Na koňa sa dostávajú kupujúci. Prečo ceny bývania začali klesať? (+ porovnanie krajov)

Ceny nehnuteľností na Slovensku definitívne klesajú. Potvrdzujú to už aj údaje Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré doteraz ukazovali mierny rast.

01.02.2023 18:40
Bratislava, mesto, pohlad, petrzalka, panelak,... Foto: ,
Ceny nehnuteľností na Slovensku definitívne klesajú
debata (19)

Vo štvrtom štvrťroku 2022 ponukové ceny nehnuteľností na bývanie klesli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,94 percenta. Ide o prvý medzištvrťročný pokles od konca roku 2019. V medziročnom porovnaní ceny nehnuteľnosti naďalej rastú, no tempo tohto rastu sa spomalilo na pätnásť percent.

V predchádzajúcich štvrťrokoch sa medziročné tempo rastu držalo nad hranicou dvadsať percent. Priemerná cena rezidenčných nehnuteľností medzi štvrťrokmi klesla podľa NBS takmer o 53 eur na úroveň 2 660 eur za štvorcový meter.

Drahšie byty ako domy

Cena bývania v byte na Slovensku priemerne stojí 2 904 eur, teda o 2,6 percenta menej v porovnaní s obdobím od júla do septembra minulého roka. Bývanie v dome je v prepočte na štvorcový meter lacnejšie, v záverečnom kvartáli roka 2022 stálo 1 975 eur. Medzikvartálny pokles bol teda na úrovni 2,4 percenta.

mladí ľudia Čítajte viac Dobrá správa pre mladších ako 35 rokov. Viete ušetriť aj 400 eur na daňovej výhode

„Úroveň cien dosiahla vrchol v júli, odvtedy ceny nehnuteľností postupne klesajú. Najviditeľnejší pokles nastal medzi októbrom a novembrom. V decembri sa vývoj stabilizoval. Z krajov vidíme zreteľný klesajúci trend naprieč mesiacmi najmä v Bratislavskom, a v nižšej miere aj v Nitrianskom kraji. V Košickom a Prešovskom kraji ceny v treťom štvrťroku ešte postupne rástli, klesať začali až od októbra,“ upozorňujú analytici úseku meny, štatistiky a výskumu (ÚMS), ktorých zastrešuje NBS. Dôvodov, prečo ceny nehnuteľností klesajú, je viacero. Podľa analytikov Realitnej únie SR sa pod ochladenie trhu podpisujú štyri základné faktory, ktorých účinky sa vzájomne dopĺňajú. Sú nimi drahšie hypotéky, rýchly rast cien v minulých rokoch, rastúca neistota aj miera inflácie a čakanie na ďalší pokles.

Aké dôvody tlačia ceny bývanie dole:

1. Drahšie hypotéky

Vyššie ceny úverov sú jeden z najzásadnejších faktorov, ktoré sa podpisujú pod spomalenie trhu. Práve mimoriadne lacné úvery v uplynulých rokoch prispievali k prehriatiu trhu, ktoré medziročný rast cien vyhnalo nad dvadsať percent. Slováci dôverujú nehnuteľnosti ako investícii. Navyše mnohí ľudia chceli využiť ponuku bánk a získať úver za mimoriadne lacné peniaze.

Zdražovanie úverov aktuálne znamená, že banky môžu záujemcom o bývanie požičať menej. „Rast úrokových sadzieb úverov na bývanie bol rýchly, prudký a neočakávaný,“ hovoria analytici Realitnej únie SR. Ceny úverov sa počas roka 2022 zhruba strojnásobili. „Zdraženie úverov preriedilo davy záujemcov o vlastné bývanie a vyplienilo zástupy investorov, ktorí kupovali byt na úver,“ hovoria analytici Realitnej únie SR.

Ak si záujemca o bývanie požičal v januári na tridsať rokov stotisíc eur za priemernú úrokovú sadzbu 0,94 percenta, jeho mesačná splátka sa dostala na 318,89 eura. Ak rovnaký klient prišiel do banky v decembri, priemerná úroková sadzba bola 3,02 percenta. Mesačná splátka inak nezmeneného úveru bola 422,68 eura. Takýto nárast môže vzhľadom na platné úverové limity znamenať, že klientovi, ktorý prišiel v decembri, banka takú vysokú sumu nepožičia.

Video
Ide o peniaze: O nových obmedzeniach v hypotékach, ktoré platia od 1. januára 2023 s Evou Šablovou, riaditeľkou pre úvery FinGO.sk. Premiéra 12. 9. 2022.

2. Rýchly rast cien v minulých rokoch

Prudký rast cien vyvolal špekulácie o tom, či na realitnom trhu nie je podobná bublina, aká praskla na Slovensku počas roku 2008. Trh je v inej situácii ako vtedy, no obavy vyvolávalo najmä to, že ceny nehnuteľností rástli omnoho rýchlejšie ako príjmy. Po určitom čase ďalší rýchly rast nie je možný a nastáva takzvaná korekcia. Vzhľadom na to, že napríklad úvery sa poskytujú obozretnejšie ako pred viac ako desaťročím, trh neskolaboval a v súčasnosti prišiel omnoho miernejší pokles.

