realitný fond (takmer 6 %).

Dva realitné fondy ponúka aj spoločnosť Wood and Company. Jeden priniesol za rok zhodnotenie vyše 17 percent, druhý viac ako 10 percent. Dokopy zhodnocujú približne 300 miliónov eur, no Slovenskej asociácii neposielajú dáta za predaje a aktíva na Slovensku, čiže nevieme, koľko z 300 miliónov vlastnia slovenskí investori. Vstupná investícia je až od 125-tisíc eur. Fondy sú určené preto pre majetnejších a kvalifikovanejších investorov. Investujú najmä do budov v Prave, Bratislave či Varšave.

financie, peniaze, dávky, plat, bankovky Čítajte viac Ak dlh slúži na prejedanie, tak máme zarobené na problémy. Odborníčka hovorí o finančnom bohatstve Slovákov

Najväčší realitný fond s takmer 900 miliónmi eur spravuje 365.invest, ktorá spadá do skupiny 365.bank. Približne každé tretie zainvestované euro v realitných fondoch je práve v tomto fonde. Za posledný rok zhodnotil investície o 3,7 percenta, za posledné tri roky priniesol takmer tri percentá.

Prvý realitný fond spoločnosti IAD Investments s objemom viac ako 383 miliónov eur investuje do administratívnych budov v Bratislave ako napríklad Twin City A, Steinerka Business Centrum, administratívna budova D48 v poľskej Varšave, logistické parky na Slovensku, v Maďarsku a v Poľsku a tiež najnovší prírastky – logistické centrá v Bratislave a pri Bernolákove. Do portfólia tiež partia obchodné centrum OC Laugaricio v Trenčíne či fotovoltické elektrárne na juhu Slovenska, prezrádza prevádzková riaditeľka spoločnosti Lenka Vargová. Investorom za posledný rok priniesol takmer šesť percent.

Realitné fondy, ktoré spadajú do skupiny Tatra banky, investujú do kancelárskych budov v Bratislave, skladových a výrobných hál, nákupných centier ako napríklad sieť Lipa Park v rámci celého Slovenska či veľkých nákupných centier ako Aupark Bratislava, hovorí Andrej Lehocký, vedúci oddelenia realitného fondu Tatra Asset Management Vlani dokonca zainvestovali aj do nehnuteľností na bývanie. „Necelú stovku nových bytov budeme dlhodobo spravovať a prenajímať záujemcom o nájomné bývanie v Bratislave,“ tvrdí Lehocký. Ponúkajú tri realitné fondy s takmer polmiliardovým objemom investícií.

Matovič Čítajte viac Matovičov bonus v praxi? Rodičia dostali 200 eur na dieťa, teraz im ich starostovia a primátori zoberú

Realitný fond Partners s objemom 84 miliónov eur investuje do komerčných nehnuteľností najmä na Slovensku, ale aj v Česku či Poľsku. Za posledný rok priniesol zhodnotenie štyri percentá. Rosa hovorí, že ide o kancelárske budovy, nákupné centrá či logistické a výrobné haly, ktoré sú v dobrom technickom stave s rôznymi certifikátmi v dobrých lokalitách a so solventnými nájomníkmi.

Záujem u ľudí stúpa

Pred desiatimi rokmi bola v realitných fondoch zainvestovaná vyše pol miliarda eur. Pred piatimi rokmi to bolo 1,25 miliardy eur. Dnes je to skoro o dva a pol miliardy. Aj to svedčí o obľube tohto typu investície. Všetci denníkom Pravda oslovení odborníci na financie a správcovia hovoria, že záujem ľudí o podielové fondy stúpa. Vnímajú to ako alternatívu pre konzervatívnych investorov, ktorí sa napríklad boja rizikovejších akcií. „Evidujeme silný záujem aj v tejto ekonomicky náročnej dobe. Investori sa snažia ochrániť svoje úspory čo najefektívnejšie a realitné fondy predstavujú jednu z najbezpečnejších alternatív, aké trh ponúka,“ hovorí Lehocký.

Obľuba realitných fondov je možno aj v tom, že Slováci majú radi nehnuteľnosti a radi do nich aj investujú. Vyše 90 percent obyvateľov totiž býva vo vlastnom. Rovnako obľubujú majetnejší ľudia vkladať voľné peniaze do investičných bytov.

„Možno nejaký súvis medzi obľubou realitných fondov a investovaním do bývania je. Zdá sa, že ľudia považujú nehnuteľnosti za bezpečné aktívum, ktorému si myslia, že rozumejú, lebo si ho vedia predstaviť. Nehnuteľnosti sú pre nich menej imaginárne, ako iné typy cenných papierov,“ zamýšľa sa Vlček z asociácie správcovských spoločností.

Nehnuteľnosti považujú ľudia za niečo, čo si môžu chytiť a rozumejú im, preto sú veľmi často prirodzenou voľbou pri investovaní, vysvetľuje Rosa z Partners Investments. „Za najistejšiu investíciu do nehnuteľnosti považuje až 84 percent Slovákov kúpu nehnuteľnosti a jej predaj so ziskom,“ dodáva. Podobný trend eviduje aj IAD Investments. Realitné fondy sa stávajú čoraz populárnejšou alternatívou, a teda záujem investovať do nich z nášho pohľadu stúpa, hovorí Vargová.

Zasiahne ich prepad na trhu s bývaním?

Otázne je, či realitné fondy stiahne dolu vývoj na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Vyzerá to tak, že po dlhých rokoch sa rast cien bývania zastavil, resp. nebude už v dvojciferných úrovniach. Marián Búlik zo spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko prízvukuje, že pri bytoch na Slovensku sme síce za posledných 10 rokov boli svedkami výrazného nárastu cien nehnuteľností až o 80 percent, ale aktuálne sa rastový trend zastavil a už vidíme určitý pokles.

Poplatky v realitných fondoch

S každým podielovým fondom súvisia poplatky. Výnimkou nie sú ani tie realitné. Správcom sa spravidla platí vstupný poplatok, poplatok za správu a aj poplatok za vystúpenie. Niektoré fondy si účtujú poplatky aj za výkonnosť. Niekde môže byť vstupný poplatok 1,5 percenta, ale môže to byť aj tri percentá. Poplatok za správu 1,8 percenta a výstupný poplatok dve percentá. Aktuálne a detailné poplatky si treba dobre preštudovať.

Pri komerčných nehnuteľnostiach je však situácia odlišná. Preto by ani výkonnosť realitných fondov nemala byť až v takom ohrození. „Napríklad pri logistických a výrobných halách stavaných na kľúč špecializovanými developermi je dopyt v našom regióne stále vysoký, a preto výrazne rastie hodnota logistických nehnuteľností s dobrými napojením na cestnú sieť. Kým posledné roky poháňal tento segment nárast on-line obchodu, do budúcnosti sa pridá aj efekt deglobalizácie s presunom časti výroby a logistiky z Ázie bližšie do Európy. Lokálne realitné fondy, ktoré stavia na priemyselné nehnuteľnosti, majú zaujímavú rastovú perspektívu,“ myslí si.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #realitné fondy
Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy