Celý rok bol na hypotekárnom trhu mimoriadne rušný. Komerčné banky začali vo februári dvíhať úrokové sadzby a klienti zareagovali mimoriadnym záujmom o čerpanie úverov. Už na konci minuloročnej zimy bolo totiž jasné, že obdobie mimoriadne lacných úverov na bývanie sa končí. Výsledkom bolo, že vo februári minulého roku klienti čerpali úvery na bývanie v celkovej hodnote zhruba dvoch miliárd eur a v marci sa objem novoposkytnutých hypoték vyšplhal dokonca na tri miliardy eur.
Turbulentný rok
Väčšina z tohto objemu boli refinancované hypotéky. Klienti bánk, ktorí už úver mali, sa totiž snažili získať výhodnejšie podmienky. V decembri sa objem nových poskytnutých hypoték dostal na 923 miliónov eur, refinančný trh sa zároveň výrazne ochladil.
Čítajte viac Dobrá správa pre mladších ako 35 rokov. Viete ušetriť aj 400 eur na daňovej výhode
„Počas prvého štvrťroka 2022 sa refixovalo o polovicu viac hypoték než je bežné, konkrétne 14,5 percenta. V priebehu minulého roka to pritom bývalo približne 9,2 percenta za štvrťročné obdobie,“ upozornila v polovici minulého roka. Zároveň, mnohí klienti mali záujem o dlhšie fixácie, preto sa efekt zvyšovania úrokových sadzieb bude prejavovať postupne.
Ľudia, ktorým banka schválila úver v decembri 2021, získali stotisíc eur na tridsať rokov s mesačnou splátkou vo výške 315,70 eura. Ak klient získal rovnaký úver v decembri 2022, mesačná splátka už v priemere stúpla na 422,68 eura.
Slovenské hypotéky už nepatria k najlacnejším
V čase, keď sa priemerná sadzba hypoték pohybovala pod hranicou jedného percenta, hypotéky na Slovensku patrili k najlacnejším v Európe. Lacnejšie ako na Slovensku boli v tom čase úvery v Portugalsku a vo Fínsku.
Počas roka 2022 sa to ale zmenilo a pôžičky na bývanie už sú v súčasnosti drahšie ako priemer eurozóny. Podľa metodiky ECB sa úroková sadzba nových hypoték dostala v decembri minulého roka na 3,06 percenta, pričom priemer v rámci krajín eurozóny bol na úrovni 2,88 percenta.
Porovnanie v rámci krajín eurozóny je zaujímavé najmä preto, že všetky krajiny menovej únie podliehajú rovnakej centrálnej banke. To, že sa Slovensko dostalo z najnižších poschodí nad priemer eurozóny, znamená, že rast úrokových sadzieb ECB vysvetľuje rast úrokových sadzieb úverov len čiastočne.
Slovenské banky na úverovom trhu vytvorili mimoriadne konkurenčné prostredie, mnohé finančné inštitúcie vnímali úver na bývanie ako začiatok dlhodobého vzťahu s klientom. Mnohé banky ponúkajú výhodnejšie úrokové sadzby v prípade, že si klient otvorí bežný účet, prípadne poistí splácanie úveru.
Zdražovanie úverov sa neskončilo
Napriek tomu, pod zdražovanie hypoték sa podpísali najmä rozhodnutia ECB, ktorá sa v júli rozhodla ukončiť režim záporných úrokových sadzieb a od júla už sadzby zvyšovala niekoľkokrát. Vyššie úrokové sadzby znamenajú, že banky nemajú k dispozícii tak lacné peniaze ako napríklad na začiatku roka a to prenášajú do cien úverov. Hlavná úroková sadzba ECB, ktorá bola od marca 2016 nulová, je aktuálne na hodnote 2,5 percenta. ECB ju začala dvíhať v júli 2022 a odvtedy ju dvihla ešte trikrát. Navyše centrálni bankári ešte so zvyšovaním sadzieb neskončili. Znamená to, že úvery, teda aj hypotéky budú ešte drahšie.
„Pokles inflácie dva mesiace po sebe je pozitívnou správou. Nie je však dôvodom spomaliť tempo zvyšovania sadzieb. Povzbudivé novembrové a decembrové inflačné čísla totiž zahŕňajú ,šum‘ jednorazových kompenzačných opatrení vlád zmierňujúcich dopady vysokých cien energií,“ povedal v polovici januára Peter Kažimír, guvernér NBS s tým, že „ak by to záležalo“ od neho, ECB by obdobie dvíhania úrokových sadzieb ukončila do leta tohto roka. Kažimír je ale presvedčený o tom, že sadzby by mali zrásť minimálne ešte dvakrát, pričom by v oboch prípadoch mali sadzby stúpnuť o päťdesiat bázických bodov.
V decembri platilo, že najlacnejšie hypotéky mali v eurozóne k dispozícii záujemcovia o bývanie vo Francúzsku, tam sa trhový priemer dostal na 2,05 percenta. Na opačnom konci spektra boli v rámci eurozóny občania v Litve, kde sa hypotéky poskytovali v priemere za 4,34 percenta.
U susedov za úvery platia viac
Napriek tomu, že ceny úverov na Slovensku výrazne stúpli, klienti bánk stále profitujú z toho, že slovenskú koruna nahradila spoločná európska mena. Úvery v okolitých krajinách, v Česku, v Poľsku a v Maďarsku, sú výrazne vyššie. Ak by niekto chcel na úver kupovať nehnuteľnosť napríklad tesne za slovenskými hranicami, zaplatí za úver výrazne viac.
Súvisí to s tým, že tieto krajiny majú vlastnú menovú politiku, sadzby začali dvíhať skôr a aktuálne ich držia výrazne vyššie ako ECB. Všetky tri centrálne banky sa relatívne vysokými úrokovými sadzbami snažia bojovať s rastúcou cenovou hladinou. Vo všetkých troch susedných krajinách je aktuálne vyššia miera inflácie ako na Slovensku.
V Česku sa nové hypotéky v decembri pohybovali na úrovni nad hranicou šiestich percent. V Maďarsku a v Poľsku sa sadzby dokonca hýbu na úrovni okolo desiatich percent. Úvery v rámci ostatných krajín V4 sú teda rádovo drahšie ako u nás.
Napríklad Česká centrálna banka (ČNB) aktuálne udržuje svoju hlavnú úrokovú sadzbu na hranici sedem percent. Predstavitelia banky túto sadzbu na zasadnutí, ktoré sa uskutočnilo 2. februára, ponechali bez zmeny. Urobili tak napriek tomu, že Medzinárodný menový fond (MMF) predstaviteľom ČNB odporúčal, aby sadzby ešte ďalej dvíhali.
„Banková rada pri svojom rozhodovaní nevypočula odporúčanie MMF, ktoré fond zverejnil pred necelými štrnástimi dňami. MMF argumentuje, že na to, aby sa podarilo rozhodným spôsobom skrotiť infláciu, je v krátkej dobe potrebné ďalšie zvyšovanie základnej sadzby ČNB,“ poznamenal Lukáš Kovanda, analytik Trinity Bank.