„Ceny bytov rástli veľmi rýchlo. Hodnota Realitného barometra sa za päť rokov zvýšila o 89 percenta, pričom priemerná mzda na Slovensku stúpla len o 39 percent,“ hovoria analytici únie. Realitný barometer sleduje vývoj cien bytov. Podľa týchto údajov stál na Slovensku štvorcový meter bytu priemerne 2 768 eur.

3. Rastúca neistota aj miera inflácie

Realitný trh je ovplyvnený ďalšími vplyvmi v ekonomike. Vojna na Ukrajine spôsobuje obavy, že napríklad nedostupnosť nerastných surovín z Ruska by mohla vyvolať hospodársku krízu. To vedie záujemcov o bývanie k úvahám o tom, či záväzok, ako je napríklad hypotéka, zvládnu.

Svoju rolu zohráva aj aktuálne vysoká miera inflácie. Rast nákladov na život spôsobuje, že na kúpu nehnuteľnosti zostáva domácnostiam menej. Vysoká inflácia totiž spôsobuje, že obyvateľstvo reálne chudobnie. V takom prostredí sa pokles cien nehnuteľností dá očakávať.

„Pri kúpe bytu ľudí brzdila neistota v súvislosti s vojnou na Ukrajine, energetickou krízou, ďalším vývojom ekonomiky či politickými turbulenciami na domácej politickej scéne. Váhanie potenciálnych kupujúcich spôsobila aj ich klesajúca kúpyschopnosť. Rast platov totiž zaostával za cválajúcou infláciou,“ hovoria odborníci na reality.

4. Čakanie na ďalší pokles

Boj s infláciou vo všeobecnosti komplikujú očakávania ľudí. Ak sú obyvatelia presvedčení, že ceny budú stúpať, tlačia na svojich zamestnávateľov, aby im zvýšili mzdy a tým im kompenzovali nárast cien. Firmám tak stúpajú náklady, čo tieto spoločnosti následne riešia tým, že zvyšujú ceny svojich tovarov a služieb. Samotné očakávania tak napokon naozaj môžu infláciu skutočne privolať.

Rovnaký mechanizmus však môže fungovať aj naopak. Ak sú záujemcovia o bývanie presvedčení, že ceny budú v budúcnosti klesať, odkladajú kúpu nehnuteľnosti, čo v skutočnosti znamená, že klesá dopyt. „Ochladenie realitného trhu zmenilo postoj ľudí, ktorí pre vysokú infláciu plánovali preliať svoje peniaze z bankových účtov do nehnuteľností. Záujem o kúpu investičného bytu nestratili, len začali vyčkávať na lepšiu cenu,“ upozorňujú analytici Realitnej únie SR.

Rok 2023 bude podobný

Všetky tieto okolnosti spôsobujú, že záujem o kúpu nehnuteľnosti sa znižuje. „Od konca minulého roka dopyt oslabol o viac ako päťdesiat percent. Samozrejme, v každom regióne a pri každej predávanej nehnuteľnosti môže byť situácia iná, ale znížený dopyt hlásia všetky krajské mestá. Realitné kancelárie, ale aj developeri preto budú nútení pristúpiť k rôznym marketingovým lákadlám, aby tak zvýšili dopyt po nehnuteľnostiach, ktoré majú v ponuke,“ hovorí Viktor Obtulovič, odborník na reality FinGO.sk.

Výsledkom je, že výhodu nad predávajúcim začínajú mať kupujúci, pričom v období enormného rastu cien to bolo naopak. Pokles dopytu ukazujú aj údaje spoločnosti Bencont, ktorá analyzovala trh s bývaním v Bratislave. „Za celý rok 2022 sa spolu predalo 1 519 bytov, najmenej od finančnej krízy. Predaj v prvej polovici roka bol relatívne silný a z ponuky tak zmizlo viac ako tisíc bytov. V druhej polovici však došlo k prudkému ochladeniu a spolu sa nepredalo ani päťsto bytov,“ upozorňuje spoločnosť Bencont.

V podobnom duchu sa bude pravdepodobne niesť aj rok 2023. Na trhu bude citeľný pokles záujmu o bývanie, no prepad cien o desiatky percent je podľa analytikov nepravdepodobný. „Realitný trh v roku 2023 sa bude s najväčšou pravdepodobnosťou niesť v podobnom duchu ako druhá polovica roka 2022. V niektorých lokalitách bude dochádzať, respektíve už dochádza k poklesu cien nehnuteľností,“ dodávajú analytici spoločnosti Bencont.

V druhej polovici roka sa dá očakávať spomalenie cenového rastu, k tomu však prispeje bázický efekt. Tempo rastu teda bude miernejšie práve preto, že v druhej polovici minulého roka už ceny výrazne rástli. Základ, s ktorým sa ceny budú porovnávať, bude teda relatívne vyšší.

© Autorské práva vyhradené

19 debata chyba
Viac na túto tému: #bývanie #nehnuteľnosti #cena